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02/09/2023

Importância da Due Diligence Imobiliária na Análise jurídica na compra e venda de Imóveis



Introdução:

A aquisição de imóveis é um passo importante na vida de muitas pessoas, mas também é um processo repleto de desafios e potenciais armadilhas legais. Um desses desafios é a possibilidade de fraude contra credores e execução, onde devedores tentam se desfazer de bens para evitar o pagamento de dívidas. 

É aqui que entra em cena a "due diligence imobiliária", uma espécie de auditoria legal que visa garantir a legalidade e regularidade da compra de um imóvel.


O que é Due Diligence Imobiliária?

A due diligence imobiliária é uma investigação minuciosa que compradores realizam antes de adquirir uma propriedade. Seu objetivo principal é identificar quaisquer pendências, passivos ou irregularidades relacionadas ao imóvel que possam representar riscos. Essa prática é fundamental para proteger os compradores de possíveis fraudes e garantir a legitimidade da transação.


Por que a Due Diligence Imobiliária é Tão Importante?

A importância da due diligence imobiliária reside no fato de que ela protege o comprador de adquirir um imóvel com problemas legais. Além disso, ela é uma obrigação legal, uma vez que a legislação permite a anulação de negócios realizados de forma fraudulenta, prejudicando até mesmo compradores de boa-fé.

A aquisição de um imóvel é uma das decisões financeiras mais significativas que alguém pode tomar. Seja para uso pessoal, comercial ou como investimento, a compra de uma propriedade requer cuidados minuciosos e uma compreensão profunda de seus aspectos legais e financeiros. 


Nesse contexto, a due diligence imobiliária emerge como um processo vital e muitas vezes subestimado, desempenhando um papel crucial na garantia da segurança das transações imobiliárias. Mas por que a due diligence imobiliária é tão importante? Vamos explorar essa questão em detalhes.


1. Proteção Legal:

A due diligence imobiliária é fundamental para proteger todas as partes envolvidas em uma transação imobiliária, sejam compradores, vendedores ou financiadores. Ela envolve uma análise minuciosa dos documentos legais relacionados à propriedade, visando identificar quaisquer pendências, litígios, restrições de uso, ônus ou gravames que possam afetar o imóvel. Isso permite que as partes ajam com conhecimento de causa, evitando problemas legais no futuro.


2. Evitar Surpresas Desagradáveis:

Uma das principais razões para a due diligence imobiliária é evitar surpresas desagradáveis após a conclusão da transação. Imagine comprar um imóvel e descobrir posteriormente que ele está sujeito a uma ação judicial ou que não pode ser usado para o propósito desejado devido a restrições legais. Isso pode resultar em perdas financeiras significativas e frustração. A due diligence ajuda a revelar essas questões antecipadamente.


3. Segurança Financeira:

A compra de um imóvel é um investimento substancial. Através da due diligence imobiliária, os compradores podem ter a certeza de que estão investindo em uma propriedade com uma situação financeira sólida. Isso inclui a verificação de pendências de pagamento de impostos, taxas de condomínio em atraso ou dívidas relacionadas à propriedade. 

Ao identificar essas questões antecipadamente, os compradores podem tomar decisões informadas sobre o valor do imóvel e negociar ajustes no preço, se necessário.

4. Tomada de Decisões Informadas:

Por fim, a due diligence imobiliária capacita os compradores e todas as partes envolvidas a tomar decisões informadas, de modo que, os compradores possam negociar termos mais favoráveis, buscar financiamento com confiança e ter uma compreensão clara do que estão adquirindo.


A Lei Complementar nº 118/2005, que alterou o Código Tributário Nacional, estabelece que a simples inscrição do devedor em dívida ativa com a Fazenda Pública já caracteriza fraude. Portanto, é vital que os compradores realizem uma due diligence completa para evitar qualquer associação involuntária com dívidas não pagas.


O Desafio das Alienações Sucessivas:

Recentemente, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou um entendimento crucial. Mesmo em casos de múltiplas vendas do mesmo imóvel, a fraude pode ser declarada e o negócio anulado se a primeira transação já estiver sido prejudicada por dívidas (AgInt no Recurso Especial nº 1.820.873 — RS, de 23/5/2023).

Isso significa que, se você está pensando em adquirir um imóvel, é essencial verificar se os antigos proprietários não possuíam dívidas quando venderam o imóvel ao atual proprietário. Isso se aplica especialmente às dívidas com a Fazenda Pública, conforme o artigo 185 do Código Tributário Nacional.


Conclusão:

A due diligence imobiliária é um passo importantíssimo no processo de aquisição de imóveis e sem sobra de dúvidas, protege os compradores de possíveis fraudes, mas também cumpre uma obrigação legal. 

Em casos de alienações sucessivas, onde o mesmo imóvel troca de mãos várias vezes, a due diligence é ainda mais crucial para evitar surpresas desagradáveis.


Por derradeiro, a jurisprudência tem se mostrado clara: é melhor prevenir do que remediar!. Portanto, ao adquirir um imóvel, seja minucioso, cerque-se de profissionais competentes e verifique a situação dos antigos proprietários. 

Essas medidas podem evitar dores de cabeça e prejuízos financeiros no futuro. Afinal, quando se trata de imóveis, a segurança jurídica é fundamental. Não deixe que dívidas alheias prejudiquem seu investimento.


Consulte sempre um advogado!

Respeite os direitos autorais, cite a fonte: https://drluizfernandopereira.blogspot.com/2023/09/importancia-da-due-diligence.html 







12/05/2023

A compra de imóvel em inventário: viabilidade, vantagens e precauções necessárias.

A compra de imóvel em inventário: viabilidade, vantagens e precauções necessárias.


Introdução:


    A aquisição de um imóvel é um passo importante na vida de qualquer pessoa, sendo um investimento significativo e muitas vezes um sonho a ser realizado. 

    No entanto, surgem situações em que o imóvel objeto de desejo encontra-se em processo de inventário, levantando dúvidas sobre a viabilidade e os cuidados necessários para efetuar a compra nessa circunstância. 

    Este breve artigo tem por objetivo abordar a viabilidade de aquisição de um imóvel em situação de inventário, ressaltando os benefícios inerentes a essa modalidade e os cuidados indispensáveis a serem adotados ao longo do processo.


1. Compra de imóvel em inventário: uma opção viável?

    1.1. Conceito e natureza do inventário


    O inventário é um procedimento legal para organizar e distribuir os bens de uma pessoa que faleceu. Ele pode ser feito tanto na justiça como fora dela, e serve para identificar os herdeiros e dividir os bens de acordo com a lei ou com as vontades deixadas pelo falecido em um testamento.

1.2. Possibilidade de aquisição de imóvel em inventário

    A aquisição de um imóvel em inventário é perfeitamente possível, desde que observadas algumas etapas e precauções. O inventário é o momento em que os herdeiros discutem e definem a partilha dos bens deixados pelo falecido, incluindo os imóveis. Assim, um interessado pode adquirir a parte correspondente a um ou mais herdeiros, mediante a devida autorização judicial e a realização do pagamento adequado.


2. Vantagens da compra de imóvel em inventário

    2.1. Preço geralmente abaixo do mercado


    Uma das principais vantagens de comprar um imóvel em inventário é a oportunidade de adquiri-lo por um preço abaixo do valor de mercado.

Em muitos casos, os herdeiros estão interessados em concluir o inventário de forma rápida e optam por vender o imóvel a um preço mais baixo para evitar prolongar o processo. Isso pode ser uma ótima oportunidade para os compradores que buscam um negócio vantajoso.


    2.2. Oportunidade de negociação direta com os herdeiros


    Ao comprar um imóvel em inventário, é possível negociar diretamente com os herdeiros, o que pode facilitar a obtenção de informações sobre o imóvel, seu histórico e eventuais pendências. Essa negociação direta permite maior flexibilidade e agilidade no processo de compra.


3. Cuidados necessários ao comprar imóvel em inventário

    3.1. Acompanhamento do processo de inventário


    É fundamental acompanhar de perto o andamento do inventário para garantir que todos os trâmites legais estejam sendo cumpridos corretamente, de modo, a assegurar que não haja vícios ou irregularidades que possam comprometer a validade da transação.


    3.2. Análise minuciosa da documentação 

    Antes de concretizar a compra, é essencial realizar uma análise minuciosa da documentação relacionada ao imóvel em inventário. Isso inclui verificar se há ônus, hipotecas, pendências fiscais ou judiciais que possam afetar a propriedade do imóvel. É recomendável solicitar os seguintes documentos:


  • Certidão de óbito do falecido: confirma a condição de falecido e é essencial para dar início ao processo de inventário.
  • Certidão de inteiro teor do inventário: documento que detalha todos os bens, direitos e dívidas envolvidos no processo de inventário, incluindo o imóvel objeto da compra.
  • Certidão negativa de débitos fiscais municipais: garante que o imóvel não possui débitos tributários em relação ao IPTU.
  • Matrícula atualizada do imóvel: documento que comprova a situação jurídica do imóvel, contendo informações sobre proprietários anteriores, ônus, hipotecas, entre outros.
  • Certidões negativas de ações e execuções: certificam a inexistência de processos judiciais envolvendo o imóvel.


4. Conclusão

    A compra de um imóvel em inventário pode ser uma opção viável para aqueles que desejam adquirir uma propriedade a um preço abaixo do mercado. Além disso, a oportunidade de negociar diretamente com os herdeiros pode trazer maior flexibilidade e agilidade ao processo.

    No entanto, é fundamental estar atento aos cuidados necessários ao adquirir um imóvel em inventário. Acompanhar de perto o processo de inventário e analisar minuciosamente a documentação relacionada ao imóvel são passos indispensáveis para garantir a validade da transação e evitar problemas futuros.

    É importante ressaltar que contar com o auxílio de um advogado especializado em, pode ser de grande valia nesse processo. Ele poderá orientar e assessorar em todas as etapas, garantindo que todos os aspectos legais sejam devidamente cumpridos.

    Assim, ao considerar a compra de um imóvel em inventário, é imprescindível analisar cuidadosamente as vantagens e os cuidados necessários para garantir uma transação segura e satisfatória. Com a devida diligência e o apoio adequado, essa modalidade de aquisição pode representar uma excelente oportunidade para realizar o sonho da compra de um imóvel.

    Por derradeiro, investir na contratação de um advogado  é uma decisão inteligente e estratégica, que proporciona tranquilidade e confiança ao comprador, assegurando que seus direitos sejam protegidos e preservados ao longo de todo o processo.


09/05/2023

Breves comentários da Lei 14.382 de 17 de junho de 2022: Conexões imobiliárias, inovações legislativas e a virtualização

 A Lei 14.382, sancionada em 17 de junho de 2022, traz importantes inovações legislativas que impactam diretamente as conexões imobiliárias e a virtualização de processos no setor. 

Com o objetivo de modernizar o mercado imobiliário e facilitar a vida dos cidadãos, a nova lei traz mudanças significativas que merecem ser destacadas.


Uma das principais inovações da Lei 14.382 é a possibilidade de realização de negócios imobiliários de forma totalmente virtual. Com a nova lei, é permitido realizar a compra e venda de imóveis, bem como a constituição de garantias reais, por meio eletrônico. Essa novidade representa uma grande evolução para o setor imobiliário, já que permite a realização de negócios de forma mais ágil, segura e econômica.


Outra importante mudança trazida pela Lei 14.382 é a possibilidade de utilização de assinaturas digitais para a celebração de contratos imobiliários. Com isso, as partes envolvidas nos negócios podem assinar os documentos de forma eletrônica, o que torna o processo mais rápido, seguro e eficiente. Essa inovação teve como principal reflexo em tempos de pandemia, em que o distanciamento social era uma necessidade.


Além disso, a Lei 14.382 traz mudanças importantes na forma como as conexões imobiliárias são realizadas. A nova lei estabelece que as construtoras devem informar aos compradores todas as informações necessárias sobre o imóvel antes da venda, como a existência de problemas na construção ou no terreno. Essa medida visa aumentar a transparência nas transações imobiliárias e proteger os direitos dos consumidores.


Por fim, a Lei 14.382 também traz inovações na área de regularização fundiária, permitindo a realização de processos de forma eletrônica e simplificando os procedimentos necessários para a regularização de imóveis. Com isso, a nova lei busca facilitar a vida de proprietários de imóveis que enfrentam problemas de regularização.


Em resumo, a Lei 14.382/2022 representa um importante avanço para o mercado imobiliário brasileiro, trazendo inovações que visam modernizar o setor, aumentar a transparência nas transações e facilitar a vida dos cidadãos. 

Com as mudanças introduzidas pela nova lei, é possível realizar negócios imobiliários de forma mais ágil, segura e econômica, o que representa uma grande evolução para o setor.

26/04/2022

PARA QUE SERVE A AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL?

                                            Vídeo sobre o tema acima ou Clique aqui.

                                    

Imagine a seguinte situação: João e Maria conviveram maritalmente, sendo que durante esta relação adquiriram um imóvel conjuntamente.

Ocorre que, devido ao desgaste da relação ambos decidem se divorciar e em comum acordo decidem consignar que, numa eventual venda do imóvel, cada um terá o direito do percentual de 50% sobre o bem.

Realizada a homologação do divórcio João continuou a residir no imóvel, até que se efetive a sua venda. Em decorrência desta situação, Maria teve que alugar outro imóvel para residir.

Trata-se de caso muito comum que, após a separação obviamente o convívio entre o casal não é mais o mesmo, podendo gerar desgastes, inclusive, uma desproporção financeira, pois, aquele que ficou residindo no imóvel levou mais vantagem, tendo em vista que não pagará o aluguel, porém, aquele que teve que sair do imóvel se viu obrigado a alugar outro imóvel para poder morar.

Diante de situação como esta que a ação de arbitramento de alugueis tem por intuito de restaurar a justiça na prática em favor daquele que se viu obrigado a pagar aluguel em outro imóvel para poder viver, podendo o prejudicado ser cônjuge, companheiro na relação de união estável e, até mesmo parente na partilha de determinado inventário.

O fundamento legal para a propositura da ação de arbitramento de aluguéis encontra-se amparada por diversos dispositivos legais do Código Civil de 2002. Vejamos:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o que indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.

Art. 1.791. A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros.

É forçoso compreender a interpretação do texto legal conjuntamente, pois, se qualquer pessoa que estiver no imóvel (cônjuge, companheiro, herdeiro) terá que pagar o aluguel à outra parte que possui o direito da fração do imóvel, sob pena de enriquecimento indevido.

O Superior Tribunal de Justiça aplicou os dispositivos legais na prática, quanto à possibilidade de arbitramento do aluguel:

RECURSO ESPECIAL - FAMÍLIA - SEPARAÇÃO LITIGIOSA - PARTILHA - AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL - IMÓVEL COMUM UTILIZADO POR APENAS UM DOS CÔNJUGES - POSSIBILIDADE - DIREITO DE INDENIZAÇÃO - DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL DEMONSTRADO - RECURSO PROVIDO. - Conforme jurisprudência pacífica desta Corte, a circunstância de ter permanecido o imóvel comum na posse exclusiva da varoa, mesmo após a separação judicial e a partilha de bens, possibilita o ajuizamento de ação de arbitramento de aluguel pelo cônjuge afastado do lar conjugal e coproprietário do imóvel, visando à percepção de aluguéis do outro consorte, que serão devidos a partir da citação. - Precedentes. - Recurso provido para reconhecer o direito do recorrente à percepção de aluguel de sua ex consorte, vez que na posse exclusiva do imóvel comum, a partir da data da citação, na proporção do seu quinhão estabelecido na sentença[1].

Em outro julgado, versou sobre a possibilidade de  arbitramento de aluguel entre herdeiros:

ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. USO EXCLUSIVO DO BEM POR HERDEIRA. Termo inicial. - Aquele que ocupa exclusivamente imóvel deixado pelo falecido deverá pagar aos demais herdeiros valores a título de aluguel proporcional, quando demonstrada oposição à sua ocupação exclusiva...-Nesta hipótese, o termo inicial para o pagamento dos valores deve coincidir com a efetiva oposição, judicial ou extrajudicial, dos demais herdeiros[2].

Quando se gera o direito ao arbitramento de aluguel?

A indenização pelo uso de bem comum somente passa a ser devida no momento em que o ex-cônjuge ou herdeiro, na posse direta do imóvel, passa a ter ciência inequívoca da discordância do outro condômino quanto à fruição exclusiva, uma vez que, em momento anterior, há apenas comodato tácito entre as partes.

Elementos indispensáveis para o arbitramento de aluguel:

Posse, Uso e Fruição Exclusiva do imóvel.

Qual o marco inicial para pagamento dos aluguéis?

O termo inicial da obrigação ao pagamento dos aluguéis é a partir da data da citação e não sobre a ocupação exclusiva ou do divórcio.

Em relação à citação, é o ato que a parte do processo estará ciente da existência do processo judicial.

Compartilharemos um ponto interessante na prática, pois a contagem do prazo também poderá iniciar-se a partir que a parte recebeu uma notificação extrajudicial com o objetivo do autor em exigir sobre os alugueis.

Podemos elencar tais pontos, como:

1)   A partir da notificação extrajudicial de cobrança;

 

2)   A partir da citação, no qual a ré tem conhecimento do processo contra si.

 

Portanto, identificada por meio de documento a inequívoca do bem ou da cota parte de cada ex-conjuge ou dos herdeiros, é permitido exigir do outro a parcela correspondente à metade do valor apurado a titulo de aluguel mensal.

 

Como são arbitrados os valores dos aluguéis?

 

O arbitramento dos valores dos alugueis serão conforme os índices usuais do mercado imobiliário em seu valor estimado, sendo partilhados proporcionalmente  de acordo com o seu quinhão. Por exemplo, se são dois coproprietários, a outra parte será em 50% (cinquenta) sobre o valor do aluguel.

Por outro lado, se não houver um padrão específico, será realizada a avaliação do valor do imóvel para estabelecer o valor locativo em favor da parte que não usufruiu, no qual será realizada por meio de liquidação de sentença.

Qual prazo prescricional para mover ação de arbitramento de aluguéis?

Nas ações judicias que versem sobre a reparação civil, o prazo prescricional é de 03 (três) anos, contados a partir da violação do direito (art. 206, § 3º , CC ).

Além disso, o Código Civil de 2002 estabelece que prescreve em três anos "a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos" (art. 206 , § 3º , I , do Código Civil ).

O início do prazo prescricional ocorre com o surgimento da pretensão, que decorre da exigibilidade do direito subjetivo, tendo início a partir da divisão do imóvel, após a efetiva oposição, judicial ou extrajudicial, dos demais herdeiros ou do divórcio.

Qual a solução para se evitar ação de arbitramento de aluguel?

Num primeiro momento, recomenda-se que seja elaborada uma autorização por escrito (leia-se contrato de usufruto) juntamente com aquele que tem direito ao percentual do bem imóvel, evitando, assim ações judiciais de arbitramento de aluguéis.

Certamente, se o problema for relacionado ao imóvel o ideal será desvincular a relação da copropriedade por meio da venda do imóvel ou mesmo alugar para terceiros, no entanto, se não houver solução, o caminho será um acordo por escrito entre as partes, conforme mencionado anteriormente.

E na hipótese do cônjuge ter sofrido violência doméstica, é possível o arbitramento de aluguel neste caso?

Segundo decisão recentíssima do Superior Tribunal de Justiça, é incabível o arbitramento de aluguel em desfavor da coproprietária vítima de violência doméstica que, em razão de medida protetiva de urgência decretada judicialmente, detém o uso e gozo exclusivo do imóvel de cotitularidade.

Na recente decisão, a Corte entendeu não ser possível o arbitramento de aluguéis em situações de violência doméstica, pois serviria como desestímulo a que a mulher buscasse amparo do Estado para rechaçar a violência promovida pelo companheiro[3].

Ex-companheiro que mora com filho (a) no imóvel comum não é obrigado a pagar aluguéis à ex-mulher?

O STJ também se debruçou sobre esta indagação ao impedir que sejam arbitrados os aluguéis contra o ex-marido que mora com a filha comum na casa comprada por ambos e submetida à partilha no divórcio.

          Em regra, o uso exclusivo por um dos ex-cônjuges autoriza que aquele que for privado de usá-lo reivindique, a título de indenização, a parcela proporcional de sua cota sobre a renda de um aluguel presumido, nos termos dos artigos 1.319 e 1.326 do Código Civil.

No entanto, o fundamento para a referida decisão o relator Ministro Luis Felipe Salomão entendeu tratar se de custeio de despesa dos filhos, pois os genitores devem custear as despesas dos filhos menores como moradia, alimentação, educação e saúde, entre outras – dever que não se desfaz com o término do vínculo conjugal ou da união estável[4].

A decisão certamente pode ser um “banho de água fria” para quem tem um imóvel em copropriedade, mas a recomendação será o desmembramento e a consequente venda do imóvel.

Entretanto, se o filho (a) for maior de idade, entendemos que não haveria nenhum impeditivo para o arbitramento dos aluguéis. A jurisprudência corrobora o entendimento neste sentido:

O ex-cônjuge que ocupa com exclusividade o imóvel comum deve aluguel ao coproprietário. O fato de ser habitado também pela filha maior do casal não afasta a indenização, mormente porque não comprovada a fixação de alimentos in natura na demanda respectiva[5].

 



[1] STJ - REsp: 673118 RS 2004/0088066-2, Relator: Ministro JORGE SCARTEZZINI, Data de Julgamento: 26/10/2004, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJ 06.12.2004 p. 337RDR vol. 32 p. 414.

 

[2] STJ - Decisão Monocrática. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AREsp 1849903 RS 2021/0062066-0

[3] STJ - REsp: 1966556 SP 2021/0145227-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 08/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/02/2022.

[4] STJ - REsp: 1699013 DF 2017/0107239-2, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 04/05/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/06/2021.

 

19/05/2021

É NECESSÁRIA A AUTORIZAÇÃO JUDICIAL PARA VENDA DE IMÓVEL DE CURATELADO?

Vídeo sobre o tema
 
 Inicialmente, a curatela representa uma obrigação imposta por lei e destina-se a proteção de pessoas incapazes, no qual podemos distinguir:

·        Enfermos com discernimento reduzido: viciados em tóxicos, ébrios habituais, os que não puderem exprimir sua vontade por causa transitória ou permanente e os pródigos.

 

·        Portadores de deficiência: aqueles que por deficiência física ou mental exija a proteção de curador para ato específico de natureza patrimonial, que é disciplinado por regime jurídico próprio, conforme a Lei. 13.146/2015.

 

Nos termos do art. 1.767 do Código Civil de 2002, estão sujeitos à curatela apenas os que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade; os ébrios habituais, os viciados em tóxicos e os pródigos, consideradas como relativamente incapazes, em consonância ao art. 4° do Código Civil.

É preciso esclarecer que as pessoas com deficiência, seja qual for a sua categoria, regra geral são consideradas pessoas capazes, sendo que excepcionalmente, só poderá ser curatelada se houver a causa de sua incapacidade, ou seja, que impeça a sua livre escolha de vida, de exprimir sua vontade.

De acordo com o Estatuto da Pessoa com Deficiência, será necessário que a pessoa com deficiência seja submetida à curatela, sendo medida protetiva extraordinária, proporcional às necessidades e às circunstâncias de cada caso, e durará o menor tempo possível (art. 84 e seguintes da Lei n. 13.146/2015).

Ademais, o referido Estatuto estabelece limites da curatela do deficiente para os atos relacionados aos direitos de natureza patrimonial e negocial, não alcançando aos direitos tidos como existenciais, como o próprio corpo, à sexualidade, ao matrimônio, à privacidade, à educação, à saúde, ao trabalho e ao voto (art. 85 e seguintes da Lei n. 13.146/2015).

Em regra, o curador será pessoa que tenha vínculo de natureza familiar, afetiva ou comunitária com o deficiente, sendo medida excepcional o juiz, ouvido o Ministério Público, de ofício ou a requerimento do interessado, nomear curador provisório.

É importante afirmar também que a incapacidade de natureza subjetiva pode ser em decorrência de condições físicas ou patológicas da pessoa.

Neste ponto, a curatela é necessária para proteger também aos enfermos quando não possuírem o discernimento da vida civil, inclusive em determinadas situações para proteção específica para atos de ordem patrimonial.

Diante de tais proposições iniciais acerca da curatela, podemos trazer a indagação: é possível realizar a venda de propriedade imobiliária de uma pessoa interditada?

A resposta é de grande importância tanto para compradores, aqueles que investem em imóveis, ou mesmo aos que realmente necessitam vender um imóvel de um curatelado, no qual é possível realizar a venda do bem, desde que tenha autorização judicial, ou seja, deverá passar pelo controle de tal ato por meio do Poder Judiciário.

Salienta-se que mesmas regras para os tutelados (menores de idade), serão também para a curatela, conforme o art. 1.781. Código Civil de 2002.

A fundamentação jurídica para a resposta positiva está relacionado ao fator econômico do interditado (a), que a venda da propriedade seja manifestamente vantajosa, evitando-se qualquer abuso ou erro na gestão por parte do curador e a consequente penúria do interditado, pois há situações que não será necessário realizar a venda sem uma justificativa plausível, ao não ser, em busca de melhores condições de vida do interditado.

 

Podemos citar um breve exemplo: uma pessoa interditada que possui dois imóveis, no qual o curador deseja vender um deles com o objetivo de livrar-se de dívidas futuras (como IPTU, despesas condominiais, etc.), assim como tais valores da venda do imóvel poderá auxiliar para o custeio da saúde da interditada, gerando uma gestão patrimonial mais adequada.

No exemplo citado, entendemos que nada impede que a pessoa possua apenas um imóvel, seja para moradia ou para custeio de sua saúde, mas será menos custoso vende-lo e comprar outro com melhor qualidade ou inerente ao custo benefício da transação mais próximo da realidade, conforme os índices de mercado.

Assim, havendo a manifesta vantagem ao interditado, será necessária a autorização judicial para a venda do bem, ao passo que, se houver a venda sem a referida autorização judicial não poderá repercutir efeitos jurídicos negativos que será nula devido à ausência de capacidade do interditado.

É neste ponto que a manifesta vantagem ao interditado, pois se o juiz verificar que não possua o referido requisito previsto no art. 1.750, do CC/02, logo, será indeferido o pedido. Interessante pontuarmos que manutenção do bem também pode ser considerada como uma vantagem ao interditado, desde que observado, caso a caso.

No que diz respeito ao processo de autorização judicial, o Ministério Público será ouvido e dará seu parecer e posteriormente, se aceitas as argumentações conforme as provas apresentadas no processo, o juiz expedirá o alvará de venda do imóvel, em valor não inferior ao da avaliação que será realizada por perito judicial.

Desta forma, podemos trazer os breves aspectos para a concessão de autorização judicial:

1)   Manifesta vantagem ao interditado/incapaz

2)   Avaliação do imóvel por perito nomeado pelo juiz.

3)   Expedição de alvará de venda do imóvel em valor não inferior ao da avaliação.

Para além dos aspectos acima referidos, podemos observar que, a concessão de alvará judicial para a venda do imóvel, deverá se efetivar após a negociação com o comprador, no qual será mais segura à decisão da liberação, se houver o depósito judicial da importância correspondente do imóvel.

         É evidente que não se pode exigir que o comprador efetue o pagamento do imóvel ou qualquer outro tipo de caução, para que posteriormente fosse autorizada a venda via alvará judicial, pois, poderá gerar insegurança ao comprador, assim como, não estando prescrito em lei.

Em relação à negociação com o comprador, é fundamental que todas as propostas estejam documentadas, inclusive, o pré-contrato ou contrato preliminar precisa ser firmado entre as partes, trazendo segurança jurídica na transação. 


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11/02/2021

DIREITO À INDENIZAÇÃO POR VAGAS DE GARAGEM VENDIDAS POR TAMANHO DIVERSO PREVISTO NO CONTRATO

 

  Um dos transtornos de ordem prática diz respeito à compra e venda de imóveis, especialmente se tratar de na efetiva entrega, cabendo ao comprador não somente observar e compreender atentamente as cláusulas contratuais, como também, estar ciente sobre as especificações técnicas do imóvel a ser entregue pela construtora (dimensões exatas, localização, dados detalhados).

         Sobre a questão das garagens, tanto podem ser vendidas individualmente ou de forma conjunta com o imóvel, sendo comum ter escrituras públicas distintas para individualizar tais, inclusive, a depender das regras condominiais, poderão ser vendidas separadamente.

         É evidente que o erro no projeto da construção o prédio acaba por trazer efeitos negativos, sendo um deles, é a redução das vagas de garagem. Não comportar vagas suficientes aos condôminos ou mesmo acarretar nas dificuldades para realizar as manobras com o veículo para podem, gerar o direito à indenização, material e moral.

         O prejuízo de ordem material, ou seja, o pagamento de algo que não lhes foi entregue conforme estabelecido contratualmente (geralmente contrato de compra e venda), se provado, o interessado terá o direito a devolução, sendo convertido em perdas e danos.

Em relação às provas do prejuízo, deverá o interessado demonstrar por meio de laudos técnicos, por perito que documentará as confrontações da vaga de garagem. A prova técnica pode ser afastada se houver outro elemento de prova, para que o juiz possa entender como passível de indenização por danos materiais, inclusive, é possível que o se arbitre os valores, quando não houver um valor exato.

É preciso observar que o dano material deve estar ligado ao valor real das vagas de garagem suprimidas, ou seja, o juiz ao julgar casos como este, se atentará ao valor de mercado apresentado pela parte no processo, afim de que o vendedor pague as quantias devidas e justas.

Ademais, podemos refletir no caso de uma pessoa que adquiriu o apartamento a garagem, mas descobre que a referida vaga é menor ao estabelecido contratualmente, no qual acaba por ingressar com ação judicial inclusive para ressarcir tais gastos com estacionamento durante todo o período, desde a data da efetiva compra.

Interessante pontuarmos que, existe a possibilidade de fixação de indenização decorrente do dano moral, devendo também ter como parâmetro as condições econômicas e sociais, as circunstâncias do fato, a extensão do dano e seus efeitos, inclusive o grau de culpa dos envolvidos na esfera civil. Resta evidente que a indenização deve ser suficiente para reparar o dano ocasionado, no entanto, não poderá trazer qualquer valoração no que diz respeito ao enriquecimento sem causa.

         Para fins de compreensão prática, compartilhamos um breve julgado do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no qual foi analisado o caso concreto para ressarcir as promoventes em quantia condizente com o vício de construção apontado, considerada a impossibilidade de reparo. Vejamos:

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. Demanda ajuizada pelos adquirentes de unidade habitacional em face da construtora responsável por sua construção. Sentença que julgou parcialmente procedente a ação. Recursos de apelação interpostos pela ré e pelos autores. Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da construtora corretamente afastada. Laudo pericial que demonstra a existência de vícios no imóvel dos autores, decorrentes de falhas na execução da obra pela ré. Irregularidades construtivas que devem ser reparadas pela ré. Afastamento, contudo, da obrigação de retirar e reinstalar a caixa de energia de alta tensão instalada na área privativa das garagens utilizadas pelos autores, uma vez que já cumprida por empresa coligada à requerida, mantidas as demais obrigações de fazer impostas pela R. Sentença. Danos materiais. Danos causados aos veículos dos autores em razão do espaço reduzido de suas vagas de garagem que devem ser indenizados. Indenização corretamente arbitrada em R$ Honorários advocatícios contratuais. Ressarcimento indevido. Precedente 2.000,00. do C. Superior Tribunal de Justiça. Diferença de metragem das vagas de garagem utilizadas pelos autores.

Indenização devida. Vagas com área inferior à área mínima exigida pelo Código de Obras do Município e em desacordo com o projeto executivo aprovado. Impossibilidade de reparo do vício construtivo. Conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, nos termos do artigo 248 do Código Civil. Condenação alternativa, nos termos do artigo 249 do Código Civil, e indenização pelos danos supervenientes. Descabimento. Danos morais configurados. Ressarcimento devido. Razoabilidade do quantum indenizatório arbitrado. Multa cominatória de caráter coercitivo e que visa ao cumprimento da obrigação de fazer imposta pela R. Sentença. Valor fixado segundo critérios da razoabilidade e proporcionalidade, não comportando modificação. Incidência apenas em caso de descumprimento da determinação judicial pela ré. Recurso de apelação dos autores provido em parte para afastar a obrigação da ré de promover a remoção e a reinstalação da caixa de energia de alta tensão e condená-la ao pagamento de indenização decorrente da diferença de metragem das vagas de garagem dos autores, desprovido o recurso de apelação da ré. Nega-se provimento ao recurso de apelação da ré e dá-se provimento em parte ao recurso dos autores.

(TJSP; AC 0165013-28.2012.8.26.0100; Ac. 12322197; São Paulo; Primeira Câmara de Direito Privado; Relª Desª Christine Santini; Julg. 19/03/2019; DJESP 27/03/2019; Pág. 2129).

        

         Além do que tratamos, podemos afirmar que, é fundamental que o interessado na busca de seu direito atentar-se quanto ao prazo para o ingresso da ação judicial que é de 5 cinco anos, conforme estabelece o art. 27 do Código de Defesa do Consumidor, sendo que o prazo passa a contar a partir da imissão da posse, pois somente terá as reais dimensões da vaga de garagem.



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06/04/2020

Liminar permite redução no aluguel pago por restaurante durante a crise do Coronavírus

Medida vale durante crise do novo coronavírus.
A 22ª Vara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo autorizou, quinta-feira (2), a redução no valor do aluguel pago por restaurante em virtude da atual crise ocasionada pela Covid-19, que resultou na redução das atividades e dos rendimentos do estabelecimento alimentício. Dessa forma, a empresa efetuará pagamentos relativos a 30% do valor original do aluguel, o que corresponde a R$ 9.170,58, enquanto durar a crise sanitária.
A decisão do juiz Fernando Henrique de Oliveira Biolcati cita o Decreto Estadual nº 64.881/2020 que, no artigo 2º, inciso II, proíbe a abertura ao público das atividades de restaurante. “Tal situação ocasionou a queda abrupta nos rendimentos da autora, tornando a prestação dos alugueres nos valores originalmente contratados excessivamente prejudicial a sua saúde financeira e econômica, com risco de levá-la à quebra”, afirmou o juiz.
De acordo com o magistrado, a pandemia fará todos experimentarem prejuízo econômico, principalmente no meio privado. “Cabe ao Poder Judiciário, portanto, intervir em relações jurídicas privadas para equilibrar os prejuízos, caso fique evidente que pela conduta de uma das partes a outra ficará com todo o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior”, afirmou. Cabe recurso da decisão.

Fonte: TJ-SP

18/03/2020

Construtora é condenada a reduzir multa por rescisão contratual de compra e venda de imóvel


A empresa B. Incorporações, foi condenada a reduzir percentual de multa rescisória de 25% para 10% do valor já pago pelo imóvel, diante da desistência do negócio. A taxa foi considerada abusiva e desvantajosa para o consumidor. A decisão é do 3º Juizado Especial Cível de Brasília.

Os autores da ação assinaram contrato de compra e venda com a incorporadora para aquisição de apartamento, no Setor Noroeste, no valor de R$ 2.705.564,00. Tempos depois, quando já havia sido pago um total de R$ 274.574,72 à empresa, decidiram rescindir o negócio. Segundo os compradores, foi aplicada multa equivalente a 25% do valor pago, o que correspondeu à retenção de R$ 66.806,64.

A incorporadora, em sua defesa, requereu a improcedência da ação e alegou que a retenção de 25% do valor pago, em caso de rescisão, está prevista em cláusula contratual de promessa de compra e venda do imóvel.

Ao analisar o caso, o juiz verificou que não havia, nos autos, qualquer documento que comprovasse efetivo prejuízo em desfavor da construtora capaz de justificar a retenção de 25% do valor pago pelo apartamento.

O magistrado informou que, segundo jurisprudência pacífica das Turma Recursais e do TJDFT, a construtora deve reter apenas 10% (R$ 27.457,47) do valor pago para ressarcimento dos gastos com a administração do contrato. “Sem a comprovação de despesas efetivamente pagas pela empresa, a atribuição de multa com base em valores aleatórios torna-se abusiva e nula de pleno direito”, declarou o magistrado.

Dessa forma, a B Incorporações foi condenada a reduzir a multa por rescisão contratual de 25% para 10% do valor já pago pelo imóvel e a restituir aos autores a quantia de R$ 39.349,17.

Cabe recurso da sentença.
PJe: 0758175-62.2019.8.07.0016
Fonte: TJ-DFT

05/07/2019

VALE A PENA COMPRAR IMÓVEL EM LEILÃO JUDICIAL?





          Todos os dias os leilões de bens imóveis são realizados, sejam presenciais ou online. Neste breve artigo compartilharemos informações de grande importância, ao qual devemos compreender sobre a dinâmica do leilão para que possamos responder o título, afinal, “vale a pena comprar imóvel em leilão?”.

                   O leilão judicial ocorre quando já uma autorização de venda de determinado imóvel proveniente de uma ação judicial. Os imóveis, objeto do leilão são decorrentes de dívidas não pagas por proprietários que, devido a este não pagamento gerou a execução judicial, podendo ser originária de uma dívida contratual, trabalhista, tributária ou mesmo obrigacional, não estando presente em contrato, mas proveniente de lei, como por exemplo, as indenizações (moral e material).
          Na prática, o leiloeiro apresentará a oferta pública por meio de um edital, determinando dia e hora para a realização da primeira e segunda praça, conforme o lance mínimo e não havendo interessados, o valor do lance mínimo corresponderá à 50% sobre o valor da avaliação do imóvel. Também, poderá tratar de forma diferenciada, em caso se houver incapaz no processo, no qual o valor será de 80% sobre o valor da avaliação.
          No tocante a prazos, seguirá de acordo com a natureza do processo, por exemplo, num processo cujo objeto são tributos, a Lei de Execução Fiscal estabelece o prazo de vinte a trinta dias, antes de cumprido o leilão para que seja realizado o edital.
Quanto ao pagamento do bem imóvel arrematado, será de forma imediata ao arrematante, via depósito judicial. Para quem desconhece, a legislação em vigor trouxe a possibilidade de parcelamento em até 30 vezes do valor do imóvel, desde que haja proposta de pagamento à vista e previsão no edital. Assim, havendo a possiblidade de parcelamento do bem imóvel, deverá o arrematante efetuar o pagamento com um sinal de 25 % (vinte e cinco percentuais). A legislação também estabeleceu sanção em caso de atrasos de 10 % (dez) percentuais do saldo devedor (art. 891, do CPC/15).
Interessante citarmos que, é desnecessária ação autônoma para lavratura de auto de arrematação, sendo que será emitido o referido documento na posse do adquirente, considerado perfeita, acabada e irretratável com assinatura do juiz, arrematante e leiloeiro, conforme o artigo 903, do Código de Processo Civil de 2015.
Feitas breves considerações acerca do leilão judicial e de seus procedimentos, nas próximas linhas apresentaremos a resposta principal, tema deste texto, afinal, “vale a pena comprar imóvel em leilão judicial?”
É perfeitamente possível afirmar sim. Vale muito a pena adquirir um imóvel via leilão judicial, por diversos fatores, como por exemplo, a lucratividade ao comprar um bem abaixo dos índices de mercado.
No entanto, é preciso ter todo cuidado é necessário!
Para melhor compreensão, apresentaremos em tópicos, os principais cuidados, tanto para iniciantes, quanto para os mais experientes em leilões judiciais, para não se esquecerem.

1)    Saber sempre aonde está “pisando”

Thomas Edison afirmava que, “muitos dos fracassos da vida são pessoas que não perceberam o qual perto elas estavam do êxito quando elas desistiram”.
Quando um investidor arrematante encontra a oportunidade grande, seguramente não irá deixar de escapar, mas, esquece que na prática, o desconhecimento do que se compra levará ao insucesso na aquisição do bem imóvel arrematado.
A solução para evitar o fracasso na participação de um leilão judicial de bens imóveis será saber o que realmente está comprando, inclusive antecipar-se quanto aos riscos, como por exemplo, se aquele leilão arrematado possa ser objeto de uma anulação.
Além do mais, visitar o imóvel fisicamente com profissionais poderá trazer uma maior segurança, pois desta forma saberá o que está realmente comprando (e pisando).
2)    Saiba o valor de mercado do imóvel antes mesmo de arrematar

Na mesma linha de raciocínio anterior, ou seja, sabendo aonde está pisando, consequentemente, as questões financeiras irão prosperar tendo em vista que, o levantamento prévio sobre o valor de mercado do imóvel fará que se evite pagar um valor mais alto do que vale.

Desta forma, mesmo que tais apontamentos acima numerados não sejam de ordem jurídica, sem sombra de dúvidas, não podem ser esquecidos na prática, mas no que diz respeito aos riscos, uma avaliação jurídica prévia colaborará em muito uma aquisição de imóvel efetiva.
3)    Verificar quanto a existência de dívidas e se houver, defender-se judicialmente para futura venda.
Apesar que os imóveis deverão estar livres e desembaraçados de dívidas, na prática, algumas dívidas como de impostos em atraso poderão ser cobrados pelo ente público (IPTU do exercício anterior, por  exemplo).
Assim, após adquirir o imóvel poderá o novo proprietário entrar com ação anulatória de débitos fiscais de dívidas existentes.

Perfeito! Comprei o imóvel por meio de leilão judicial. Qual o próximo passo?”
          Feitas todas as etapas de documentações em consonância ao previsto no edital a próxima etapa é a consolidação com a posse do imóvel.
          E o imóvel ocupado, é sinônimo de problemas?
          Por vezes, numa visão de investimento o arrematante prefira adquirir o imóvel já ocupado com moradores por ser mais baixo o valor.
          Neste ponto, não significa afirmar que o imóvel adquirido em leilão judicial, ciente que pessoas moram no imóvel possa ocasionar problemas.
          Se imóvel estiver ocupado, o arrematante deverá requerer a imissão de posse no mesmo processo do leilão. Será por meio de advogado para defesa de seus interesses.
          Posteriormente, desocupado o imóvel o arrematante terá pleno domínio, podendo vender, morar, alugar, doar, empresar, enfim, a posse na sua integralidade.




           

DECISÃO DO TST GARANTE ADICIONAL DE PERICULOSIDADE PARA AGENTES DE APOIO SOCIOEDUCATIVO

     Recentemente, o Tribunal Superior do Trabalho (TST) proferiu uma decisão histórica no processo de número IRR-1001796-60.2014.5.02.0382,...

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