No julgamento do AREsp 551.389-RN pela Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em 5 de agosto de 2023, foi reforçado o entendimento de que, em princípio, não é devida a compensação aos proprietários de imóveis afetados por restrições administrativas, a menos que consigam comprovar prejuízos efetivos ou restrições excepcionais.
A jurisprudência do STJ tem sido clara ao estabelecer que a compensação por restrições administrativas, especialmente relacionadas à criação de áreas não edificáveis, só é devida quando aplicada a propriedades urbanas e quando se pode comprovar o impacto negativo sobre o proprietário da área (REsp n. 750.050/SC, Primeira Turma, Rel. Ministro Luiz Fux, DJe 7/11/2006).
Neste caso específico, o tribunal de origem, com base nas provas apresentadas nos autos, sobretudo no laudo pericial, concluiu que o prejuízo foi devidamente demonstrado. Isso ocorreu porque, após a entrada em vigor da lei municipal, os loteamentos em questão foram incluídos na zona de proteção ambiental, o que contribuiu para a desvalorização imobiliária desses lotes, reduzindo seu valor econômico.
Portanto, os argumentos apresentados pela parte recorrente só poderiam ser bem-sucedidos mediante uma análise detalhada dos fatos, o que não é de competência do STJ, de acordo com a Súmula 7/STJ.
Essa decisão destaca a importância de avaliar as circunstâncias específicas de cada caso ao considerar as restrições administrativas e a possibilidade de compensação.
A jurisprudência do STJ mantém a posição de que a comprovação dos prejuízos é um elemento-chave para determinar a compensação adequada em casos de restrições administrativas, e essa avaliação deve levar em consideração as evidências e as circunstâncias particulares de cada situação.
Exemplos de aplicação prática do julgado:
Caso de Loteamento em Zona de Proteção Ambiental:
Considere um cenário em que uma área de loteamento, originalmente designada para fins residenciais, é subitamente incluída em uma zona de proteção ambiental devido a uma nova legislação municipal.
A desvalorização dos lotes nessa área é evidenciada por meio de laudo pericial e evidências sólidas. Nesse caso, os proprietários dos lotes podem buscar compensação com base na jurisprudência mencionada no julgado do STJ.
Restrições em Imóveis Urbanos:
Imagine uma situação em que um imóvel urbano sofre restrições administrativas que afetam significativamente seu uso e valor de mercado.
Os proprietários desse imóvel podem buscar compensação adequada se conseguirem demonstrar, com base em evidências sólidas, que as restrições administrativas resultaram em prejuízo econômico substancial. Nesse contexto, o julgado do STJ fornece orientações importantes para esse tipo de caso.
Em resumo, o julgado do STJ estabelece diretrizes importantes para casos similares, enfatizando a necessidade de evidências sólidas e análise minuciosa das circunstâncias para determinar se a compensação é devida em casos de restrições administrativas.
