Um
dos transtornos de ordem prática diz respeito à compra e venda de imóveis,
especialmente se tratar de na efetiva entrega, cabendo ao comprador não somente
observar e compreender atentamente as cláusulas contratuais, como também, estar
ciente sobre as especificações técnicas do imóvel a ser entregue pela
construtora (dimensões exatas, localização, dados detalhados). Sobre
a questão das garagens, tanto podem ser vendidas individualmente ou de forma
conjunta com o imóvel, sendo comum ter escrituras públicas distintas para
individualizar tais, inclusive, a depender das regras condominiais, poderão ser
vendidas separadamente.
É
evidente que o erro no projeto da construção o prédio acaba por trazer efeitos
negativos, sendo um deles, é a redução das vagas de garagem. Não comportar
vagas suficientes aos condôminos ou mesmo acarretar nas dificuldades para
realizar as manobras com o veículo para podem, gerar o direito à indenização,
material e moral.
O
prejuízo de ordem material, ou seja, o pagamento de algo que não lhes foi
entregue conforme estabelecido contratualmente (geralmente contrato de compra e
venda), se provado, o interessado terá o direito a devolução, sendo convertido
em perdas e danos.
Em relação às
provas do prejuízo, deverá o interessado demonstrar por meio de laudos
técnicos, por perito que documentará as confrontações da vaga de garagem. A
prova técnica pode ser afastada se houver outro elemento de prova, para que o
juiz possa entender como passível de indenização por danos materiais,
inclusive, é possível que o se arbitre os valores, quando não houver um valor
exato.
É preciso
observar que o dano material deve estar ligado ao valor real das vagas de
garagem suprimidas, ou seja, o juiz ao julgar casos como este, se atentará ao
valor de mercado apresentado pela parte no processo, afim de que o vendedor
pague as quantias devidas e justas.
Ademais,
podemos refletir no caso de uma pessoa que adquiriu o apartamento a garagem,
mas descobre que a referida vaga é menor ao estabelecido contratualmente, no
qual acaba por ingressar com ação judicial inclusive para ressarcir tais gastos
com estacionamento durante todo o período, desde a data da efetiva compra.
Interessante
pontuarmos que, existe a possibilidade de fixação de indenização decorrente do
dano moral, devendo também ter como parâmetro as condições econômicas e
sociais, as circunstâncias do fato, a extensão do dano e seus efeitos,
inclusive o grau de culpa dos envolvidos na esfera civil. Resta evidente que a
indenização deve ser suficiente para reparar o dano ocasionado, no entanto, não
poderá trazer qualquer valoração no que diz respeito ao enriquecimento sem
causa.
Para
fins de compreensão prática, compartilhamos um breve julgado do E. Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo, no qual foi analisado o caso concreto para
ressarcir as promoventes em quantia condizente com o vício de construção
apontado, considerada a impossibilidade de reparo. Vejamos:
APELAÇÕES
CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS
E MORAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. Demanda ajuizada pelos adquirentes de unidade
habitacional em face da construtora responsável por sua construção. Sentença
que julgou parcialmente procedente a ação. Recursos de apelação interpostos
pela ré e pelos autores. Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da
construtora corretamente afastada. Laudo pericial que demonstra a
existência de vícios no imóvel dos autores, decorrentes de falhas na
execução da obra pela ré. Irregularidades construtivas que devem ser
reparadas pela ré. Afastamento, contudo, da obrigação de retirar e reinstalar a
caixa de energia de alta tensão instalada na área privativa das garagens
utilizadas pelos autores, uma vez que já cumprida por empresa coligada à
requerida, mantidas as demais obrigações de fazer impostas pela R. Sentença. Danos materiais. Danos causados aos
veículos dos autores em razão do espaço reduzido de suas vagas de garagem que
devem ser indenizados. Indenização corretamente arbitrada em R$ Honorários
advocatícios contratuais. Ressarcimento indevido. Precedente 2.000,00. do C.
Superior Tribunal de Justiça. Diferença de metragem das vagas de garagem
utilizadas pelos autores.
Indenização
devida. Vagas com área inferior à área mínima exigida pelo Código de Obras do
Município e em desacordo com o projeto executivo aprovado. Impossibilidade de
reparo do vício construtivo. Conversão da obrigação de fazer em perdas e danos,
nos termos do artigo 248 do Código Civil. Condenação alternativa, nos termos do
artigo 249 do Código Civil, e indenização pelos danos supervenientes.
Descabimento. Danos morais configurados.
Ressarcimento devido. Razoabilidade do quantum indenizatório arbitrado. Multa
cominatória de caráter coercitivo e que visa ao cumprimento da obrigação de
fazer imposta pela R. Sentença. Valor fixado segundo critérios da razoabilidade
e proporcionalidade, não comportando modificação. Incidência apenas em caso de
descumprimento da determinação judicial pela ré. Recurso de apelação dos
autores provido em parte para afastar a obrigação da ré de promover a remoção e
a reinstalação da caixa de energia de alta tensão e condená-la ao pagamento de
indenização decorrente da diferença de metragem das vagas de garagem dos
autores, desprovido o recurso de apelação da ré. Nega-se provimento ao recurso
de apelação da ré e dá-se provimento em parte ao recurso dos autores.
(TJSP; AC 0165013-28.2012.8.26.0100;
Ac. 12322197; São Paulo; Primeira Câmara de Direito Privado; Relª Desª
Christine Santini; Julg. 19/03/2019; DJESP 27/03/2019; Pág. 2129).
Além
do que tratamos, podemos afirmar que, é fundamental que o interessado na busca
de seu direito atentar-se quanto ao
prazo para o ingresso da ação judicial que é de 5 cinco anos, conforme
estabelece o art. 27 do Código de Defesa do Consumidor, sendo que o prazo passa
a contar a partir da imissão da posse, pois somente terá as reais dimensões da
vaga de garagem.
