Arrematação e Dívidas Anteriores: O Que a Decisão do STJ no Tema 1.134 Significa para os Compradores de Imóveis em Leilão

 

   Imagine a situação: você se torna o arrematante de um imóvel em leilão judicial. O preço é justo, a localização é ótima, e tudo parece se encaminhar bem. Entretanto, após a compra, você descobre que o imóvel possui dívidas de IPTU acumuladas de anos anteriores. E agora? Quem deve pagar esses valores, você ou o antigo proprietário?

    Essa dúvida foi recentemente esclarecida pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em outubro de 2024, a Primeira Seção do STJ firmou uma tese sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.134) que traz maior segurança jurídica para arrematantes de imóveis em hasta pública. 

    Em síntese, o tribunal determinou que o arrematante não é responsável por dívidas tributárias anteriores à arrematação. Esse entendimento, embasado no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), afirma que o imóvel é adquirido livre desses débitos, que se sub-rogam no valor pago pela arrematação.

Vamos entender melhor o que significa esse entendimento e como ele impacta, na prática, quem participa de leilões judiciais.

1. A Questão da Responsabilidade Tributária na Arrematação Judicial

    No direito tributário, a regra geral para as alienações de imóveis estabelece que o novo proprietário assume as dívidas vinculadas ao bem, como IPTU e taxas de serviços. Essa regra é definida no caput do artigo 130 do CTN e se aplica a compras convencionais de imóveis. Assim, quando alguém compra um imóvel em situação regular de mercado, herda também os débitos devidos ao Estado – o que se chama obrigação propter rem, ou seja, uma obrigação que acompanha o bem.

    No entanto, o parágrafo único do artigo 130 do CTN prevê uma exceção para a arrematação em hasta pública. Nesse caso, o legislador determinou que os débitos anteriores ao leilão sub-rogam-se no preço de arrematação, ou seja, o valor pago pelo arrematante é que servirá para quitar essas dívidas. Na prática, significa que o arrematante receberá o imóvel “livre e desimpedido” de débitos anteriores.

2. Por Que Essa Exceção Existe? A Natureza Originária da Arrematação Judicial

    Para entender o motivo dessa exceção, é importante compreender a diferença entre a aquisição originária e a derivada da propriedade. Quando um imóvel é adquirido por venda direta, existe uma continuidade entre o vendedor e o comprador, e todos os ônus e direitos vinculados ao imóvel passam para o novo proprietário. Esse é o caso da alienação derivada.

    Mas, em uma arrematação judicial, essa lógica é diferente. Quando você arremata um imóvel em leilão, a propriedade é adquirida de forma originária, ou seja, sem qualquer vínculo com o antigo dono e sem que você assuma as obrigações passadas dele. É como se o imóvel começasse uma nova “vida” jurídica nas mãos do arrematante. Logo, você não é responsável pelas dívidas acumuladas do imóvel, pois sua aquisição se dá diretamente do Poder Judiciário, sem relação jurídica com o proprietário anterior.

Vamos a um exemplo prático:

    Imagine que Maria possui um imóvel com uma dívida acumulada de IPTU. O imóvel vai a leilão judicial, e João arremata o bem. Após a compra, ele é informado de que o imóvel possui R$ 20.000,00 de débitos de IPTU. No entanto, conforme o artigo 130, parágrafo único, do CTN, João não precisará pagar essa dívida, pois o valor que ele pagou na arrematação deverá ser destinado ao pagamento desses débitos. Ele receberá o imóvel sem essas pendências tributárias, como se o imóvel fosse “novo” em seu histórico de obrigações fiscais.

3. A Prática dos Editais de Leilão e a Decisão do STJ

    Apesar da clareza do CTN, era comum que os editais de leilão incluíssem cláusulas que responsabilizavam o arrematante pelos débitos tributários pendentes. Essa prática gerava insegurança e frustração para quem participava de leilões. Muitos arrematantes, ao tomar ciência dessas cláusulas, questionavam se realmente deveriam arcar com esses débitos.

    Imagine que você se inscreva para um leilão e, ao ler o edital, vê que consta uma cláusula dizendo que o arrematante será responsável por todos os débitos de IPTU do imóvel. Diante disso, você pode se perguntar: “Se eu arrematar, realmente terei que pagar esses débitos?”

    Com a decisão do STJ, fica claro que essas previsões nos editais são inválidas, pois contrariam o CTN, que tem o status de lei complementar, estando acima de qualquer norma administrativa ou editalícia. No julgamento do Tema 1.134, o STJ esclareceu que a responsabilidade tributária não pode ser alterada por uma previsão em edital, reforçando que o arrematante está protegido dessas dívidas.

4. Hierarquia das Normas: Por Que a Lei Complementar Prevalece

    Um dos fundamentos centrais da decisão do STJ é a hierarquia das normas jurídicas. De acordo com a Constituição Federal, as normas gerais sobre tributação devem ser regulamentadas por lei complementar, como é o caso do Código Tributário Nacional. Assim, nenhum ato administrativo, como um edital de leilão, pode se sobrepor a essa regra. É o princípio da legalidade tributária em ação.

    O artigo 123 do CTN também reforça esse entendimento ao prever que “convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.” Ou seja, ainda que o arrematante tenha conhecimento do débito e o aceite em contrato, essa responsabilidade não pode ser transferida a ele, pois a lei estabelece o oposto.

    Para quem participa de leilões, isso significa mais segurança e confiança ao investir em imóveis judiciais, sabendo que não será surpreendido por débitos passados ao adquirir um bem.

5. Modulação dos Efeitos: Aplicação Apenas para os Editais Futuros

    Sabendo que essa decisão altera uma prática comum e que muitos leilões já foram realizados sob os entendimentos anteriores, o STJ decidiu modular os efeitos de sua decisão. Em outras palavras, a tese fixada só se aplicará para leilões cujos editais sejam publicados após a ata do julgamento repetitivo do Tema 1.134. Para quem já possui um processo administrativo ou judicial em andamento sobre esse tema, a decisão terá efeito imediato, garantindo proteção a arrematantes que questionaram as dívidas antes dessa decisão.

    Essa modulação foi uma forma do STJ preservar a segurança jurídica e evitar transtornos para aqueles que já participaram de leilões com a expectativa de que seriam responsáveis pelos débitos, de acordo com o entendimento anterior.

6. Impactos Práticos da Decisão para Arrematantes e o Mercado Imobiliário

    A decisão do STJ não é apenas um detalhe técnico jurídico; ela tem implicações práticas importantes para quem compra imóveis em leilão e para o mercado como um todo.

1. Segurança para Arrematantes: O julgamento do Tema 1.134 traz clareza e confiança para quem participa de leilões judiciais, pois garante que o imóvel será recebido sem débitos de IPTU ou outras obrigações anteriores. Isso é um incentivo importante, pois muitas pessoas evitavam leilões justamente pelo receio de herdar dívidas inesperadas.

2. Respeito à Hierarquia Jurídica e Proteção ao Comprador: A decisão reafirma que normas administrativas não podem sobrepor-se às disposições legais e protege os compradores de imóveis em leilão, estabelecendo um padrão claro para futuros editais. Ao determinar a nulidade dessas cláusulas, o STJ dá um passo importante para garantir que a aquisição em hasta pública seja uma oportunidade justa e atraente.

3. Impacto no Mercado Imobiliário e Financeiro: Ao aumentar a segurança jurídica para arrematantes, a decisão do STJ também beneficia o mercado de imóveis leiloados. Sabendo que a arrematação se dará sem ônus tributários passados, investidores e compradores interessados podem participar mais ativamente desse tipo de aquisição, o que beneficia o próprio processo de recuperação de créditos judiciais e impulsiona o giro de imóveis no mercado.

7. Conclusão: Uma Nova Era para os Leilões Judiciais

    O posicionamento do STJ no Tema 1.134 representa um avanço jurídico que harmoniza os interesses do Estado com a proteção dos arrematantes. Para aqueles que querem investir em imóveis de leilão, o cenário agora é mais claro: o arrematante não será responsável por débitos tributários anteriores, que serão sub-rogados no preço pago.

    Em resumo, se você está pensando em participar de um leilão judicial, a decisão do STJ oferece uma garantia fundamental: a de que você não será surpreendido com cobranças de tributos antigos. Adquirir imóveis em hasta pública, portanto, torna-se uma opção mais segura e menos onerosa, permitindo que o arrematante invista sem receios e com respaldo jurídico.

Esse entendimento jurídico não só traz mais tranquilidade para o arrematante, como também contribui para a estabilidade e transparência dos leilões, essenciais para a saúde financeira e jurídica do mercado imobiliário.

Partilha de Bens Imóveis entre Herdeiros: Entenda a Extinção de Condomínio

 Sabe o que é Ação de Extinção de Condomínio entre Herdeiros? Não é o que você está pensando…

Quando ouvimos a palavra "condomínio", a primeira coisa que vem à mente é aquele prédio com vizinhos barulhentos, síndico mal-humorado e assembleias intermináveis, certo?

 Pois bem, no mundo jurídico, o termo "condomínio" pode ter um significado bem diferente, especialmente quando envolve herança. Não estamos falando de vagas de garagem disputadas ou do salão de festas, mas sim de um condomínio em que os coproprietários não escolheram morar juntos... eles herdaram essa "parceria"!

    A "ação de extinção de condomínio" entre herdeiros acontece quando vários coerdeiros, após o falecimento de um parente, compartilham a propriedade de um bem – geralmente um imóvel. Pense nisso como uma espécie de sociedade forçada, onde ninguém realmente pediu para ser sócio. 

    E diferente de um condomínio tradicional, aqui não há eleição de síndico ou taxas mensais (embora, às vezes, alguns herdeiros fiquem sozinhos com as despesas de manutenção!). Na verdade, este condomínio é a copropriedade de um bem indivisível, e todos os herdeiros têm um pedaço dele, quer eles gostem ou não.

    Então, se você pensou que esse tipo de condomínio envolvia elevadores e regras da piscina, pode relaxar – o que estamos falando aqui é sobre imóveis herdados que precisam ser resolvidos quando a família não consegue chegar a um consenso. E, quando isso acontece, a solução pode ser justamente a extinção desse condomínio. Afinal, manter um imóvel herdado junto com vários familiares nem sempre é tão "harmonioso" quanto parece!

    Como esse tipo de condomínio é formado? – Uma herança e muitos donos

    Quando uma pessoa falece, além de deixar saudades, ela também pode deixar um “presente” bem peculiar: a famosa massa hereditária, que nada mais é do que todo o patrimônio que será repartido entre os herdeiros. A partir desse momento, o Código Civil entra em ação como um maestro, determinando que, assim que a sucessão é aberta (ou seja, após o falecimento), a herança é automaticamente transmitida para os herdeiros legítimos e testamentários, conforme os artigos 1.784 e 1.791. O que isso significa na prática? Todos os herdeiros viram coproprietários de tudo, ainda que ninguém tenha ideia de como lidar com isso. Bem-vindo ao condomínio hereditário!

    Porém, até que a partilha oficial seja realizada (ou seja, até o famoso “papel assinado”), o bem continua a pertencer a todos os herdeiros de forma conjunta. Sim, todos são donos de tudo, mas ao mesmo tempo, ninguém pode fazer muita coisa sozinho. Imagine isso como uma festa onde todo mundo trouxe um pedaço do bolo, mas ninguém consegue cortar porque não tem consenso sobre quem ficará com o maior pedaço. E é aí que os conflitos começam...

    Uns herdeiros querem vender o imóvel e repartir o dinheiro rapidamente, como quem divide uma pizza; outros preferem manter o patrimônio e deixar para os netos, como se fosse um investimento a longo prazo. E, claro, sempre tem aquele que já está morando no imóvel e nem pensa em sair, sem contribuir para as despesas de manutenção. O resultado? Um verdadeiro "arranca-rabo" familiar. Afinal, nada como um imóvel herdado para testar os limites do amor fraternal!

    Essa indivisão não só dificulta o uso do bem, mas também pode gerar atritos sérios entre os coproprietários, especialmente quando os custos de manutenção começam a cair nas costas de um ou dois herdeiros. 

    Quem nunca ouviu falar de uma briga familiar por causa de uma herança? Pois é, o condomínio hereditário pode transformar o que era para ser um bem em comum em uma verdadeira bomba-relógio de discórdias.

E quando há divergências? O que fazer? – Chamem o juiz, porque o clima esquentou!

    É nos momentos de divergência que a festa realmente começa. Imagine a cena: alguns herdeiros querem vender o imóvel, outros preferem segurá-lo e talvez até um deles esteja "morando de graça" no bem. O resultado? Um impasse que pode durar anos, se ninguém tomar uma atitude. Mas não se preocupe, é exatamente aqui que entra a ação de extinção de condomínio! 

    Quando a conversa não flui e os herdeiros não chegam a um consenso sobre o destino do bem, a solução é partir para a judicialização. É como chamar o juiz para interromper a briga e dar uma solução definitiva: a venda forçada do imóvel, com o valor repartido proporcionalmente entre todos os herdeiros. Simples, né?

    O Código Civil é bem claro nesse ponto. Ele estabelece que qualquer condômino pode, a qualquer momento, exigir a divisão do bem comum. Isso está lá no artigo 1.320, e não tem desculpa: seja um herdeiro com 90% do imóvel ou um que só herdou uma pequenina fração, todos têm o direito de pedir a extinção desse condomínio. Ou seja, mesmo que um herdeiro tenha só "um tijolinho" do imóvel, ele pode acionar a Justiça e pedir que o bem seja vendido, dissolvendo essa complexa teia de copropriedade.

    Portanto, quando o "bate-boca" entre herdeiros não resolve, é hora de deixar a decisão com o juiz. Afinal, nada como uma boa sentença para acalmar os ânimos e resolver o destino daquele imóvel herdado que parecia impossível de ser dividido de forma amigável.

Exemplo prático – O caso das irmãs que discordavam

    Para ilustrar como isso funciona na prática, vamos usar um exemplo real de um julgamento do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP). 

    Imagine a situação: duas irmãs, Sandra e Marta, herdaram um imóvel após o falecimento de seu pai. No entanto, Paula, a viúva, também tinha o direito de habitação sobre o imóvel, uma vez que a casa era sua residência familiar. Marta queria vender o imóvel e dividir o valor entre todos os herdeiros, mas Sandra discordava, alegando que o direito de habitação da madrasta Paula impediria a venda. Como era de se esperar, o diálogo entre elas foi quebrado e o caso acabou na Justiça​.

    O juiz, ao analisar o caso, decidiu que o fato de Paula ter o direito real de habitação não impedia a venda do imóvel. Esse direito afetava apenas o uso do bem, garantindo que Paula poderia continuar a morar na casa, mesmo que fosse vendida. Ou seja, o novo proprietário teria que respeitar esse direito, mas a venda era possível. Com isso, foi determinada a extinção do condomínio e a alienação judicial do imóvel, garantindo que o valor da venda fosse repartido entre as irmãs, respeitando as frações de cada uma​.

    Esse exemplo prático ilustra bem como o direito de extinção de condomínio pode ser uma solução para resolver impasses familiares, mesmo em situações em que outros direitos, como o de habitação, estão envolvidos. Quando não há acordo, o processo judicial pode ser a única forma de garantir que todos os herdeiros recebam sua parte, de forma justa e equilibrada.

O direito de preferência e a alienação judicial – Quem dá mais?!

    Antes de qualquer venda a terceiros, existe uma regra básica nesse jogo: o direito de preferência. Esse é o momento em que um dos herdeiros pode se adiantar e dizer: "Espera aí, deixa que eu compro a parte de vocês!". É como aquela cena no cinema em que alguém se levanta antes de todos e grita "Eu fico com o último pedaço!" — só que, nesse caso, o "pedaço" é a parte do imóvel herdado.

    Mas nem sempre esse final feliz acontece. Quando os herdeiros não conseguem entrar em um acordo ou aquele que quer comprar não tem o bolso tão cheio assim, o próximo passo é a alienação judicial. 

    Aí o negócio é levado a público, literalmente. Isso significa que o imóvel pode ir para o famoso leilão (hasta pública), onde quem der o maior lance leva o bem. Imagina só, a propriedade da família sendo arrematada como um item raro, com direito a lances e aquele friozinho na barriga de quem será o vencedor!

    Agora, se você pensa que a extinção do condomínio sempre acaba nessa tensão de leilão, nem sempre é o caso. Se todos os herdeiros estão em sintonia e decidem vender amigavelmente, o processo pode ser resolvido de forma extrajudicial, economizando tempo, dinheiro e, claro, evitando alguns bons capítulos de drama familiar.

    Entretanto, quando não há acordo, o destino é mesmo a via judicial. O juiz, no papel de mediador, até tenta uma conciliação no início – quem sabe ainda haja uma chance de fechar o negócio entre os próprios herdeiros. Mas se ninguém ceder, ele determinará a venda do bem, garantindo que ninguém saia prejudicado. No fim das contas, "é o juiz quem dá o apito final", respeitando os direitos de todos os coproprietários, mesmo que seja através do martelo de um leiloeiro!

Conflitos com o direito de habitação – Quando a herança tem um "inquilino" vitalício!

    Às vezes, a situação da extinção de condomínio entre herdeiros pode ficar um pouco mais "pitoresca", especialmente quando o cônjuge sobrevivente entra na equação com o chamado direito real de habitação. Isso significa que, mesmo após o falecimento do proprietário, o cônjuge que ficou viúvo tem o direito de continuar morando no imóvel, conforme o artigo 1.831 do Código Civil. É como se ele ganhasse o status de inquilino vitalício, sem precisar pagar aluguel, claro!

    Mas, não pense que esse direito cria uma muralha intransponível em torno do imóvel. Nada disso! Mesmo que o cônjuge sobrevivente continue desfrutando do seu "cantinho", o imóvel ainda pode ser vendido. A diferença é que o eventual comprador terá que aceitar o pacote completo: a casa e o morador. Imagine a cena: você compra um imóvel e, de brinde, ganha a companhia de um inquilino de longa data, que tem o direito de permanecer por lá enquanto quiser (ou puder).

    Ou seja, a venda pode ocorrer normalmente, mas o novo proprietário não poderá mandar o cônjuge fazer as malas. Ele terá que respeitar esse direito de moradia, que foi reconhecido judicialmente. 

    Então, na prática, o comprador pode ter uma casa, mas terá que esperar um bom tempo até poder desfrutá-la por completo. Afinal, o direito de habitação é uma proteção ao cônjuge para garantir que ele continue vivendo dignamente, mesmo que o restante dos herdeiros decida partir para a venda do bem.

    Nessa confusão toda, o cônjuge sobrevivente se torna quase um "síndico" eterno do bem, e o novo dono precisa estar ciente de que, além de um lar, está adquirindo uma boa dose de paciência. E, claro, esse tipo de situação pode transformar a negociação do imóvel em uma verdadeira obra de novela – com direito a reviravoltas e um elenco nada modesto!

Conclusão – Extinção de condomínio: Quando dividir não é tão simples quanto cortar um bolo!

    A ação de extinção de condomínio entre herdeiros é uma verdadeira ferramenta mágica do mundo jurídico. Ela entra em cena justamente quando o "bicho pega" entre os herdeiros que não conseguem chegar a um consenso sobre o que fazer com o imóvel herdado. Pense nela como o juiz em uma partida de futebol acirrada: quando os times não conseguem se entender, o apito final vem para garantir que as regras do jogo sejam respeitadas.

    Agora, se você pensa que essa ação é simples, do tipo "vende-se e pronto", está muito enganado. Por trás dessa aparente simplicidade, há uma trama cheia de reviravoltas dignas de uma novela das nove. Direitos de propriedade, direitos de habitação, preferências, avaliações judiciais.

    Tudo isso pode transformar o que parecia uma solução rápida em um verdadeiro quebra-cabeça jurídico. E, claro, cada herdeiro tem suas peças, mas nem sempre elas se encaixam com as dos outros!

    Por isso, antes de sair distribuindo o patrimônio como se fosse um pedaço de bolo em festa de aniversário, é fundamental contar com o auxílio de profissionais capacitados. 

    Em resumo, resolver esses litígios não é tão fácil quanto parece. Pode até parecer que o fim da disputa está a um passo, mas só com análise jurídica cuidadosa e orientação especializada é que essa receita vai dar certo. Portanto, quando se trata de dividir um imóvel herdado, mais vale um bom advogado na mão do que uma briga de herdeiros voando!

Escrito por Luiz Fernando Pereira - Advogado.

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Luiz Fernando Pereira

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Exoneração do Fiador em Locação de Prazo Determinado conforme decisão recentíssima do STJ

     No âmbito da locação por prazo determinado, a legislação e a jurisprudência estabelecem parâmetros claros para a exoneração do fiador. A possibilidade de envio de notificação exoneratória ao locador durante a vigência do contrato é permitida, mas os efeitos práticos dessa notificação são limitados. 

    Conforme decidido no REsp 2.121.585-PR (Informativo de Jurisprudência n. 812 de 21.05.2024), o fiador somente se exonera de sua obrigação ao término do contrato por prazo determinado, independentemente de alterações no quadro social da empresa afiançada. Alternativamente, se o contrato se tornar indeterminado, a exoneração ocorrerá em 120 dias a partir dessa data, conforme estipula a lei.

Fundamentação Jurídica e Aplicação Prática

    A decisão proferida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no REsp 2.121.585-PR aborda a complexidade inerente à exoneração do fiador em contratos de locação por prazo determinado, especialmente em face de mudanças no quadro social da empresa afiançada. A interpretação dada pelo tribunal reflete uma compreensão aprofundada da relação jurídica de fiança, visando preservar a estabilidade e a segurança dos contratos de locação.

Exoneração em Contratos por Prazo Determinado

    O contrato de locação por prazo determinado possui uma vigência específica, previamente acordada entre as partes. Neste contexto, ainda que o fiador envie uma notificação exoneratória durante a vigência do contrato, tal ato não produz efeitos imediatos de exoneração. 

    A obrigação do fiador permanece até o término do prazo estipulado no contrato. Este entendimento decorre da necessidade de garantir a segurança jurídica e a previsibilidade das obrigações contratuais, evitando que o locador seja surpreendido pela exoneração súbita da garantia fidejussória antes do término do contrato.

Alteração do Quadro Social da Empresa Afiançada

    A mudança no quadro social da empresa afiançada, por si só, não autoriza a exoneração imediata do fiador em contratos por prazo determinado. O STJ reafirma que a fiança, enquanto garantia pessoal, não está intrinsicamente vinculada à composição societária da empresa, salvo disposição contratual específica. 

    O fiador, ao assumir a obrigação, deve ter ciência da natureza dinâmica das estruturas empresariais, e a exoneração baseada exclusivamente em alterações societárias comprometeria a eficácia da garantia prestada.

Exoneração em Contratos que se Tornam Indeterminados

    Nos casos em que um contrato de locação por prazo determinado se prorroga tacitamente e se torna indeterminado, a legislação prevê a possibilidade de exoneração do fiador. Conforme o artigo 40, X, da Lei n. 8.245/1991, a exoneração do fiador ocorre em 120 dias a partir da data em que o contrato se torna indeterminado. Este prazo é concedido para que o locador possa adotar medidas necessárias para a obtenção de nova garantia ou para a adaptação das condições contratuais às novas circunstâncias.

Exemplo Prático Aplicando a Decisão do REsp 2.121.585-PR

Cenário

    Situação: João, sócio da Empresa ABC Ltda., celebra um contrato de locação por prazo determinado de três anos para a sede da empresa, com Maria, proprietária do imóvel. Pedro, amigo pessoal de João, atua como fiador no contrato, oferecendo uma fiança pessoal para garantir as obrigações locatícias da Empresa ABC Ltda.

    Evento: Dois anos após o início do contrato de locação, João decide vender sua participação na Empresa ABC Ltda. para novos sócios e se retira da sociedade. Preocupado com a nova composição societária e a mudança na gestão da empresa, Pedro deseja exonerar-se da obrigação de fiança. Ele envia uma notificação extrajudicial a Maria, informando sua intenção de se exonerar da fiança imediatamente devido à saída de João da sociedade.

Aplicação da Decisão

1. Contrato por Prazo Determinado:

   • O contrato de locação foi firmado por um prazo determinado de três anos, com término previsto para 30 de junho de 2025.
   • De acordo com a decisão do STJ no REsp 2.121.585-PR, a notificação exoneratória enviada por Pedro durante a vigência do contrato por prazo determinado não produz efeitos imediatos. A obrigação de Pedro como fiador permanece válida até o término do contrato, ou seja, até 30 de junho de 2025.

2. Alteração do Quadro Social da Empresa Afiançada:

   • A saída de João da sociedade e a mudança na composição societária da Empresa ABC Ltda. não constituem motivo suficiente para a exoneração imediata do fiador em contratos por prazo determinado.
   • A decisão do STJ destaca que o fiador deve ter ciência da possibilidade de alterações societárias e que essas mudanças não afetam a vigência da fiança, salvo disposição contratual específica em contrário, que não existe neste caso.

3. Notificação Exoneratória:

   • Pedro tem o direito de enviar a notificação exoneratória, mas os efeitos dessa notificação somente se concretizarão ao término do prazo do contrato de locação. Assim, Pedro continua responsável pela fiança até 30 de junho de 2025, apesar da alteração no quadro social da empresa afiançada.

4. Exoneração em Caso de Prorrogação Indeterminada:

   • Se, ao término do contrato original em 30 de junho de 2025, o contrato for prorrogado automaticamente e se tornar indeterminado, Pedro poderá se exonerar da fiança após 120 dias da data em que o contrato se tornou indeterminado, conforme disposto no artigo 40, X, da Lei n. 8.245/1991.

    Resultado: Pedro, como fiador, permanece responsável pelas obrigações locatícias da Empresa ABC Ltda. até o término do contrato por prazo determinado em 30 de junho de 2025, apesar de sua notificação exoneratória e da alteração no quadro social da empresa. Maria, a locadora, pode contar com a garantia fidejussória até o fim do contrato, mantendo a estabilidade e segurança jurídica da relação locatícia. Caso o contrato se torne indeterminado após essa data, Pedro poderá se exonerar da fiança após 120 dias.

Conclusão

A decisão do STJ no REsp 2.121.585-PR estabelece diretrizes claras para a exoneração do fiador em contratos de locação por prazo determinado, reforçando a previsibilidade e a segurança jurídica. A obrigação fidejussória subsiste até o término do contrato, independentemente de mudanças no quadro social da empresa afiançada, a menos que o contrato de locação se torne indeterminado, momento em que a exoneração ocorre após 120 dias. Esta abordagem garante a estabilidade das relações locatícias, protegendo tanto os interesses do locador quanto os do fiador, e assegurando a integridade das garantias contratuais.

Referências Legislativas

• Lei n. 8.245/1991, art. 40, X
• Código Civil (CC/2015), art. 830

Importância da Due Diligence Imobiliária na Análise jurídica na compra e venda de Imóveis

Introdução:

A aquisição de imóveis é um passo importante na vida de muitas pessoas, mas também é um processo repleto de desafios e potenciais armadilhas legais. Um desses desafios é a possibilidade de fraude contra credores e execução, onde devedores tentam se desfazer de bens para evitar o pagamento de dívidas. 

É aqui que entra em cena a "due diligence imobiliária", uma espécie de auditoria legal que visa garantir a legalidade e regularidade da compra de um imóvel.

O que é Due Diligence Imobiliária?

A due diligence imobiliária é uma investigação minuciosa que compradores realizam antes de adquirir uma propriedade. Seu objetivo principal é identificar quaisquer pendências, passivos ou irregularidades relacionadas ao imóvel que possam representar riscos. Essa prática é fundamental para proteger os compradores de possíveis fraudes e garantir a legitimidade da transação.

Por que a Due Diligence Imobiliária é Tão Importante?

A importância da due diligence imobiliária reside no fato de que ela protege o comprador de adquirir um imóvel com problemas legais. Além disso, ela é uma obrigação legal, uma vez que a legislação permite a anulação de negócios realizados de forma fraudulenta, prejudicando até mesmo compradores de boa-fé.

A aquisição de um imóvel é uma das decisões financeiras mais significativas que alguém pode tomar. Seja para uso pessoal, comercial ou como investimento, a compra de uma propriedade requer cuidados minuciosos e uma compreensão profunda de seus aspectos legais e financeiros. 

Nesse contexto, a due diligence imobiliária emerge como um processo vital e muitas vezes subestimado, desempenhando um papel crucial na garantia da segurança das transações imobiliárias. Mas por que a due diligence imobiliária é tão importante? Vamos explorar essa questão em detalhes.

1. Proteção Legal:

A due diligence imobiliária é fundamental para proteger todas as partes envolvidas em uma transação imobiliária, sejam compradores, vendedores ou financiadores. Ela envolve uma análise minuciosa dos documentos legais relacionados à propriedade, visando identificar quaisquer pendências, litígios, restrições de uso, ônus ou gravames que possam afetar o imóvel. Isso permite que as partes ajam com conhecimento de causa, evitando problemas legais no futuro.

2. Evitar Surpresas Desagradáveis:

Uma das principais razões para a due diligence imobiliária é evitar surpresas desagradáveis após a conclusão da transação. Imagine comprar um imóvel e descobrir posteriormente que ele está sujeito a uma ação judicial ou que não pode ser usado para o propósito desejado devido a restrições legais. Isso pode resultar em perdas financeiras significativas e frustração. A due diligence ajuda a revelar essas questões antecipadamente.

3. Segurança Financeira:

A compra de um imóvel é um investimento substancial. Através da due diligence imobiliária, os compradores podem ter a certeza de que estão investindo em uma propriedade com uma situação financeira sólida. Isso inclui a verificação de pendências de pagamento de impostos, taxas de condomínio em atraso ou dívidas relacionadas à propriedade. 

Ao identificar essas questões antecipadamente, os compradores podem tomar decisões informadas sobre o valor do imóvel e negociar ajustes no preço, se necessário.

4. Tomada de Decisões Informadas:

Por fim, a due diligence imobiliária capacita os compradores e todas as partes envolvidas a tomar decisões informadas, de modo que, os compradores possam negociar termos mais favoráveis, buscar financiamento com confiança e ter uma compreensão clara do que estão adquirindo.

A Lei Complementar nº 118/2005, que alterou o Código Tributário Nacional, estabelece que a simples inscrição do devedor em dívida ativa com a Fazenda Pública já caracteriza fraude. Portanto, é vital que os compradores realizem uma due diligence completa para evitar qualquer associação involuntária com dívidas não pagas.

O Desafio das Alienações Sucessivas:

Recentemente, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou um entendimento crucial. Mesmo em casos de múltiplas vendas do mesmo imóvel, a fraude pode ser declarada e o negócio anulado se a primeira transação já estiver sido prejudicada por dívidas (AgInt no Recurso Especial nº 1.820.873 — RS, de 23/5/2023).

Isso significa que, se você está pensando em adquirir um imóvel, é essencial verificar se os antigos proprietários não possuíam dívidas quando venderam o imóvel ao atual proprietário. Isso se aplica especialmente às dívidas com a Fazenda Pública, conforme o artigo 185 do Código Tributário Nacional.

Conclusão:

A due diligence imobiliária é um passo importantíssimo no processo de aquisição de imóveis e sem sobra de dúvidas, protege os compradores de possíveis fraudes, mas também cumpre uma obrigação legal. 

Em casos de alienações sucessivas, onde o mesmo imóvel troca de mãos várias vezes, a due diligence é ainda mais crucial para evitar surpresas desagradáveis.

Por derradeiro, a jurisprudência tem se mostrado clara: é melhor prevenir do que remediar!. Portanto, ao adquirir um imóvel, seja minucioso, cerque-se de profissionais competentes e verifique a situação dos antigos proprietários. 

Essas medidas podem evitar dores de cabeça e prejuízos financeiros no futuro. Afinal, quando se trata de imóveis, a segurança jurídica é fundamental. Não deixe que dívidas alheias prejudiquem seu investimento.

Consulte sempre um advogado!

Respeite os direitos autorais, cite a fonte: https://drluizfernandopereira.blogspot.com/2023/09/importancia-da-due-diligence.html 

A compra de imóvel em inventário: viabilidade, vantagens e precauções necessárias.

A compra de imóvel em inventário: viabilidade, vantagens e precauções necessárias.

Introdução:

    A aquisição de um imóvel é um passo importante na vida de qualquer pessoa, sendo um investimento significativo e muitas vezes um sonho a ser realizado. 

    No entanto, surgem situações em que o imóvel objeto de desejo encontra-se em processo de inventário, levantando dúvidas sobre a viabilidade e os cuidados necessários para efetuar a compra nessa circunstância. 

    Este breve artigo tem por objetivo abordar a viabilidade de aquisição de um imóvel em situação de inventário, ressaltando os benefícios inerentes a essa modalidade e os cuidados indispensáveis a serem adotados ao longo do processo.

1. Compra de imóvel em inventário: uma opção viável?

    1.1. Conceito e natureza do inventário

    O inventário é um procedimento legal para organizar e distribuir os bens de uma pessoa que faleceu. Ele pode ser feito tanto na justiça como fora dela, e serve para identificar os herdeiros e dividir os bens de acordo com a lei ou com as vontades deixadas pelo falecido em um testamento.

1.2. Possibilidade de aquisição de imóvel em inventário

    A aquisição de um imóvel em inventário é perfeitamente possível, desde que observadas algumas etapas e precauções. O inventário é o momento em que os herdeiros discutem e definem a partilha dos bens deixados pelo falecido, incluindo os imóveis. Assim, um interessado pode adquirir a parte correspondente a um ou mais herdeiros, mediante a devida autorização judicial e a realização do pagamento adequado.

2. Vantagens da compra de imóvel em inventário

    2.1. Preço geralmente abaixo do mercado

    Uma das principais vantagens de comprar um imóvel em inventário é a oportunidade de adquiri-lo por um preço abaixo do valor de mercado.

Em muitos casos, os herdeiros estão interessados em concluir o inventário de forma rápida e optam por vender o imóvel a um preço mais baixo para evitar prolongar o processo. Isso pode ser uma ótima oportunidade para os compradores que buscam um negócio vantajoso.

    2.2. Oportunidade de negociação direta com os herdeiros

    Ao comprar um imóvel em inventário, é possível negociar diretamente com os herdeiros, o que pode facilitar a obtenção de informações sobre o imóvel, seu histórico e eventuais pendências. Essa negociação direta permite maior flexibilidade e agilidade no processo de compra.

3. Cuidados necessários ao comprar imóvel em inventário

    3.1. Acompanhamento do processo de inventário

    É fundamental acompanhar de perto o andamento do inventário para garantir que todos os trâmites legais estejam sendo cumpridos corretamente, de modo, a assegurar que não haja vícios ou irregularidades que possam comprometer a validade da transação.

    3.2. Análise minuciosa da documentação 

    Antes de concretizar a compra, é essencial realizar uma análise minuciosa da documentação relacionada ao imóvel em inventário. Isso inclui verificar se há ônus, hipotecas, pendências fiscais ou judiciais que possam afetar a propriedade do imóvel. É recomendável solicitar os seguintes documentos:

• Certidão de óbito do falecido: confirma a condição de falecido e é essencial para dar início ao processo de inventário.

• Certidão de inteiro teor do inventário: documento que detalha todos os bens, direitos e dívidas envolvidos no processo de inventário, incluindo o imóvel objeto da compra.

• Certidão negativa de débitos fiscais municipais: garante que o imóvel não possui débitos tributários em relação ao IPTU.

• Matrícula atualizada do imóvel: documento que comprova a situação jurídica do imóvel, contendo informações sobre proprietários anteriores, ônus, hipotecas, entre outros.

• Certidões negativas de ações e execuções: certificam a inexistência de processos judiciais envolvendo o imóvel.

4. Conclusão

    A compra de um imóvel em inventário pode ser uma opção viável para aqueles que desejam adquirir uma propriedade a um preço abaixo do mercado. Além disso, a oportunidade de negociar diretamente com os herdeiros pode trazer maior flexibilidade e agilidade ao processo.

    No entanto, é fundamental estar atento aos cuidados necessários ao adquirir um imóvel em inventário. Acompanhar de perto o processo de inventário e analisar minuciosamente a documentação relacionada ao imóvel são passos indispensáveis para garantir a validade da transação e evitar problemas futuros.

    É importante ressaltar que contar com o auxílio de um advogado especializado em, pode ser de grande valia nesse processo. Ele poderá orientar e assessorar em todas as etapas, garantindo que todos os aspectos legais sejam devidamente cumpridos.

    Assim, ao considerar a compra de um imóvel em inventário, é imprescindível analisar cuidadosamente as vantagens e os cuidados necessários para garantir uma transação segura e satisfatória. Com a devida diligência e o apoio adequado, essa modalidade de aquisição pode representar uma excelente oportunidade para realizar o sonho da compra de um imóvel.

    Por derradeiro, investir na contratação de um advogado  é uma decisão inteligente e estratégica, que proporciona tranquilidade e confiança ao comprador, assegurando que seus direitos sejam protegidos e preservados ao longo de todo o processo.

Breves comentários da Lei 14.382 de 17 de junho de 2022: Conexões imobiliárias, inovações legislativas e a virtualização

 A Lei 14.382, sancionada em 17 de junho de 2022, traz importantes inovações legislativas que impactam diretamente as conexões imobiliárias e a virtualização de processos no setor. 

Com o objetivo de modernizar o mercado imobiliário e facilitar a vida dos cidadãos, a nova lei traz mudanças significativas que merecem ser destacadas.

Uma das principais inovações da Lei 14.382 é a possibilidade de realização de negócios imobiliários de forma totalmente virtual. Com a nova lei, é permitido realizar a compra e venda de imóveis, bem como a constituição de garantias reais, por meio eletrônico. Essa novidade representa uma grande evolução para o setor imobiliário, já que permite a realização de negócios de forma mais ágil, segura e econômica.

Outra importante mudança trazida pela Lei 14.382 é a possibilidade de utilização de assinaturas digitais para a celebração de contratos imobiliários. Com isso, as partes envolvidas nos negócios podem assinar os documentos de forma eletrônica, o que torna o processo mais rápido, seguro e eficiente. Essa inovação teve como principal reflexo em tempos de pandemia, em que o distanciamento social era uma necessidade.

Além disso, a Lei 14.382 traz mudanças importantes na forma como as conexões imobiliárias são realizadas. A nova lei estabelece que as construtoras devem informar aos compradores todas as informações necessárias sobre o imóvel antes da venda, como a existência de problemas na construção ou no terreno. Essa medida visa aumentar a transparência nas transações imobiliárias e proteger os direitos dos consumidores.

Por fim, a Lei 14.382 também traz inovações na área de regularização fundiária, permitindo a realização de processos de forma eletrônica e simplificando os procedimentos necessários para a regularização de imóveis. Com isso, a nova lei busca facilitar a vida de proprietários de imóveis que enfrentam problemas de regularização.

Em resumo, a Lei 14.382/2022 representa um importante avanço para o mercado imobiliário brasileiro, trazendo inovações que visam modernizar o setor, aumentar a transparência nas transações e facilitar a vida dos cidadãos. 

Com as mudanças introduzidas pela nova lei, é possível realizar negócios imobiliários de forma mais ágil, segura e econômica, o que representa uma grande evolução para o setor.

PARA QUE SERVE A AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL?

                                            Vídeo sobre o tema acima ou Clique aqui.

                                    

Imagine a seguinte situação: João e Maria conviveram maritalmente, sendo que durante esta relação adquiriram um imóvel conjuntamente.

Ocorre que, devido ao desgaste da relação ambos decidem se divorciar e em comum acordo decidem consignar que, numa eventual venda do imóvel, cada um terá o direito do percentual de 50% sobre o bem.

Realizada a homologação do divórcio João continuou a residir no imóvel, até que se efetive a sua venda. Em decorrência desta situação, Maria teve que alugar outro imóvel para residir.

Trata-se de caso muito comum que, após a separação obviamente o convívio entre o casal não é mais o mesmo, podendo gerar desgastes, inclusive, uma desproporção financeira, pois, aquele que ficou residindo no imóvel levou mais vantagem, tendo em vista que não pagará o aluguel, porém, aquele que teve que sair do imóvel se viu obrigado a alugar outro imóvel para poder morar.

Diante de situação como esta que a ação de arbitramento de alugueis tem por intuito de restaurar a justiça na prática em favor daquele que se viu obrigado a pagar aluguel em outro imóvel para poder viver, podendo o prejudicado ser cônjuge, companheiro na relação de união estável e, até mesmo parente na partilha de determinado inventário.

O fundamento legal para a propositura da ação de arbitramento de aluguéis encontra-se amparada por diversos dispositivos legais do Código Civil de 2002. Vejamos:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o que indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.

Art. 1.791. A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros.

É forçoso compreender a interpretação do texto legal conjuntamente, pois, se qualquer pessoa que estiver no imóvel (cônjuge, companheiro, herdeiro) terá que pagar o aluguel à outra parte que possui o direito da fração do imóvel, sob pena de enriquecimento indevido.

O Superior Tribunal de Justiça aplicou os dispositivos legais na prática, quanto à possibilidade de arbitramento do aluguel:

RECURSO ESPECIAL - FAMÍLIA - SEPARAÇÃO LITIGIOSA - PARTILHA - AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL - IMÓVEL COMUM UTILIZADO POR APENAS UM DOS CÔNJUGES - POSSIBILIDADE - DIREITO DE INDENIZAÇÃO - DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL DEMONSTRADO - RECURSO PROVIDO. - Conforme jurisprudência pacífica desta Corte, a circunstância de ter permanecido o imóvel comum na posse exclusiva da varoa, mesmo após a separação judicial e a partilha de bens, possibilita o ajuizamento de ação de arbitramento de aluguel pelo cônjuge afastado do lar conjugal e coproprietário do imóvel, visando à percepção de aluguéis do outro consorte, que serão devidos a partir da citação. - Precedentes. - Recurso provido para reconhecer o direito do recorrente à percepção de aluguel de sua ex consorte, vez que na posse exclusiva do imóvel comum, a partir da data da citação, na proporção do seu quinhão estabelecido na sentença[1].

Em outro julgado, versou sobre a possibilidade de  arbitramento de aluguel entre herdeiros:

ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. USO EXCLUSIVO DO BEM POR HERDEIRA. Termo inicial. - Aquele que ocupa exclusivamente imóvel deixado pelo falecido deverá pagar aos demais herdeiros valores a título de aluguel proporcional, quando demonstrada oposição à sua ocupação exclusiva...-Nesta hipótese, o termo inicial para o pagamento dos valores deve coincidir com a efetiva oposição, judicial ou extrajudicial, dos demais herdeiros[2].

Quando se gera o direito ao arbitramento de aluguel?

A indenização pelo uso de bem comum somente passa a ser devida no momento em que o ex-cônjuge ou herdeiro, na posse direta do imóvel, passa a ter ciência inequívoca da discordância do outro condômino quanto à fruição exclusiva, uma vez que, em momento anterior, há apenas comodato tácito entre as partes.

Elementos indispensáveis para o arbitramento de aluguel:

Posse, Uso e Fruição Exclusiva do imóvel.

Qual o marco inicial para pagamento dos aluguéis?

O termo inicial da obrigação ao pagamento dos aluguéis é a partir da data da citação e não sobre a ocupação exclusiva ou do divórcio.

Em relação à citação, é o ato que a parte do processo estará ciente da existência do processo judicial.

Compartilharemos um ponto interessante na prática, pois a contagem do prazo também poderá iniciar-se a partir que a parte recebeu uma notificação extrajudicial com o objetivo do autor em exigir sobre os alugueis.

Podemos elencar tais pontos, como:

1)   A partir da notificação extrajudicial de cobrança;

 

2)   A partir da citação, no qual a ré tem conhecimento do processo contra si.

 

Portanto, identificada por meio de documento a inequívoca do bem ou da cota parte de cada ex-conjuge ou dos herdeiros, é permitido exigir do outro a parcela correspondente à metade do valor apurado a titulo de aluguel mensal.

 

Como são arbitrados os valores dos aluguéis?

 

O arbitramento dos valores dos alugueis serão conforme os índices usuais do mercado imobiliário em seu valor estimado, sendo partilhados proporcionalmente  de acordo com o seu quinhão. Por exemplo, se são dois coproprietários, a outra parte será em 50% (cinquenta) sobre o valor do aluguel.

Por outro lado, se não houver um padrão específico, será realizada a avaliação do valor do imóvel para estabelecer o valor locativo em favor da parte que não usufruiu, no qual será realizada por meio de liquidação de sentença.

Qual prazo prescricional para mover ação de arbitramento de aluguéis?

Nas ações judicias que versem sobre a reparação civil, o prazo prescricional é de 03 (três) anos, contados a partir da violação do direito (art. 206, § 3º , CC ).

Além disso, o Código Civil de 2002 estabelece que prescreve em três anos "a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos" (art. 206 , § 3º , I , do Código Civil ).

O início do prazo prescricional ocorre com o surgimento da pretensão, que decorre da exigibilidade do direito subjetivo, tendo início a partir da divisão do imóvel, após a efetiva oposição, judicial ou extrajudicial, dos demais herdeiros ou do divórcio.

Qual a solução para se evitar ação de arbitramento de aluguel?

Num primeiro momento, recomenda-se que seja elaborada uma autorização por escrito (leia-se contrato de usufruto) juntamente com aquele que tem direito ao percentual do bem imóvel, evitando, assim ações judiciais de arbitramento de aluguéis.

Certamente, se o problema for relacionado ao imóvel o ideal será desvincular a relação da copropriedade por meio da venda do imóvel ou mesmo alugar para terceiros, no entanto, se não houver solução, o caminho será um acordo por escrito entre as partes, conforme mencionado anteriormente.

E na hipótese do cônjuge ter sofrido violência doméstica, é possível o arbitramento de aluguel neste caso?

Segundo decisão recentíssima do Superior Tribunal de Justiça, é incabível o arbitramento de aluguel em desfavor da coproprietária vítima de violência doméstica que, em razão de medida protetiva de urgência decretada judicialmente, detém o uso e gozo exclusivo do imóvel de cotitularidade.

Na recente decisão, a Corte entendeu não ser possível o arbitramento de aluguéis em situações de violência doméstica, pois serviria como desestímulo a que a mulher buscasse amparo do Estado para rechaçar a violência promovida pelo companheiro[3].

Ex-companheiro que mora com filho (a) no imóvel comum não é obrigado a pagar aluguéis à ex-mulher?

O STJ também se debruçou sobre esta indagação ao impedir que sejam arbitrados os aluguéis contra o ex-marido que mora com a filha comum na casa comprada por ambos e submetida à partilha no divórcio.

          Em regra, o uso exclusivo por um dos ex-cônjuges autoriza que aquele que for privado de usá-lo reivindique, a título de indenização, a parcela proporcional de sua cota sobre a renda de um aluguel presumido, nos termos dos artigos 1.319 e 1.326 do Código Civil.

No entanto, o fundamento para a referida decisão o relator Ministro Luis Felipe Salomão entendeu tratar se de custeio de despesa dos filhos, pois os genitores devem custear as despesas dos filhos menores como moradia, alimentação, educação e saúde, entre outras – dever que não se desfaz com o término do vínculo conjugal ou da união estável[4].

A decisão certamente pode ser um “banho de água fria” para quem tem um imóvel em copropriedade, mas a recomendação será o desmembramento e a consequente venda do imóvel.

Entretanto, se o filho (a) for maior de idade, entendemos que não haveria nenhum impeditivo para o arbitramento dos aluguéis. A jurisprudência corrobora o entendimento neste sentido:

O ex-cônjuge que ocupa com exclusividade o imóvel comum deve aluguel ao coproprietário. O fato de ser habitado também pela filha maior do casal não afasta a indenização, mormente porque não comprovada a fixação de alimentos in natura na demanda respectiva[5].

 

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[1] STJ - REsp: 673118 RS 2004/0088066-2, Relator: Ministro JORGE SCARTEZZINI, Data de Julgamento: 26/10/2004, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJ 06.12.2004 p. 337RDR vol. 32 p. 414.

 

[2] STJ - Decisão Monocrática. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AREsp 1849903 RS 2021/0062066-0

[3] STJ - REsp: 1966556 SP 2021/0145227-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 08/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/02/2022.

[4] STJ - REsp: 1699013 DF 2017/0107239-2, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 04/05/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/06/2021.

 

[5] Acórdão 1352226, 07128383820198070020, Relator: FERNANDO HABIBE, Quarta Turma Cível, data de julgamento: 7/7/2021, publicado no DJE: 13/7/2021.

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É NECESSÁRIA A AUTORIZAÇÃO JUDICIAL PARA VENDA DE IMÓVEL DE CURATELADO?

Vídeo sobre o tema
 

 Inicialmente, a curatela representa uma obrigação imposta por lei e destina-se a proteção de pessoas incapazes, no qual podemos distinguir:

·        Enfermos com discernimento reduzido: viciados em tóxicos, ébrios habituais, os que não puderem exprimir sua vontade por causa transitória ou permanente e os pródigos.

 

·        Portadores de deficiência: aqueles que por deficiência física ou mental exija a proteção de curador para ato específico de natureza patrimonial, que é disciplinado por regime jurídico próprio, conforme a Lei. 13.146/2015.

 

Nos termos do art. 1.767 do Código Civil de 2002, estão sujeitos à curatela apenas os que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade; os ébrios habituais, os viciados em tóxicos e os pródigos, consideradas como relativamente incapazes, em consonância ao art. 4° do Código Civil.

É preciso esclarecer que as pessoas com deficiência, seja qual for a sua categoria, regra geral são consideradas pessoas capazes, sendo que excepcionalmente, só poderá ser curatelada se houver a causa de sua incapacidade, ou seja, que impeça a sua livre escolha de vida, de exprimir sua vontade.

De acordo com o Estatuto da Pessoa com Deficiência, será necessário que a pessoa com deficiência seja submetida à curatela, sendo medida protetiva extraordinária, proporcional às necessidades e às circunstâncias de cada caso, e durará o menor tempo possível (art. 84 e seguintes da Lei n. 13.146/2015).

Ademais, o referido Estatuto estabelece limites da curatela do deficiente para os atos relacionados aos direitos de natureza patrimonial e negocial, não alcançando aos direitos tidos como existenciais, como o próprio corpo, à sexualidade, ao matrimônio, à privacidade, à educação, à saúde, ao trabalho e ao voto (art. 85 e seguintes da Lei n. 13.146/2015).

Em regra, o curador será pessoa que tenha vínculo de natureza familiar, afetiva ou comunitária com o deficiente, sendo medida excepcional o juiz, ouvido o Ministério Público, de ofício ou a requerimento do interessado, nomear curador provisório.

É importante afirmar também que a incapacidade de natureza subjetiva pode ser em decorrência de condições físicas ou patológicas da pessoa.

Neste ponto, a curatela é necessária para proteger também aos enfermos quando não possuírem o discernimento da vida civil, inclusive em determinadas situações para proteção específica para atos de ordem patrimonial.

Diante de tais proposições iniciais acerca da curatela, podemos trazer a indagação: é possível realizar a venda de propriedade imobiliária de uma pessoa interditada?

A resposta é de grande importância tanto para compradores, aqueles que investem em imóveis, ou mesmo aos que realmente necessitam vender um imóvel de um curatelado, no qual é possível realizar a venda do bem, desde que tenha autorização judicial, ou seja, deverá passar pelo controle de tal ato por meio do Poder Judiciário.

Salienta-se que mesmas regras para os tutelados (menores de idade), serão também para a curatela, conforme o art. 1.781. Código Civil de 2002.

A fundamentação jurídica para a resposta positiva está relacionado ao fator econômico do interditado (a), que a venda da propriedade seja manifestamente vantajosa, evitando-se qualquer abuso ou erro na gestão por parte do curador e a consequente penúria do interditado, pois há situações que não será necessário realizar a venda sem uma justificativa plausível, ao não ser, em busca de melhores condições de vida do interditado.

 

Podemos citar um breve exemplo: uma pessoa interditada que possui dois imóveis, no qual o curador deseja vender um deles com o objetivo de livrar-se de dívidas futuras (como IPTU, despesas condominiais, etc.), assim como tais valores da venda do imóvel poderá auxiliar para o custeio da saúde da interditada, gerando uma gestão patrimonial mais adequada.

No exemplo citado, entendemos que nada impede que a pessoa possua apenas um imóvel, seja para moradia ou para custeio de sua saúde, mas será menos custoso vende-lo e comprar outro com melhor qualidade ou inerente ao custo benefício da transação mais próximo da realidade, conforme os índices de mercado.

Assim, havendo a manifesta vantagem ao interditado, será necessária a autorização judicial para a venda do bem, ao passo que, se houver a venda sem a referida autorização judicial não poderá repercutir efeitos jurídicos negativos que será nula devido à ausência de capacidade do interditado.

É neste ponto que a manifesta vantagem ao interditado, pois se o juiz verificar que não possua o referido requisito previsto no art. 1.750, do CC/02, logo, será indeferido o pedido. Interessante pontuarmos que manutenção do bem também pode ser considerada como uma vantagem ao interditado, desde que observado, caso a caso.

No que diz respeito ao processo de autorização judicial, o Ministério Público será ouvido e dará seu parecer e posteriormente, se aceitas as argumentações conforme as provas apresentadas no processo, o juiz expedirá o alvará de venda do imóvel, em valor não inferior ao da avaliação que será realizada por perito judicial.

Desta forma, podemos trazer os breves aspectos para a concessão de autorização judicial:

1)   Manifesta vantagem ao interditado/incapaz

2)   Avaliação do imóvel por perito nomeado pelo juiz.

3)   Expedição de alvará de venda do imóvel em valor não inferior ao da avaliação.

Para além dos aspectos acima referidos, podemos observar que, a concessão de alvará judicial para a venda do imóvel, deverá se efetivar após a negociação com o comprador, no qual será mais segura à decisão da liberação, se houver o depósito judicial da importância correspondente do imóvel.

         É evidente que não se pode exigir que o comprador efetue o pagamento do imóvel ou qualquer outro tipo de caução, para que posteriormente fosse autorizada a venda via alvará judicial, pois, poderá gerar insegurança ao comprador, assim como, não estando prescrito em lei.

Em relação à negociação com o comprador, é fundamental que todas as propostas estejam documentadas, inclusive, o pré-contrato ou contrato preliminar precisa ser firmado entre as partes, trazendo segurança jurídica na transação. 

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