TIRE SUAS DÚVIDAS:USUCAPIÃO, ASPECTOS MATERIAIS E PROCESSUAIS (DE ACORDO COM O NOVO CPC)

Em nosso Direito Brasileiro, destacam-se três principais formas de aquisição da propriedade imobiliária: a transcrição do título, a acessão e a usucapião.

         

      A transcrição do título é uma forma ordinária de aquisição de propriedade imobiliária, que se dá com a transcrição do título aquisitivo na matrícula do imóvel. Pode se dar por meio de via negocial ou como exercício do direito real do promitente comprador do imóvel.

         Distintamente, a acessão se dará por ato humano ou artificialmente, a aquisição da propriedade, por meio físico ampliando o objeto de domínio, sendo lhes acrescido por força da natureza, por exemplo: formação de ilhas, aluvião, avulsão, álveo abandonado, ou, por ação humana, como por exemplo, a construção e a plantação.

         Já na usucapião, objeto deste estudo, é a forma de aquisição da propriedade, que se inicia devido o lapso temporal de prescrição aquisitivo do direito de propriedade, da forma originária. Explico: o possuidor adquire o direito real sobre o bem imóvel em decorrência do tempo, conforme previsão legal.

         Desta forma, detém sua característica dúplice: ao mesmo tempo em que o possuidor adquire o domínio da propriedade, o proprietário perde.

     
    Para a obtenção da usucapião, será necessária a exigência da posse mansa, pacifica e continuada, isto é, sem oposição perante terceiros.

         Há diversas hipóteses previstas em lei, de que tratam sobre Usucapião, sendo que cada uma terá suas características especiais. São:

·        Ordinária: artigo 1.242 do Código Civil de 2002;

·        Extraordinária: artigo 1.238 do Código Civil de 2002;

·        Especial urbana: artigo 183 da Constituição Federal de 1088; artigo 1.240 do Código Civil de 2002;

·        Especial rural: artigo 1.239 do Código Civil de 2002;

·        Especial Familiar: artigo 1.240-A do Código Civil de 2002;

·        Estatutária ou Coletiva: artigo 10 da Lei n. 10.257/2001, “Estatuto da Cidade”.

Usucapião Ordinária

A legislação exige além do lapso temporal aquisitivo outros requisitos, como justo título, boa-fé, e 10 (dez) anos. O justo título poderá ser qualquer documento hábil, como por exemplo, uma escritura pública, compromisso de compra e venda. Em relação à boa-fé, entende-se que não deverá haver qualquer desconhecimento de vício possessório.

Será reduzido para 5 (cinco) anos, se o imóvel houver sido adquirido onerosamente com base no registro de cartório, entretanto, será cancelado. O possuidor deverá estabelecer moradia ou realizar investimentos de interesse social e econômico.

Usucapião Extraordinária

Tem por requisitos principais:

·        15 (quinze) anos ininterruptos e sem oposição;

·        Agir como se dono fosse, adquirindo a propriedade mediante lapso de tempo;

·        Independente de justo título e de boa fé;

·        Pode ser propriedade imóvel particular de natureza, rural ou urbano;

Há também a exceção, de modo, a reduzir o lapso temporal para 10 (dez) anos, se o possuidor usar o imóvel para sua moradia habitual, realizado obras ou serviços de caráter produtivo (social e/ou econômico).

Nesta espécie de usucapião, podemos citar, por exemplo: “A” falece e deixa imóvel para “B”, sem escritura pública e sem inventário ou testamento a mais de dez anos.

         Em relação a usucapião especial, podemos elenca-los:

a)     Usucapião Especial Rural;

b)    Usucapião Especial Urbana;

c)     Usucapião Especial Familiar

d)    Usucapião Especial Estatutária ou Coletiva.

Usucapião Especial Rural (art. 191, da CF/88; art. 1.239 do CC/02).

Tem por requisitos primordiais, segundo a legislação civil pátria:

a)     Que esteja na posse por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição;

b)    Não pode ser proprietário de imóvel rural ou urbano;

c)     Área de terra em zona rural não superior a 50 (cinquenta) hectares;

d)    Seja produtiva para seu trabalho ou sua moradia;

Usucapião Especial Urbano ou Constitucional 

(art. 183 da CF; artigo 1.240 do CC/02)

Podemos elencar tais requisitos, como:

a)     Na posse por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição perante terceiros;

b)    Não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;

c)     Área urbana de até 250 (duzentos e cinquenta metros) quadrados, devendo ser considerada a área construída e o terreno;

d)    Que a propriedade seja para moradia ou de sua família;

e)     Não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;

f)      Não pode usucapir mais de uma vez;

Usucapião Especial Familiar (art. 1.240-A do CC).

A preservação do seio familiar é a extensão existência deste instituto jurídico, de modo, a colocar-se na posição do direito de propriedade pertinente a produção de tempo, para que, aquele que manteve em na residência, detenha o direito ao bem imóvel.

Requisitos necessários:

a)     Na posse do bem imóvel pelo período de 2 (dois) anos.

b)    De forma ininterrupta e sem oposição;

c)     Posse direita e exclusiva de imóvel urbano de 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados;

d)    Cuja propriedade abandonada por ex cônjuge ou ex companheiro;

e)     Deve ser adquirida de forma integral;

f)      Desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Usucapião Especial Estatutária ou Coletiva (art. 10 da Lei 10.257/2002, Estatuto da Cidade).

         Nesta modalidade de usucapião especial, preserva-se ao princípio da dignidade da pessoa humana e ao direito à moradia, ambos previstos constitucionalmente.

Trata-se de imóveis ocupados por população de baixa renda, no qual deverão obedecer aos seguintes requisitos:

a)     Área Urbana com mais de 250 (duzentos e cinquenta metros) quadrados;

b)    Ocupados pelo prazo de 5 (cinco) anos, de forma ininterrupta e sem oposição;

c)     Que não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor;

d)    Não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
  

Aspectos Processuais sobre a Ação de Usucapião

        

         Podemos elencar contornos processuais necessários para ingresso da ação de Usucapião, conforme o Novo Código de Processo Civil, mas, para que seja adequado traçar tais contornos será fundamental a aplicação do artigo 319 deste Diploma Legal, “in verbis”:

Art. 319. A petição inicial indicará:

I - o juízo a que é dirigida;

II - os nomes, os prenomes, o estado civil, a existência de união estável, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, o endereço eletrônico, o domicílio e a residência do autor e do réu;

III - o fato e os fundamentos jurídicos do pedido;

IV - o pedido com as suas especificações;

V - o valor da causa;

VI - as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados;

VII - a opção do autor pela realização ou não de audiência de conciliação ou de mediação.

§ 1o Caso não disponha das informações previstas no inciso 

II, poderá o autor, na petição inicial, requerer ao juiz diligências necessárias a sua obtenção.

§ 2o A petição inicial não será indeferida se, a despeito da falta de informações a que se refere o inciso II, for possível a citação do réu.

§ 3o A petição inicial não será indeferida pelo não atendimento ao disposto no inciso II deste artigo se a obtenção de tais informações tornar impossível ou excessivamente oneroso o acesso à justiça.

        

         Conforme o artigo acima, o Autor da Ação deverá utilizar-se de meios de provas como embasamento da verdade dos fatos alegados.

Desta forma, os elementos probatórios da petição inicial da Ação de Usucapião, serão: certidão de registro de imóvel e certidão negativa de existência de ações possessórias sobre o bem. Assim, a propriedade não deverá ter nenhuma ação de reintegração de posse, manutenção de posse e interdito proibitório, pois se houver, o Autor da ação não terá o direito de usucapir sobre o bem.

Além disso, como fiscal da lei, a intervenção do Ministério Público será necessária no caso de Usucapião Especial Coletivo. Entretanto, nada impede quanto a intervenção do MP em casos de interesse público e para a preservação da ordem jurídica, como interessado.

No tocante a citação, em de regra, é pessoal. Surge a excepcionalidade no caso de usucapião de unidade autônoma de prédio em condomínio, nos termos artigo 246, §3° do NCPC/15.

Em se tratando de procedimento, será pelo rito comum e a sentença terá efeitos declaratórios e constitutivos do direito do proprietário de uso e gozo sobre o bem imóvel, se procedente a ação.

Consulte sempre um advogado!

Preserve os direitos autorais, cite a fonte.

Email. drluizfernandopereira@yahoo.com.br

  

A IMPORTÂNCIA DO ADVOGADO CONSULTIVO-PREVENTIVO

         Vez que, poucos dos meus artigos em que escrevi, senti-me tão livre para a condução da temática quanto a este, pois nasceu de uma experiência vivenciada fora dos bancos acadêmicos, bem como estando fora também das formalidades da atividade jurídica.

         Há cerca de uma semana atrás, estive em um restaurante para celebrar a aprovação de um amigo que conseguiu obter sucesso de aprovação num concurso público de grande expressão nacional. Neste dia, haviam outras pessoas que desconhecia, no qual acabei conhecimento. Dentre elas, uma holandesa que, logo, me cumprimentou um com “olá” com pouco sotaque. Ele havia me dito que atuava como advogado consultivo, prestando serviços jurídicos em seu País e outros vizinhos. Logo, iniciou a comparação na conversa. A primeira pergunta que fiz: “como é a Justiça na Holanda?” Resposta, ainda que subjetiva, disse: “não sei exatamente te explicar, pois são casos um tanto raros para promoção de determinada ação. Atuo mesmo por meio de consultas jurídicas”. Estendendo a conversa, ela pergunta: “o advogado brasileiro atua mais no consultivo ou mais no contencioso (por meio de ações judiciais)?”.  Minha resposta foi: “infelizmente, o advogado brasileiro, no geral, atua no contencioso, seja quaisquer situações. Raramente alguém procura um advogado de forma preventiva ou consultiva”. Logo, ela afirma: “Li, há um tempo na BBC que a Justiça Brasileira é lenta. Talvez este seja um dos motivos”. Sem adentrar no mérito de seu ponto de vista, após a conversa informal naquele dia, pulsou na mente uma indagação, afinal: por que somos são contenciosos?  Veja-se, em apenas uma conversa informal que culminou num processo de reflexão, ainda que qualquer resposta seja dificultosa ou mesmo subjetiva, no entanto, este processo de reflexão seja necessário para pelo menos compreender se são caminhos ou apenas fronteiras fortificadas a respeito do tema.

         Reconhecidamente, somos um País litigante, ou seja, toda e qualquer situação pode parar na Justiça. São estatísticas e discursos de diversas autoridades públicas confirmam esta afirmação.  Por certo, devemos separar aquilo que não há alternativa, senão, a provocação do Poder Judiciário para a aplicação das leis, produzindo uma Justiça equânime. De outra monta, devemos compreender que nem todos os casos  socorrer da Justiça, podendo prover de meios alternativos, como a conciliação e acordo extrajudicial. Também, como técnica para solução de conflitos, podem as partes promover a Arbitragem, com fundamento na Lei n. 9.307/1996 e Lei n. 6.404, com alterações recentes com a Lei nº 13.129/2015.

Também, situações de caráter apenas preventivo, ou seja, evitando-se que ocorram eventuais prejuízos, envolvendo questões financeiras ou não. Neste ponto, temos dois grandes problemas no qual são provenientes de seus atores, um por parte do advogado, outro por parte do cliente ou solicitante. Se analisarmos em relação ao serviço à prestado, o advogado precisa estar habilitado para a tarefa na atuação consultiva. Infelizmente, na formação profissional temos um vácuo, tendo em vista que, as Universidades brasileiras não se adequaram aos fatores socialmente empregados, como por exemplo, dentro das grades curriculares preocuparem-se em questões mais teóricas do que práticas, apenas da constante mutação, tanto das leis, como fatos e eventos sociais, sendo mais dificultoso acompanhá-los. Ainda, quando advogado em inicio de carreira na ânsia de “fazer justiça” para quem o contratou, na primeira postura, logo afirma: “teremos que entrar com ação para isso...”. Na Universidade, aprende-se sobre ação, processo, prazos, recursos, etc. Agora, estamos a vivenciar em breve o Novo Código de Processo Civil, contagiando também outras Justiças, seja de âmbito Federal, Estadual ou especializada, como Eleitoral, Trabalhista, Militar, órgãos superiores, etc. Em sua materialidade modificará algumas questões acerca de procedimentos em direito civil, tributário, empresarial, etc. Não será oportuno adentrar sobre a perspectiva do Código, apenas demonstrar que o profissional já lhe é apresentado a ser litigante.

Também, não se pode culpar das instituições de ensino somente pelo fato que não lecionou matérias que auxiliassem no futuro profissional, sendo que cabe a este deter o conhecimento além das áreas jurídicas, como administração, economia, comércio exterior, entre outras, com o intuito de apresentar o esforço maior na atuação de uma advocacia (qualquer atividade jurídica que se encaixe), preventiva apresentando modernidade e capacidade de compreensão, por exemplo, evitando litígios aos seus clientes. É preciso também deter o domínio em determinada área jurídica para facilitação no aconselhamento, no entanto, devem-se conhecer outras áreas correlatas a fim de harmonizar todo o trabalho a ser desenvolvido, além de outros idiomas. É mais proveitoso a satisfação do cliente a atuação no consultivo, pois a atuação do advogado consultivo e preventivo irá proporcionar maior celeridade no trabalho, sendo mais fácil de ser reconhecido, bem como aos efeitos futuros do cliente será mais satisfatório.

De outro lado, vemos uma cultura do brasileiro em promover ações judiciais (ao que indica em quadros estatísticos). Talvez este seja o estado de acomodação coletiva, contratando o advogado somente quando o fato ocorreu e não há mais solução. Sentar para ouvir um profissional da área jurídica é muito importante, pois numa longa ou breve consulta poderá fazer uma grande diferença.

É preciso destacar que diversas áreas, setores, fatos, entre outros, é necessário de um profissional da área jurídica atuando como consultivo/preventivo.

Para pessoas físicas, o advogado pode ser consultado em diversas áreas. No tributário, pode ser consultado acerca de determinada atividade que pode ser isenta ou tributada, como exemplo, em relação ao ISS ou ICMS, qual deles recolher e quem receberá em determinado caso. O planejamento tributário também pode ser aplicado as pessoas físicas, como objetivo de pagar menos impostos, desde que atuando de maneira lícita.

 No Direito Civil temos diversas situações, como a elaboração de contrato ou mesmo a leitura contratual, opinando o advogado se determinada clausula contratual é correta ou não, se quais eventuais efeitos futuros. Em Família e sucessões, pode o profissional elaborar contrato de união estável, bem como, elaborar testamento, ato de última vontade de seu cliente, opinando qual espécie de testamento é o mais adequado. Outro caminho progressivo é o uso das empresas familiares, aplicando-se o instituto das holdings, de modo a solucionar eventuais litígios entre parentes no tocante a bens materiais, cabendo o advogado a elaboração de plano estratégico.  No setor imobiliário, a atuação consultiva deve ser mais valorada, empregando o profissional de meios preventivos para que não haja riscos financeiros ao seu cliente.

No Direito Autoral não pode haver interpretações extensivas nos contratos, devendo o profissional atuar para coibir eventuais falhas.

Em Direito Administrativo, o profissional pode auxiliar consultivamente em prol dos servidores públicos, não somente atuando em defesas de processos administrativo, como também tratando sobre a aposentadoria dos servidores públicos, revisões destas e etc.

Na área Previdenciária, o cliente pode contratar um profissional para, por exemplo, efetuar um mapeamento para saber se a pessoa tem direito a aposentadoria por invalidez, por idade ou especial, conforme o caso, auxiliando toda a documentação necessária ao INSS (Instituto Nacional de Seguridade Social).

Internacionalmente, podem envolver questões de direito aduaneiro, visto, passaporte, cidadania, bem como tratar sobre bens no Brasil e no exterior, relacionando-se aos contratos, casamento, herança e etc.

Para pessoas jurídicas, como empresas públicas, sociedades de economia mista, associações, agremiações, organizações, institutos, empresas privadas, como empresa individual de sociedade limitada, EIRELI, sociedades empresariais (LTDA e S/A) no geral, também precisam de um suporte jurídico, devendo deste profissional acompanhar todas as tendências necessárias ao encadeamento da atividade.

No Direito Administrativo, o profissional pode ser consultado em casos mais comuns, como licitações e contratos administrativos, bem como em parcerias público-privadas, emitindo pareceres e opiniões. Para as empresas privadas é interessante que o advogado atue do inicio ao final da licitação, atuando de forma permanente.

 Em Direito Empresarial permite-se uma atuação adequada e direcionada apontando eventuais riscos, de o inicio até o término da sociedade. Pode-se conferir uma dimensão de planejamento empresarial, como por exemplo, eliminar eventuais dúvidas de qual tipo societário é o mais adequado ao determinado caso concreto, ou mesmo, a forma de reorganização da sociedade. Dia-dia, a análise de contratos da atividade empresarial é uma das formas primordiais para a atuação preventiva, apontando eventuais erros em contratos já assinados, assim, opinando em novos contratos.

         Nos Direitos Trabalhistas a atuação preventiva se resume na adequação das atividades empresariais perante as normas trabalhistas, de modo, a evitar demandas judiciais.

         No tocante ao Direito Tributário, a aplicação preventiva e consultiva está relacionada ao planejamento tributário, com o intuito de pagamento de menos tributos, atuando conforme as normas tributárias esparsas.

         Nas relações de consumo o problema ainda é maior, visto que, é expressivo o volume de ações judiciais nesta área e a atuação preventiva poderá resultar na melhor desempenho da empresa, de modo, a evitar indenizações por danos materiais, morais, lucros cessantes, eventuais e quaisquer outras espécies previstas em lei. Por certo, também está relacionado ao Direito Empresarial, pois está ligado aos fatores econômicos da própria empresa.

         Em Direito Trabalhista, o campo de adequação das normas laborais é o instrumento necessário como o escopo de reduzir ações judiciais em que os empregados demandam na Justiça. Por certo, estando em conformidade às normas (em geral) menos teremos demandas.

Também podemos elencar alguns setores que precisam atualmente de uma advocacia consultivo-preventiva, como: Saúde: as consultas serão pertinentes as normas, como as sanitárias. Há o setor da saúde privada com os planos de saúde, cabendo, na maioria dos casos, o acompanhamento da Lei n. 9.656/1998, o Código de Defesa do Consumidor, Código Civil e todos os atos normativos do setor, como das Instruções Normativas da Agência Nacional de Saúde Suplementar- ANS. O plano principal é evitar que terceiros demandem judicialmente e face das prestadoras de serviços, levando em consideração melhor aprimoramento da atividade. Construção Civil: a atividade consultiva será conforme diversas diretrizes com base as normas civis do setor, como também as normas de públicas. Telefonia e Instituições financeiras (bancos): são setores com maior número demandas judiciais. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor, juntamente com as leis trabalhistas (CLT) podem (poderiam) melhor e muito na atividade. Partidos políticos: a atuação resumirá na defesa dos interesses dos partidos e seus candidatos, devendo antever-se dos problemas inerentes ao Direito Eleitoral, bem como ao Direito Civil, entre outras áreas correlatas. Comércio (qualquer atividade): diversas áreas podem ser consultadas, como tributária, empresarial, consumidor, trabalhista, previdenciária, entre outras.

Considerações finais

Em face de toda a exposição acima, a importância de uma advocacia preventiva revela como fator preponderante de combustão das atividades a serem desempenhadas, cabendo todos da sociedade brasileira compreender esta força necessária. As lições que acompanharam reflexões deste texto detêm como valioso, visto que uma conversa informal culminou na proliferação diante das vitais angustias sociais, sendo utópico e surreal promover um estado de perfeição por parte do advogado, mas, pelo menos prover meios de minimização de demandas jurídicas como forma de aplicação da Constituição Federal de 1988, ápice normativo, assim, como as leis abaixo desta. Aspecto ético também não pode ser esquecido, visto que, o contratante de serviços precisa de sinceridade no trato dos resultados e efeitos concretos.

Outro ponto importante, o serviço consultivo não é gratuito[1], nem mesmo pode ser cobrado de forma aviltante. O profissional ao valorar os serviços a serem prestados seguindo em conformidade a tabela de honorários advocatícios do Estado como base, bem como analisar a complexidade e quais ramos de atuação, sendo pago de forma individualizada por consulta ou por valores mensais.  Como existe um slogan: “advogado respeitado, cidadão respeitado”, conforme a OAB tem divulgado.

         As pessoas (em geral) da sociedade brasileira devem criar a importância do advogado consultivo-preventivo, de modo, a evitar qualquer problema relacionado aos setores e atividades desenvolvidas, assim, as produções de aplicação das normas jurídicas estão mais visíveis e equilibradas, não ensejando “letras mortas ou esquecidas“.

        

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[1]  Uma crítica importuna: como a sociedade não está acostumada a compreender a atividade consultiva do advogado, sempre tendem o “jeitinho”, como abertura de sites, fóruns, e etc, com o intuito de evitar que advogados recebam os honorários devidos por seus serviços prestados. Uma opnião jurídica não deve ser levada em consideração se não for produzida por um advogado habilitado, portanto, o respeito profissional provém do culturalismo. Vale aquela máxima: “me respeite para ser respeitado”.

COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA: PREVENINDO RISCOS AO CONSUMIDOR

Um dos objetivos principais do ser humano é viver com dignidade. Sabe-se que, o brasileiro já nasce trabalhador, “aguerrido na veia e escorre na alma”.

        

         Das grandes coisas materiais que almeja, sem dúvidas, encabeça nesta lista uma casa ou apartamento, seja para habitar ou como forma de investimento.

        

         Diante da importância, iremos tratar aqui mais especificamente sobre a compra de imóvel na planta e seus aspectos jurídicos que geram algumas dúvidas que precisam serão explicadas nas próximas linhas.

         Primeiramente, quando o consumidor opta pela compra de um imóvel na planta já tem em mente de que realmente é vantajoso, podendo significar uma economia de 20% a 35 % do valor dos imóveis prontos e, há situações que, a valorização do imóvel pode chegar a 50% com a entrega das chaves, segundo o índice Nacional de Construção Civil (INCC).

         Assim como tudo na vida há pontos negativos que precisam ser evitados ou ao menos reparados, conforme o caso concreto.

         Normalmente, os contratos entre as partes são de adesão, ou seja, não há outra possibilidade de discutir determinada clausula contratual, ao menos que após sua efetiva assinatura e, podendo ser discutido perante o Poder judiciário.

        

         Importante salientar que, pontos formais devem ser observados pelo consumidor, como uma boa leitura completa e atenta no contrato e, havendo dúvidas inerentes a cláusula contratual, assim, recomenda-se que procure um advogado de confiança ou mesmo um órgão de proteção de defesa do consumidor, como PROCON.

Note-se que, no contrato deverão ter a qualificação completa das partes, bem como a localização do empreendimento, da área completa, área comum da unidade e útil, data de registro com sua numeral, o valor do sinal que foi entregue, a forma e o local de pagamento.

Ainda, devem-se atentar quanto ao preço, suas taxas de juros de financiamento e mora.

Em relação de eventuais reajustes durante o período da obra, também deve estar explicitado, de forma clara, precisa e objetiva. Há que distinguir-se a duas situações especificas no contrato, quanto a o reajuste: durante o contrato, normalmente utiliza-se o índice conforme a evolução da construção civil; depois da construção ou mesmo da entrega de chaves, o índice terá por base estipulada pela construtora que informará o consumidor previamente e não poderá haver quaisquer dúvidas.

Outro ponto que devemos esclarecer está relacionado à cláusula contratual estipulada pela construtora estipulando o direito de atraso na obra como na entrega de chaves. Esta cláusula é abusiva, ou seja, danosa ao consumidor, devendo ser sancionada como nula de pleno direito, como dispõe o artigo 51, do Código de Defesa do Consumidor, pois não pode ficar aguardando “eternamente” o entrega do imóvel.

Há que mencionar, se a obra atrasar, o consumidor terá o direito se quiser requerer o cancelamento do contrato e receber integralmente os valores pagos e com correção monetária, além do ressarcimento pelos gastos acessórios causados pelo atraso.

         No pertine a cobrança de condomínio mesmo sem a entrega de chaves torna-se indevida e o condomínio deverá arcar com o pagamento condominial, salvo no caso de culpa do consumidor, se provado. Trazemos um julgado do Egrégio Superior Tribunal de Justiça:

“CIVIL. CONDOMÍNIO. QUOTAS. Para se escusar do pagamento de quotas o condômino não pode opor ao condomínio o atraso na entrega das chaves de sua unidade imobiliária; a responsabilidade pela entrega tardia deve ser cobrada da construtora. Recurso especial não conhecido.

(STJ - REsp: 489647 RJ 2003/0005976-0, Relator: Ministro ARI PARGENDLER, Data de Julgamento: 15/04/2003, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 19.05.2003 p. 231)”

Outro ponto que o consumidor deve estar atento está relacionado às taxas: assistência jurídica, assistência técnica imobiliária, taxa de interveniência e taxa de corretagem.

         Tanto a taxa de assistência jurídica como assistência imobiliária pela construtora não pode ser cobrados pelo consumidor, salvo na hipótese do consumidor assim o requerer. Cabe a construtora apresentar os serviços de forma clara, precisa e que não deixe o consumidor em dúvidas pelo valor a ser pago pelo consumidor.

         Quanto à taxa de interveniência, cobrada pela construtora ao consumidor também é abusiva visto que o consumidor deverá ter a ampla liberdade na escolha do banco que irá efetuar o financiamento e não aquele elegido pela construtora.

         Tratando-se de taxa de corretagem, também entendemos ser abusivo, pois o intuito do vendedor é transferir a despesa com o comprador, de modo, a estabelecer contratualmente o pagamento da taxa.

         Devemos compreender que, a origem da taxa de corretagem está relacionada ao pagamento de profissional, um corretor de imóveis que realiza a intermediação entre o vendedor e o comprador. Só haverá a possibilidade no pagamento de taxa de corretagem se o comprador já tenha contratado previamente, ou seja, manifestando sua vontade para que o corretor receba pelos serviços prestados.

         Por fim, pregamos que os princípios basilares do consumidor sejam respeitados e resguardados diante de abusos cometidos por construtoras, no qual o consumidor deverá estar atento e não seja prejudicado diante de ausência técnica na leitura de contratos.

         Na dúvida, consulte um advogado de confiança.

        

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Noções

Trata-se de um contrato mediante o qual o incorporador se obriga a construir unidades habitacionais autônomas de edifício construído sob o regime de condomínio especial com o objetivo de satisfazer os interesses dos respectivos adquirentes ou compromissários compradores.

Deverá ser regido mediante via contratual, em que deverá haver um consenso entre as partes, sendo oneroso, comutativo, sinalagmático, formal e de execução deferida.

Em relação aos deveres das partes, a obrigação da incorporadora imobiliária é de resultado, efetivando-se com a entrega da unidade construída.

De outro lado, aquele que compra as unidades habitacionais autônomas pode ser tanto pessoa física ou jurídica.

Mas, tratando-se de legitimidade para ser contratualmente incorporador, elencam-se tais sujeitos, conforme Roberto Senise Lisboa:

a)     Proprietário do terreno (por óbvio, não se pode dizer que é seu aquilo que não é, no plano dos fatos).

b)    O promitente comprador do terreno, com clausula de irretratabilidade;

c)     O construtor, formalmente autorizado por meio de instrumento de mandato irrevogável, pelo proprietário ou pelo promitente comprador;

d)    O Corretor de imóveis, formalmente autorizado por meio de instrumento de submandato irrevogável, fornecido pelo construtor.

Constituição da incorporação

 Somente se efetiva a construção mediante atos que se incorporador as prevê. Antes mesmo da elaboração contratual, deverá o incorporador obter autorização para realização do empreendimento, ao qual cumpre ao município do terreno autorizar a atividade. Deverá apresentar os documentos como: o registro do imóvel com indicação de seu proprietário, projeto do empreendimento, descrição das unidades habitacionais autônomas e das áreas comuns do futuro condomínio, certidões de inexistência de débito tributário ou previdenciário do incorporador, etc.

Como o contrato de incorporação imobiliária é uma forma de aquisição de propriedade imóvel é necessário o registro no cartório onde se encontra o imóvel, assim, depois de registrado tornará possível ao incorporador efetivar ao público acerca do empreendimento, para fins de alienação ou promessa de venda das unidades habitacionais autônomas, conforme o projeto apresentado pelo município da localidade.

No contrato de incorporação, deverá conter:

a)     A alienação da fração ideal do terreno, distinguindo a área útil e a área comum;

b)    Seja por empreitada ou mesmo por administração, a incorporadora imobiliária torna-se obrigada a construir o edifício, bem como deverá constituir o condomínio predial.

Quanto ao objeto contratual, deverá expor a construção de edificações coletivas, conforme o estabelecimento de unidades autônomas, daí dizer que na incorporação imobiliária ser regida pela teoria da afetação, pois trata-se de uma universalidade de direito, devendo-se por meio dele realizar determinada função econômica e sobretudo, social, mas sem confronto ao direito subjetivo do incorporador proprietário, atribuindo o poder-dever sobre a propriedade, eliminando por completo possíveis prejuízos que os adquirentes ou promitentes compradores podem vir a ter.

Obrigação do incorporador

São de natureza, da lei ou mesmo do contrato, assim, a titulo de didática sobre o tema elencaremos algumas obrigações, como:

a)     Inscrição da incorporação no registro imobiliário.

b)    Fixar expressamente eventual prazo de carência.

c)     Deverá confirmar as vendas em até 60 dias, depois de concluído o prazo final de carência adotado.

d)    Indicar no instrumento da incorporação o número de registro, os responsáveis pelo custeio da incorporação, os ônus fiscais e reais, a forma de pagamento do preço e o custo da fração ideal do bem.

e)     Caberá por iniciar as obras de forma regular, sendo que não deverá paralisar por um período além dos 30 (trinta) dias ou de forma excessiva, pois caso haja contrariamente, será notificado judicialmente para retomar as obras, por no mínimo 30 dias, sob pena de desconstituição da incorporação.

f)      Averbar a incorporação

g)     Elaborar o condomínio

Contratualmente, são obrigações do incorporador: a transferência da fração ideal alienada; subscrever a escritura de alienação da unidade, sob pena de adjudicação compulsória, se verificada a quitação; construir o edifício em unidades habitacionais autônomas, em observância ao projeto de obra e seu respectivo cronograma e entregar as unidades alienadas e averbadas.

Responsabilidade do incorporador

Em seu modo de agir, o incorporador é responsável por perdas e danos em relação a responsabilidade civil, tanto contratualmente ou extracontratualmente. Entretanto, na seara do direito consumeirista, o incorporador pessoa jurídica responde independente de culpa, além disso, como as responsabilidades em nosso ordenamento jurídico são fatiadas, há que ressaltar a existência de pena privativa de liberdade no âmbito penal pelo crime de falsa constituição de condomínio.

Direito de arrependimento do incorporador

O incorporador poderá arrepender-se, deixando de realizar a incorporação como forma de retratação da oferta ao público, no período em que venha a consignar com a documentação registrada no cartório imobiliário, em até 180 dias. Nesta situação, será responsabilizado por publicidade enganosa.

Extinção da incorporação

 Podemos aqui elencar as formas de extinção, como:

a)     pela execução regular do contrato;

b)     pelo descumprimento da obrigação, em que a parte prejudicada se valer de clausula resolutória expressa ou tácita (pacto comissório);

c)     Pelo distrato;

d)    Em caso fortuito ou força maior.

Referências bibliográficas:

BRITO, Rodrigo Azevedo Toscano de. Incorporação imobiliária à luz do CDC. São Paulo: Saraiva, 2002.

CHALUB, Melhim Nemen. Da incorporação imobiliária. Rio de Janeiro: Renovar, 2003.

LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil, V.4. ed. 4. São Paulo: Saraiva 2009.