No âmbito da locação por prazo determinado, a legislação e a jurisprudência estabelecem parâmetros claros para a exoneração do fiador. A possibilidade de envio de notificação exoneratória ao locador durante a vigência do contrato é permitida, mas os efeitos práticos dessa notificação são limitados.
Conforme decidido no REsp 2.121.585-PR (Informativo de Jurisprudência n. 812 de 21.05.2024), o fiador somente se exonera de sua obrigação ao término do contrato por prazo determinado, independentemente de alterações no quadro social da empresa afiançada. Alternativamente, se o contrato se tornar indeterminado, a exoneração ocorrerá em 120 dias a partir dessa data, conforme estipula a lei.
Fundamentação Jurídica e Aplicação Prática
A decisão proferida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no REsp 2.121.585-PR aborda a complexidade inerente à exoneração do fiador em contratos de locação por prazo determinado, especialmente em face de mudanças no quadro social da empresa afiançada. A interpretação dada pelo tribunal reflete uma compreensão aprofundada da relação jurídica de fiança, visando preservar a estabilidade e a segurança dos contratos de locação.
Exoneração em Contratos por Prazo Determinado
O contrato de locação por prazo determinado possui uma vigência específica, previamente acordada entre as partes. Neste contexto, ainda que o fiador envie uma notificação exoneratória durante a vigência do contrato, tal ato não produz efeitos imediatos de exoneração.
A obrigação do fiador permanece até o término do prazo estipulado no contrato. Este entendimento decorre da necessidade de garantir a segurança jurídica e a previsibilidade das obrigações contratuais, evitando que o locador seja surpreendido pela exoneração súbita da garantia fidejussória antes do término do contrato.
Alteração do Quadro Social da Empresa Afiançada
A mudança no quadro social da empresa afiançada, por si só, não autoriza a exoneração imediata do fiador em contratos por prazo determinado. O STJ reafirma que a fiança, enquanto garantia pessoal, não está intrinsicamente vinculada à composição societária da empresa, salvo disposição contratual específica.
O fiador, ao assumir a obrigação, deve ter ciência da natureza dinâmica das estruturas empresariais, e a exoneração baseada exclusivamente em alterações societárias comprometeria a eficácia da garantia prestada.
Exoneração em Contratos que se Tornam Indeterminados
Nos casos em que um contrato de locação por prazo determinado se prorroga tacitamente e se torna indeterminado, a legislação prevê a possibilidade de exoneração do fiador. Conforme o artigo 40, X, da Lei n. 8.245/1991, a exoneração do fiador ocorre em 120 dias a partir da data em que o contrato se torna indeterminado. Este prazo é concedido para que o locador possa adotar medidas necessárias para a obtenção de nova garantia ou para a adaptação das condições contratuais às novas circunstâncias.
Exemplo Prático Aplicando a Decisão do REsp 2.121.585-PR
Cenário
Situação: João, sócio da Empresa ABC Ltda., celebra um contrato de locação por prazo determinado de três anos para a sede da empresa, com Maria, proprietária do imóvel. Pedro, amigo pessoal de João, atua como fiador no contrato, oferecendo uma fiança pessoal para garantir as obrigações locatícias da Empresa ABC Ltda.
Evento: Dois anos após o início do contrato de locação, João decide vender sua participação na Empresa ABC Ltda. para novos sócios e se retira da sociedade. Preocupado com a nova composição societária e a mudança na gestão da empresa, Pedro deseja exonerar-se da obrigação de fiança. Ele envia uma notificação extrajudicial a Maria, informando sua intenção de se exonerar da fiança imediatamente devido à saída de João da sociedade.
Aplicação da Decisão
Contrato por Prazo Determinado:
- O contrato de locação foi firmado por um prazo determinado de três anos, com término previsto para 30 de junho de 2025.
- De acordo com a decisão do STJ no REsp 2.121.585-PR, a notificação exoneratória enviada por Pedro durante a vigência do contrato por prazo determinado não produz efeitos imediatos. A obrigação de Pedro como fiador permanece válida até o término do contrato, ou seja, até 30 de junho de 2025.
Alteração do Quadro Social da Empresa Afiançada:
- A saída de João da sociedade e a mudança na composição societária da Empresa ABC Ltda. não constituem motivo suficiente para a exoneração imediata do fiador em contratos por prazo determinado.
- A decisão do STJ destaca que o fiador deve ter ciência da possibilidade de alterações societárias e que essas mudanças não afetam a vigência da fiança, salvo disposição contratual específica em contrário, que não existe neste caso.
Notificação Exoneratória:
- Pedro tem o direito de enviar a notificação exoneratória, mas os efeitos dessa notificação somente se concretizarão ao término do prazo do contrato de locação. Assim, Pedro continua responsável pela fiança até 30 de junho de 2025, apesar da alteração no quadro social da empresa afiançada.
Exoneração em Caso de Prorrogação Indeterminada:
- Se, ao término do contrato original em 30 de junho de 2025, o contrato for prorrogado automaticamente e se tornar indeterminado, Pedro poderá se exonerar da fiança após 120 dias da data em que o contrato se tornou indeterminado, conforme disposto no artigo 40, X, da Lei n. 8.245/1991.
Resultado: Pedro, como fiador, permanece responsável pelas obrigações locatícias da Empresa ABC Ltda. até o término do contrato por prazo determinado em 30 de junho de 2025, apesar de sua notificação exoneratória e da alteração no quadro social da empresa. Maria, a locadora, pode contar com a garantia fidejussória até o fim do contrato, mantendo a estabilidade e segurança jurídica da relação locatícia. Caso o contrato se torne indeterminado após essa data, Pedro poderá se exonerar da fiança após 120 dias.
Conclusão
A decisão do STJ no REsp 2.121.585-PR estabelece diretrizes claras para a exoneração do fiador em contratos de locação por prazo determinado, reforçando a previsibilidade e a segurança jurídica. A obrigação fidejussória subsiste até o término do contrato, independentemente de mudanças no quadro social da empresa afiançada, a menos que o contrato de locação se torne indeterminado, momento em que a exoneração ocorre após 120 dias. Esta abordagem garante a estabilidade das relações locatícias, protegendo tanto os interesses do locador quanto os do fiador, e assegurando a integridade das garantias contratuais.
Referências Legislativas
- Lei n. 8.245/1991, art. 40, X
- Código Civil (CC/2015), art. 830
