VALE A PENA COMPRAR IMÓVEL EM LEILÃO JUDICIAL?

          Todos os dias os leilões de bens imóveis são realizados, sejam presenciais ou online. Neste breve artigo compartilharemos informações de grande importância, ao qual devemos compreender sobre a dinâmica do leilão para que possamos responder o título, afinal, “vale a pena comprar imóvel em leilão?”.

                   O leilão judicial ocorre quando já uma autorização de venda de determinado imóvel proveniente de uma ação judicial. Os imóveis, objeto do leilão são decorrentes de dívidas não pagas por proprietários que, devido a este não pagamento gerou a execução judicial, podendo ser originária de uma dívida contratual, trabalhista, tributária ou mesmo obrigacional, não estando presente em contrato, mas proveniente de lei, como por exemplo, as indenizações (moral e material).

          Na prática, o leiloeiro apresentará a oferta pública por meio de um edital, determinando dia e hora para a realização da primeira e segunda praça, conforme o lance mínimo e não havendo interessados, o valor do lance mínimo corresponderá à 50% sobre o valor da avaliação do imóvel. Também, poderá tratar de forma diferenciada, em caso se houver incapaz no processo, no qual o valor será de 80% sobre o valor da avaliação.

          No tocante a prazos, seguirá de acordo com a natureza do processo, por exemplo, num processo cujo objeto são tributos, a Lei de Execução Fiscal estabelece o prazo de vinte a trinta dias, antes de cumprido o leilão para que seja realizado o edital.

Quanto ao pagamento do bem imóvel arrematado, será de forma imediata ao arrematante, via depósito judicial. Para quem desconhece, a legislação em vigor trouxe a possibilidade de parcelamento em até 30 vezes do valor do imóvel, desde que haja proposta de pagamento à vista e previsão no edital. Assim, havendo a possiblidade de parcelamento do bem imóvel, deverá o arrematante efetuar o pagamento com um sinal de 25 % (vinte e cinco percentuais). A legislação também estabeleceu sanção em caso de atrasos de 10 % (dez) percentuais do saldo devedor (art. 891, do CPC/15).

Interessante citarmos que, é desnecessária ação autônoma para lavratura de auto de arrematação, sendo que será emitido o referido documento na posse do adquirente, considerado perfeita, acabada e irretratável com assinatura do juiz, arrematante e leiloeiro, conforme o artigo 903, do Código de Processo Civil de 2015.

Feitas breves considerações acerca do leilão judicial e de seus procedimentos, nas próximas linhas apresentaremos a resposta principal, tema deste texto, afinal, “vale a pena comprar imóvel em leilão judicial?”

É perfeitamente possível afirmar sim. Vale muito a pena adquirir um imóvel via leilão judicial, por diversos fatores, como por exemplo, a lucratividade ao comprar um bem abaixo dos índices de mercado.

No entanto, é preciso ter todo cuidado é necessário!

Para melhor compreensão, apresentaremos em tópicos, os principais cuidados, tanto para iniciantes, quanto para os mais experientes em leilões judiciais, para não se esquecerem.

1)    Saber sempre aonde está “pisando”

Thomas Edison afirmava que, “muitos dos fracassos da vida são pessoas que não perceberam o qual perto elas estavam do êxito quando elas desistiram”.

Quando um investidor arrematante encontra a oportunidade grande, seguramente não irá deixar de escapar, mas, esquece que na prática, o desconhecimento do que se compra levará ao insucesso na aquisição do bem imóvel arrematado.

A solução para evitar o fracasso na participação de um leilão judicial de bens imóveis será saber o que realmente está comprando, inclusive antecipar-se quanto aos riscos, como por exemplo, se aquele leilão arrematado possa ser objeto de uma anulação.

Além do mais, visitar o imóvel fisicamente com profissionais poderá trazer uma maior segurança, pois desta forma saberá o que está realmente comprando (e pisando).

2)    Saiba o valor de mercado do imóvel antes mesmo de arrematar

Na mesma linha de raciocínio anterior, ou seja, sabendo aonde está pisando, consequentemente, as questões financeiras irão prosperar tendo em vista que, o levantamento prévio sobre o valor de mercado do imóvel fará que se evite pagar um valor mais alto do que vale.

Desta forma, mesmo que tais apontamentos acima numerados não sejam de ordem jurídica, sem sombra de dúvidas, não podem ser esquecidos na prática, mas no que diz respeito aos riscos, uma avaliação jurídica prévia colaborará em muito uma aquisição de imóvel efetiva.

3)    Verificar quanto a existência de dívidas e se houver, defender-se judicialmente para futura venda.

Apesar que os imóveis deverão estar livres e desembaraçados de dívidas, na prática, algumas dívidas como de impostos em atraso poderão ser cobrados pelo ente público (IPTU do exercício anterior, por  exemplo).

Assim, após adquirir o imóvel poderá o novo proprietário entrar com ação anulatória de débitos fiscais de dívidas existentes.

“Perfeito! Comprei o imóvel por meio de leilão judicial. Qual o próximo passo?”

          Feitas todas as etapas de documentações em consonância ao previsto no edital a próxima etapa é a consolidação com a posse do imóvel.

          E o imóvel ocupado, é sinônimo de problemas?

          Por vezes, numa visão de investimento o arrematante prefira adquirir o imóvel já ocupado com moradores por ser mais baixo o valor.

          Neste ponto, não significa afirmar que o imóvel adquirido em leilão judicial, ciente que pessoas moram no imóvel possa ocasionar problemas.

          Se imóvel estiver ocupado, o arrematante deverá requerer a imissão de posse no mesmo processo do leilão. Será por meio de advogado para defesa de seus interesses.

          Posteriormente, desocupado o imóvel o arrematante terá pleno domínio, podendo vender, morar, alugar, doar, empresar, enfim, a posse na sua integralidade.

           

PRECISO DE ADVOGADO PARA COMPRAR OU VENDER UM IMÓVEL?

  

Quem pensa que é dispensável ter um advogado para realização de contratos de compra e venda de imóveis já tem em mente as seguintes respostas:

“Por que eu contrataria um advogado para fazer um contrato de compra e venda, sendo que tem modelos pela internet?” 

“Se tenho um corretor imobiliário, para que mais gastos?”

As frases acima não fazem sequer sentido quando estamos a falar de transações imobiliárias em geral, não somente num contrato de compra e venda de imóveis.

O primeiro de todos os erros, dos mais comuns hoje em dia, que as pessoas pensam que apenas ter um modelo de contrato já são o suficiente para realização de uma transação imobiliária efetiva. Quem faz uso de modelinhos de contratos, não sabe o quão grande a emboscada está entrando!

Uma transação imobiliária é muito mais complexa, principalmente nos dias atuais, que inclusive por questões econômicas em nosso País podem fazer com que negócios sejam desfeitos ou mesmo não concluídos, isto não somente por uma das partes na relação negocial.

Além disso, nem toda transação imobiliária se exige que se faça com intermédio de corretor de imóveis que, por vezes poderá ocorrer pela venda direta, sendo tudo negociado entre comprador e vendedor.

Na venda direta, seguramente a economia é maior, pois não haverá o pagamento dos percentuais devidos na transação ao corretor de imóveis, mas, se houver intermediação do profissional, tais valores a serem pagos deverão estar presentes de forma explicita no contrato firmado.

Se houve a intermediação do corretor de imóveis, não restam dúvidas que os valores em percentuais da venda serão devidos, entanto, por questões de economia, as partes de um futuro contrato, por certa comodidade, prefere não contratar um profissional da área jurídica entendendo que somente o corretor já seria suficiente.

É importante frisar que, uma pessoa que realiza um negócio sem a devida assessoria jurídica, consequentemente, poderá perder o valor investido se não agisse preventivamente. Justamente, o advogado irá auxiliar nos tramites, evitando-se com o risco da transação imobiliária.

E quais as principais funções do advogado?

A resposta desta pergunta acima já foi dito, mas não custa frisar, ausente de uma assessoria jurídica as chances de problemas futuros serão grandes.

O profissional jurídico contratado deverá atuar para que problemas futuros ocorram. É interessante frisar que o referido profissional deverá não somente elaborar um contrato e suas clausulas, assim como, observar pontos de grande importância como, por exemplo:

a)   Requerer certidões judiciais para saber se o imóvel possui ações, assim como, verificar se existem ações judiciais contra o comprador ou mesmo o vendendo;

b) Preparação de documentos para o financiamento, assim como, traçar um planejamento de opções de financiamento com o cliente acerca do imóvel;

c) Buscar informações em órgãos públicos quanto ao uso do imóvel, verificando se possuem débitos fiscais, não podendo esquecer se existem ações trabalhistas e inventário, sendo que estes dois últimos serão analisados por meio de certidões, conforme dito.

d) Por fim, instruir ao cliente quanto a etapa de execução prática do contrato, demonstrando a este os prazos e as implicações jurídicas referente a direitos e obrigações firmados no contrato e na legislação em vigor.

Diante da breve exposição, não restam dúvidas que, mesmo diante da era da informação e de seu acesso fácil, podendo qualquer pessoa ter acesso a qualquer modelo de contrato ou mesmo um dado informativo, o advogado nos contratos de compra e venda é imprescindível, atuando como elementar devendo a sociedade compreender e valorar esta atuação, pois se evitam transtornos após a transação imobiliária (e podem as partes interessadas dormem sossegadas).