Em
nosso Direito Brasileiro, destacam-se três principais formas de aquisição da
propriedade imobiliária: a transcrição do título, a acessão e a usucapião.
A transcrição do título é uma forma ordinária de aquisição
de propriedade imobiliária, que se dá com a transcrição do título aquisitivo na
matrícula do imóvel. Pode se dar por meio de via negocial ou como exercício do
direito real do promitente comprador do imóvel.
Distintamente, a acessão se dará por ato humano ou
artificialmente, a aquisição da propriedade, por meio físico ampliando o objeto
de domínio, sendo lhes acrescido por força da natureza, por exemplo: formação
de ilhas, aluvião, avulsão, álveo abandonado, ou, por ação humana, como por
exemplo, a construção e a plantação.
Já na usucapião, objeto deste estudo, é a forma de aquisição da propriedade, que se inicia devido o lapso
temporal de prescrição aquisitivo do direito de propriedade, da forma
originária. Explico: o possuidor adquire o direito real sobre o bem imóvel
em decorrência do tempo, conforme previsão legal.
Desta
forma, detém sua característica dúplice: ao mesmo tempo em que o possuidor
adquire o domínio da propriedade, o proprietário perde.
Para a obtenção da usucapião, será necessária a exigência da posse mansa, pacifica e continuada, isto é, sem oposição perante terceiros.
Há diversas hipóteses previstas em lei, de que tratam sobre
Usucapião, sendo que cada uma terá suas características especiais. São:
·
Ordinária:
artigo 1.242 do Código Civil de 2002;
·
Extraordinária:
artigo 1.238 do Código Civil de 2002;
·
Especial
urbana: artigo 183 da Constituição Federal de 1088; artigo
1.240 do Código Civil de 2002;
·
Especial
rural: artigo 1.239 do Código Civil de 2002;
·
Especial Familiar: artigo 1.240-A do
Código Civil de 2002;
·
Estatutária ou Coletiva: artigo 10 da
Lei n. 10.257/2001, “Estatuto da Cidade”.
Usucapião Ordinária
A
legislação exige além do lapso temporal aquisitivo outros requisitos, como justo título, boa-fé, e 10 (dez) anos. O
justo título poderá ser qualquer
documento hábil, como por exemplo, uma escritura pública, compromisso de compra
e venda. Em relação à boa-fé,
entende-se que não deverá haver qualquer desconhecimento de vício possessório.
Será
reduzido para 5 (cinco) anos, se o imóvel houver sido adquirido onerosamente
com base no registro de cartório, entretanto, será cancelado. O possuidor
deverá estabelecer moradia ou realizar investimentos de interesse social e
econômico.
Usucapião Extraordinária
Tem
por requisitos principais:
·
15 (quinze) anos ininterruptos e sem oposição;
·
Agir como se dono fosse, adquirindo a
propriedade mediante lapso de tempo;
·
Independente de justo título e de boa
fé;
·
Pode ser propriedade imóvel particular
de natureza, rural ou urbano;
Há
também a exceção, de modo, a reduzir o lapso temporal para 10 (dez) anos, se o
possuidor usar o imóvel para sua moradia habitual, realizado obras ou serviços
de caráter produtivo (social e/ou econômico).
Nesta
espécie de usucapião, podemos citar, por exemplo: “A” falece e deixa imóvel
para “B”, sem escritura pública e sem inventário ou testamento a mais de dez
anos.
Em relação a usucapião especial, podemos elenca-los:
a) Usucapião
Especial Rural;
b) Usucapião
Especial Urbana;
c) Usucapião
Especial Familiar
d) Usucapião
Especial Estatutária ou Coletiva.
Usucapião Especial Rural (art.
191, da CF/88; art. 1.239 do CC/02).
Tem
por requisitos primordiais, segundo a legislação civil pátria:
a) Que
esteja na posse por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição;
b) Não
pode ser proprietário de imóvel rural ou urbano;
c) Área
de terra em zona rural não superior a 50 (cinquenta) hectares;
d) Seja
produtiva para seu trabalho ou sua moradia;
Usucapião
Especial Urbano ou Constitucional
(art. 183 da CF; artigo
1.240 do CC/02)
Podemos elencar tais requisitos, como:
a) Na
posse por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição perante terceiros;
b) Não
seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
c) Área
urbana de até 250 (duzentos e cinquenta metros) quadrados, devendo ser
considerada a área construída e o terreno;
d) Que
a propriedade seja para moradia ou de sua família;
e) Não
seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
f) Não
pode usucapir mais de uma vez;
Usucapião Especial Familiar (art.
1.240-A do CC).
A
preservação do seio familiar é a extensão existência deste instituto jurídico,
de modo, a colocar-se na posição do direito de propriedade pertinente a
produção de tempo, para que, aquele que manteve em na residência, detenha o
direito ao bem imóvel.
Requisitos
necessários:
a) Na
posse do bem imóvel pelo período de 2 (dois) anos.
b) De
forma ininterrupta e sem oposição;
c) Posse
direita e exclusiva de imóvel urbano de 250 (duzentos e cinquenta) metros
quadrados;
d) Cuja
propriedade abandonada por ex cônjuge ou ex companheiro;
e) Deve
ser adquirida de forma integral;
f) Desde
que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Usucapião Especial Estatutária ou
Coletiva (art. 10 da Lei 10.257/2002, Estatuto da Cidade).
Nesta modalidade de usucapião especial, preserva-se ao
princípio da dignidade da pessoa humana e ao direito à moradia, ambos previstos
constitucionalmente.
Trata-se
de imóveis ocupados por população de baixa renda, no qual deverão obedecer aos
seguintes requisitos:
a) Área
Urbana com mais de 250 (duzentos e cinquenta metros) quadrados;
b) Ocupados
pelo prazo de 5 (cinco) anos, de forma ininterrupta e sem oposição;
c) Que
não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor;
d) Não
sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Aspectos Processuais sobre a Ação
de Usucapião
Podemos elencar contornos processuais necessários para ingresso
da ação de Usucapião, conforme o Novo Código de Processo Civil, mas, para que
seja adequado traçar tais contornos será fundamental a aplicação do artigo 319
deste Diploma Legal, “in verbis”:
Art. 319. A petição inicial
indicará:
I - o juízo a que é dirigida;
II - os nomes, os prenomes, o
estado civil, a existência de união estável, a profissão, o número de inscrição
no Cadastro de Pessoas Físicas ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, o
endereço eletrônico, o domicílio e a residência do autor e do réu;
III - o fato e os fundamentos
jurídicos do pedido;
IV - o pedido com as suas
especificações;
V - o valor da causa;
VI - as provas com que o autor
pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados;
VII - a opção do autor pela
realização ou não de audiência de conciliação ou de mediação.
§ 1o Caso não disponha das
informações previstas no inciso
II, poderá o autor, na petição inicial,
requerer ao juiz diligências necessárias a sua obtenção.
§ 2o A petição inicial não será
indeferida se, a despeito da falta de informações a que se refere o inciso II,
for possível a citação do réu.
§ 3o A petição inicial não será
indeferida pelo não atendimento ao disposto no inciso II deste artigo se a obtenção
de tais informações tornar impossível ou excessivamente oneroso o acesso à
justiça.
Conforme o artigo acima, o Autor da Ação deverá utilizar-se
de meios de provas como embasamento da verdade dos fatos alegados.
Desta
forma, os elementos probatórios da petição
inicial da Ação de Usucapião, serão: certidão
de registro de imóvel e certidão
negativa de existência de ações possessórias sobre o bem. Assim, a
propriedade não deverá ter nenhuma ação de reintegração de posse, manutenção de
posse e interdito proibitório, pois se houver, o Autor da ação não terá o
direito de usucapir sobre o bem.
Além
disso, como fiscal da lei, a intervenção do Ministério Público será necessária
no caso de Usucapião Especial Coletivo. Entretanto, nada impede quanto a intervenção
do MP em casos de interesse público e para a preservação da ordem jurídica,
como interessado.
No
tocante a citação, em de regra, é
pessoal. Surge a excepcionalidade no caso de usucapião de unidade autônoma de
prédio em condomínio, nos termos artigo 246, §3° do NCPC/15.
Em
se tratando de procedimento, será pelo rito comum e a sentença terá efeitos
declaratórios e constitutivos do direito do proprietário de uso e gozo sobre o
bem imóvel, se procedente a ação.
Consulte sempre um advogado!
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