Noções
Trata-se
de um contrato mediante o qual o incorporador se obriga a construir unidades
habitacionais autônomas de edifício construído sob o regime de condomínio
especial com o objetivo de satisfazer os interesses dos respectivos adquirentes
ou compromissários compradores.
Deverá
ser regido mediante via contratual, em que deverá haver um consenso entre as
partes, sendo oneroso, comutativo, sinalagmático, formal e de execução
deferida.
Em
relação aos deveres das partes, a obrigação da incorporadora imobiliária é de
resultado, efetivando-se com a entrega da unidade construída.
De
outro lado, aquele que compra as unidades habitacionais autônomas pode ser
tanto pessoa física ou jurídica.
Mas,
tratando-se de legitimidade para ser contratualmente incorporador, elencam-se
tais sujeitos, conforme Roberto Senise Lisboa:
a) Proprietário do terreno (por óbvio, não se pode dizer
que é seu aquilo que não é, no plano dos fatos).
b) O promitente comprador do terreno, com clausula de
irretratabilidade;
c) O construtor, formalmente autorizado por meio de
instrumento de mandato irrevogável, pelo proprietário ou pelo promitente
comprador;
d) O Corretor de imóveis, formalmente autorizado por meio
de instrumento de submandato irrevogável, fornecido pelo construtor.
Constituição da incorporação
Somente se efetiva a construção mediante atos
que se incorporador as prevê. Antes mesmo da elaboração contratual, deverá o
incorporador obter autorização para realização do empreendimento, ao qual
cumpre ao município do terreno autorizar a atividade. Deverá apresentar os
documentos como: o registro do imóvel com indicação de seu proprietário,
projeto do empreendimento, descrição das unidades habitacionais autônomas e das
áreas comuns do futuro condomínio, certidões de inexistência de débito
tributário ou previdenciário do incorporador, etc.
Como
o contrato de incorporação imobiliária é uma forma de aquisição de propriedade imóvel é necessário o registro no
cartório onde se encontra o imóvel, assim, depois de registrado tornará
possível ao incorporador efetivar ao público acerca do empreendimento, para
fins de alienação ou promessa de venda das unidades habitacionais autônomas,
conforme o projeto apresentado pelo município da localidade.
No
contrato de incorporação, deverá conter:
a) A alienação da fração ideal do terreno, distinguindo a
área útil e a área comum;
b) Seja por empreitada ou mesmo por administração, a
incorporadora imobiliária torna-se obrigada a construir o edifício, bem como
deverá constituir o condomínio predial.
Quanto
ao objeto contratual, deverá expor a construção de edificações coletivas,
conforme o estabelecimento de unidades autônomas, daí dizer que na incorporação
imobiliária ser regida pela teoria da afetação, pois trata-se de uma
universalidade de direito, devendo-se por meio dele realizar determinada função
econômica e sobretudo, social, mas sem confronto ao direito subjetivo do
incorporador proprietário, atribuindo o poder-dever sobre a propriedade,
eliminando por completo possíveis prejuízos que os adquirentes ou promitentes
compradores podem vir a ter.
Obrigação do incorporador
São
de natureza, da lei ou mesmo do contrato, assim, a titulo de didática sobre o
tema elencaremos algumas obrigações, como:
a) Inscrição da incorporação no registro imobiliário.
b) Fixar expressamente eventual prazo de carência.
c) Deverá confirmar as vendas em até 60 dias, depois de
concluído o prazo final de carência adotado.
d) Indicar no instrumento da incorporação o número de
registro, os responsáveis pelo custeio da incorporação, os ônus fiscais e
reais, a forma de pagamento do preço e o custo da fração ideal do bem.
e) Caberá por iniciar as obras de forma regular, sendo
que não deverá paralisar por um período além dos 30 (trinta) dias ou de forma
excessiva, pois caso haja contrariamente, será notificado judicialmente para
retomar as obras, por no mínimo 30 dias, sob pena de desconstituição da
incorporação.
f) Averbar a incorporação
g) Elaborar o condomínio
Contratualmente,
são obrigações do incorporador: a transferência da fração ideal alienada;
subscrever a escritura de alienação da unidade, sob pena de adjudicação
compulsória, se verificada a quitação; construir o edifício em unidades
habitacionais autônomas, em observância ao projeto de obra e seu respectivo
cronograma e entregar as unidades alienadas e averbadas.
Responsabilidade do incorporador
Em
seu modo de agir, o incorporador é responsável por perdas e danos em relação a
responsabilidade civil, tanto contratualmente ou extracontratualmente. Entretanto,
na seara do direito consumeirista, o incorporador pessoa jurídica responde
independente de culpa, além disso, como as responsabilidades em nosso
ordenamento jurídico são fatiadas, há que ressaltar a existência de pena
privativa de liberdade no âmbito penal pelo crime de falsa constituição de
condomínio.
Direito de arrependimento do
incorporador
O
incorporador poderá arrepender-se, deixando de realizar a incorporação como
forma de retratação da oferta ao público, no período em que venha a consignar
com a documentação registrada no cartório imobiliário, em até 180 dias. Nesta
situação, será responsabilizado por publicidade enganosa.
Extinção da incorporação
Podemos aqui elencar as formas de extinção,
como:
a) pela execução regular do contrato;
b) pelo
descumprimento da obrigação, em que a parte prejudicada se valer de clausula
resolutória expressa ou tácita (pacto comissório);
c) Pelo distrato;
d) Em caso fortuito ou força maior.
Referências bibliográficas:
BRITO,
Rodrigo Azevedo Toscano de. Incorporação
imobiliária à luz do CDC. São Paulo: Saraiva, 2002.
CHALUB,
Melhim Nemen. Da incorporação
imobiliária. Rio de Janeiro: Renovar, 2003.
LISBOA,
Roberto Senise. Manual de Direito Civil,
V.4. ed. 4. São Paulo: Saraiva 2009.
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