AÇÃO REIVINDICATÓRIA DE IMÓVEL (Conforme o Novo Código de Processo Civil)

         Numa breve introdução, podemos afirmar que, reivindicar algo nos transparece a concepção que, alguém intentar demanda para reaver o que está na posse de outrem. É exatamente este o conceito, no entanto, cobra-se pela via judicial reivindicando um determinado direito.

          Assim, ação reivindicatória é a permissão ao proprietário de retomá-la do poder de terceiro que injustamente detenha ou possua. A previsão legal reivindicar está consubstanciado no artigo 1.228 do Código Civil de 2002, “in verbis”:

“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”

         Processualmente, terá a legitimidade o nu-proprietário, o condômino provendo interesses dos demais (art. 1.314, CC), assim o como enfiteuta.

         No tocante a legitimidade passiva, a ação será promovida em face do possuidor ou detentor do imóvel, seja de boa-fé ou má-fé (art. 1247, parágrafo único do Código Civil).

         É preciso salientar que a posse de terceiros da propriedade imóvel precisa ser injusta, pois se for justa acarretaria numa menor importância fática devido ao princípio da instrumentalidade processual, tendo em vista que o autor da ação promova a via processual que melhor se adequada, como no caso de ação de despejo, no caso de contrato de locação. Para melhor compreensão, podemos citar como exemplo, o proprietário que não exerce o seu direito de posse da propriedade, pelo simples fato que, a escritura pública foi outorgada com procuração falsa por terceiro de má-fé.

         Acerca das provas processuais, regra geral, Novo Código de Processual Civil de 2015, estabelece em seu artigo 370 que:

“Caberá ao juiz, de oficio ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias”

Desta forma, o Autor deverá individualizar o imóvel para que seja restituído o imóvel, atendando-se quanto a sua descrição, entretanto, o magistrado, ao julgar, deverá se atentar não somente aos fatos, como também o embasamento que circundam quanto ao pedido almejado pelo Autor de eventual ação.

Em se tratando de prescrição para a propositura da ação reivindicatória, coube o Código Civil de 2002 estabelecer, em seu artigo 2015, a regra de dez anos.

É preciso destacar que, se julgada procedente a Ação Reivindicatória, magistrado determinará a imissão de posse, constituindo a sentença ao crivo do artigo 498 do Novo Código de Processo Civil de 2015, alias, intocável em relação ao texto legal no CPC de 1973, art. 461-A. 

A novidade do art. 498 do NPC, por certo, deve-se ao parágrafo único, ao prescrever que, em se tratando de entrega de coisa determinada pelo gênero e pela quantidade, o autor individualizá-la-á na petição inicial, se lhe couber a escolha, ou, se a escolha couber ao réu, este a entregará individualizada, no prazo fixado pelo juiz.

COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA: PREVENINDO RISCOS AO CONSUMIDOR

Um dos objetivos principais do ser humano é viver com dignidade. Sabe-se que, o brasileiro já nasce trabalhador, “aguerrido na veia e escorre na alma”.

        

         Das grandes coisas materiais que almeja, sem dúvidas, encabeça nesta lista uma casa ou apartamento, seja para habitar ou como forma de investimento.

        

         Diante da importância, iremos tratar aqui mais especificamente sobre a compra de imóvel na planta e seus aspectos jurídicos que geram algumas dúvidas que precisam serão explicadas nas próximas linhas.

         Primeiramente, quando o consumidor opta pela compra de um imóvel na planta já tem em mente de que realmente é vantajoso, podendo significar uma economia de 20% a 35 % do valor dos imóveis prontos e, há situações que, a valorização do imóvel pode chegar a 50% com a entrega das chaves, segundo o índice Nacional de Construção Civil (INCC).

         Assim como tudo na vida há pontos negativos que precisam ser evitados ou ao menos reparados, conforme o caso concreto.

         Normalmente, os contratos entre as partes são de adesão, ou seja, não há outra possibilidade de discutir determinada clausula contratual, ao menos que após sua efetiva assinatura e, podendo ser discutido perante o Poder judiciário.

        

         Importante salientar que, pontos formais devem ser observados pelo consumidor, como uma boa leitura completa e atenta no contrato e, havendo dúvidas inerentes a cláusula contratual, assim, recomenda-se que procure um advogado de confiança ou mesmo um órgão de proteção de defesa do consumidor, como PROCON.

Note-se que, no contrato deverão ter a qualificação completa das partes, bem como a localização do empreendimento, da área completa, área comum da unidade e útil, data de registro com sua numeral, o valor do sinal que foi entregue, a forma e o local de pagamento.

Ainda, devem-se atentar quanto ao preço, suas taxas de juros de financiamento e mora.

Em relação de eventuais reajustes durante o período da obra, também deve estar explicitado, de forma clara, precisa e objetiva. Há que distinguir-se a duas situações especificas no contrato, quanto a o reajuste: durante o contrato, normalmente utiliza-se o índice conforme a evolução da construção civil; depois da construção ou mesmo da entrega de chaves, o índice terá por base estipulada pela construtora que informará o consumidor previamente e não poderá haver quaisquer dúvidas.

Outro ponto que devemos esclarecer está relacionado à cláusula contratual estipulada pela construtora estipulando o direito de atraso na obra como na entrega de chaves. Esta cláusula é abusiva, ou seja, danosa ao consumidor, devendo ser sancionada como nula de pleno direito, como dispõe o artigo 51, do Código de Defesa do Consumidor, pois não pode ficar aguardando “eternamente” o entrega do imóvel.

Há que mencionar, se a obra atrasar, o consumidor terá o direito se quiser requerer o cancelamento do contrato e receber integralmente os valores pagos e com correção monetária, além do ressarcimento pelos gastos acessórios causados pelo atraso.

         No pertine a cobrança de condomínio mesmo sem a entrega de chaves torna-se indevida e o condomínio deverá arcar com o pagamento condominial, salvo no caso de culpa do consumidor, se provado. Trazemos um julgado do Egrégio Superior Tribunal de Justiça:

“CIVIL. CONDOMÍNIO. QUOTAS. Para se escusar do pagamento de quotas o condômino não pode opor ao condomínio o atraso na entrega das chaves de sua unidade imobiliária; a responsabilidade pela entrega tardia deve ser cobrada da construtora. Recurso especial não conhecido.

(STJ - REsp: 489647 RJ 2003/0005976-0, Relator: Ministro ARI PARGENDLER, Data de Julgamento: 15/04/2003, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 19.05.2003 p. 231)”

Outro ponto que o consumidor deve estar atento está relacionado às taxas: assistência jurídica, assistência técnica imobiliária, taxa de interveniência e taxa de corretagem.

         Tanto a taxa de assistência jurídica como assistência imobiliária pela construtora não pode ser cobrados pelo consumidor, salvo na hipótese do consumidor assim o requerer. Cabe a construtora apresentar os serviços de forma clara, precisa e que não deixe o consumidor em dúvidas pelo valor a ser pago pelo consumidor.

         Quanto à taxa de interveniência, cobrada pela construtora ao consumidor também é abusiva visto que o consumidor deverá ter a ampla liberdade na escolha do banco que irá efetuar o financiamento e não aquele elegido pela construtora.

         Tratando-se de taxa de corretagem, também entendemos ser abusivo, pois o intuito do vendedor é transferir a despesa com o comprador, de modo, a estabelecer contratualmente o pagamento da taxa.

         Devemos compreender que, a origem da taxa de corretagem está relacionada ao pagamento de profissional, um corretor de imóveis que realiza a intermediação entre o vendedor e o comprador. Só haverá a possibilidade no pagamento de taxa de corretagem se o comprador já tenha contratado previamente, ou seja, manifestando sua vontade para que o corretor receba pelos serviços prestados.

         Por fim, pregamos que os princípios basilares do consumidor sejam respeitados e resguardados diante de abusos cometidos por construtoras, no qual o consumidor deverá estar atento e não seja prejudicado diante de ausência técnica na leitura de contratos.

         Na dúvida, consulte um advogado de confiança.