REVISÃO DE CONTRATO DE SHOPPING CENTER

Na seara jurídica, o termo rever significa como reanálise, fazendo com que seja reaberta aquela discussão acerca do objeto jurídico, como por exemplo, o modo de execução, termo, prazo, etc.

Em geral, as ações revisionais de contratos têm por finalidade rediscutir o próprio contrato, especialmente quanto às cláusulas contratuais aqui contidas, de modo, a tratar determinado juízo de valor acerca de seu conteúdo.

O objeto do contrato que pode ser revisto judicialmente, conforme se verá no presente texto, estabelece o elo de ligação entre duas partes, o locador e o locatário, no qual o locador (empreendedor) cede seu espaço físico para o locatário, denominado como lojista. Note-se que o empreendedor, parte do contrato, é aquele que planeja toda a estrutura para que o lojista consiga exercer sua atividade empresarial, de modo a atrair, conservar e distribuir consumidores, em diversos seguimentos. A estrutura desenvolvida se resume comumente como praças de alimentação, centro de entretenimento, segurança, dentre outras vantagens.

Cumpre salientar que, inexiste uma lei especificando sobre o contrato de shopping center, detendo uma natureza jurídica diferenciada, pois se trata de uma locação de um espaço destinado a exploração empresária, no qual o lojista, explorador do espaço físico deverá pagar em dinheiro pela sua utilização em alugueis.

Muito se tem aplicado faticamente a Lei de Locações (Lei n. 8.245/91) aos contratos de shoppings centers, de forma subsidiária, sendo equivalente de uma locação empresaria.

Adentrando-se ao tema deste presente texto, podemos assim afirmar que, cabe ao locatário-lojista, parte do negócio jurídico firmado entre as partes, promover o ação renovatória de contrato, assim como, poderá reaver clausulas contratuais tidas como abusivas ou mesmo inadequadas à realidade.

Podemos apresentar algumas situações como abusivas na esfera contratual:

a)   Aluguel dobrado ou multiplicado:

Existem algumas datas comemorativas ou mesmo meses do ano em que possa prever contratualmente encargos a maior de alugueis, incumbindo ao lojista pagar. Exemplo disso: exigência de cobrança de aluguel em dobro na época de Natal, denominado como 13° aluguel.

Em verdade, trata-se de uma polêmica que gira em torno na liberdade das partes contratuais, conforme a razão e os limites da função social do contrato (art. 421, do Código Civil de 2002). No entanto, a limitação da liberdade é o reflexo de ponderação das atividades a serem exercidas contratualmente. Por vezes interesses podem ser contrapostos num contrato que podem conter clausulas leoninas, que umas das partes se aproveita da boa-fé para ganhar dinheiro ou benéficos, distintamente de clausulas abusivas.

 Portanto, se contiver num contrato de locação de shopping center clausula contratual que obrigue o lojista a pagar dobrado ou multiplicado os valores de aluguéis, poderá o lojista promover ação judicial para reaver a referida cláusula contratual, bem como deverá devolver o Locador pelos valores pagos indevidamente dos últimos cinco anos da vigência contratual. Obviamente, trata-se de uma questão lógica, pois o lojista não utilizou do espaço duplamente, sendo assim, não teria o sentido a cobrança além do que previsto contratualmente.

b)   Aluguel de desempenho:

Outra figura das mais bizarras na senda contratual é o aluguel do desempenho que se desenvolve em percentual sobre o valor do imóvel.,

Trata-se, em verdade, numa interferência direta do Empreendedor-Locador nas atividades do lojista, sobretudo, dos lucros auferidos em determinado período, conforme a participação de sucesso na loja.

Assim, se pensarmos ser lícita a exigência de um percentual sobre o desempenho de determinada loja, seguramente afrontará ao princípio da boa-fé objetiva e de toda a estruturação da Teoria Geral dos Contratos, devidamente inserta no nosso Código Civil de 2002. Sobre o princípio da boa-fé objetiva é proveniente de uma conduta honesta, leal e correta. De forma oculta, aceitar a aplicação de clausula de aluguel de desempenho seria o mesmo que aceitar o locador-empreendedor como sócio oculto da atividade empresária desenvolvida pelo lojista, sendo que o primeiro terá uma colheita de “frutos” muito melhor e sem esforço algum.

Em situações como esta, poderá o lojista mover ação judicial com o objetivo de retirar a clausula contratual e pedir de volta os valores pagos a maior dos últimos cinco anos.

c)    Taxa de Administração

É inadmissível a exigência de taxa de administração estipulada por um Shopping Center. Trata-se de uma cobrança abusiva e com contornos de má-fé, haja vista que shopping center é um empreendimento uno e não um condomínio.

Ademais, já existe faticamente um aluguel percentual inerente à administração logística e de mercado, que incide de uma remuneração de uma clausulada de sucesso sobre a receita do estabelecimento, sendo desnecessária qualquer taxa de administração. Este percentual gira em torno de 5% e qualquer estipulação a maior pode ser revista pelo Poder Judiciário.

d)   Cobrança de sindico?

Já mencionado no item anterior, os shopping centers são um empreendimento uno e não um condomínio. Assim, seria ilógico e inadequado cobrar do lojista taxas ou custas referente a sindico, ainda que empregado para esta função. Se há a cobrança de alugues, via de consequência, estarão inclusos todos os custos inerentes ao shopping center.

e)   Taxa de Administração

O ato do shopping center  é gerenciar seu negócio com o objetivo de estabelecer metas. Desta forma, a cobrança de taxa de administração é incabível na prática, sendo caracterizada como abusiva, eis que existe remuneração de verba própria para tanto.

f)     Despesas de áreas comuns do shopping center

Na prática, é muito comum repassar ao lojistas os gastos de pinturas, fachadas, iluminação, áreas externas do shopping. No entanto, esta transferência é indevida, pois existem as despesas rateáveis, no qual são submetidas por um cálculo denominado como coeficiente de rateio de despesas que determinam as parcelas devidas de cada lojista, de forma clara e objetiva.

 A solução para o lojista neste caso, será a revisional do contrato se houver previsão e, mas não havendo previsão contratual exige-se a prova da abusividade, seja por meio de email, boleto bancário ou qualquer elemento probante da exigência.

Conclusões finais

Diante de todo o exposto aqui, passou-se numa análise abrindo um leque de possibilidades de revisionais de contrato de locação de shoppings centers, no qual foram empregados critérios lógico-jurídicos de construção e elementos interpretativos indispensáveis que não podem ser olvidados como, a boa-fé das partes e da liberdade de contratar.

Sobre as abusividades e clausulas leoninas, deverá ser analisado caso a caso por um profissional, mediante estudo apurado, ao passo que, apresentamos apenas teses, sendo que algumas já serviram por base na jurisprudência pátria, não podendo de modo algum exigir que tais teses sejam absolutas, devendo também ser relativizadas, conforme a posição em que se encontra faticamente.

Por fim, comprovada a abusividade da clausula contratual, deverá o lojista promover uma ação judicial para que seja revisto o contrato, cabendo ao Poder Judiciário dar a resposta adequada equilibrando os efeitos do acordo contratual. Além disso, poderá receber os valores pagos indevidamente nos últimos cinco anos.

Site profissional: http://www.luizfernandopereira.com

Vídeo blog sobre Audiência de Custódia

O QUE É AUDIÊNCIA DE CUSTÓDIA?

O breve texto trata de uma exposição do instituto, trazendo conceitos, fundamento legal e alguns traços reservados a questões práticas.

Conceitualmente, podemos compreender como um instrumento processual que determinada que todo o preso em flagrante devendo ser levado à presença a autoridade judicial (juiz) no menor prazo possível para que autoridade avalie quanto à legalidade da prisão e a necessidade de sua manutenção.

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Diante do conceito acima, podemos separar dois interessantes pontos em que devem ser valorados pelo juiz:

1.    Legalidade: O sistema penal brasileiro está totalmente enraizado à critérios previsto pela legislação em valida e vigorante. Portanto, cumpre ao magistrado analisar em audiência de custódio, levando para si, a responsabilidade de indagar, se houve o crime e seus elementos do tipo, bem como os indícios suficientes de autoria e materialidade delitiva.

Apesar, que o magistrado da custódia apenas analisará tais pontos específicos, não poderá adentrar ao mérito das circunstâncias dos fatos, como ouvir testemunhas, no entanto, pode por bem aceitar documentos que possa auxiliá-lo na decisão de soltar ou mantê-lo preso, como por exemplo, a defesa apresentar em audiência de custódia que o Acusado tem emprego lícito e residência fixa, sendo possível medidas cautelares diversas da prisão.

2.    Necessidade: Toda a situação deve ser levada em conta ao aspecto de ordem pública, portanto, os interesses coletivos de sobrepor aos interesses privados, de modo, que uma análise da prisão a torne eficaz. Por exemplo, o acusado que detém um histórico criminal extenso, muito provavelmente não terá seu alvará de soltura em audiência de custódia. Como toda em qualquer regra, há exceções, deverá o magistrado analisar objetivamente quanto a real necessidade da prisão, ainda que legal, podendo inclusive aplicar medidas diversas da prisão ou mesmo uma prisão domiciliar, desde que preenchidos os requisitos previstos em lei.

Mas qual a Finalidade da Audiência de Custódia?

Para responder a referida pergunta, elencamos as principais finalidades:

 1. Proteção: visa à integridade do preso, física e psíquica.

 2. Aquilatar a necessidade de prisão. Em síntese objetiva-se conceder ou não a liberdade provisória, podendo o magistrado analisar se cabe também medidas cautelares diversas da prisão, ou, conforme o caso, converter prisão em flagrante em preventiva.

3. Cria-se um elemento primordial para aplicação do princípio da presunção de inocência e a dignidade da pessoa humana, conforme previsão constitucional, ainda que a audiência de custódia não analise o mérito, quanto a fatos ocorridos, apenas analisa se a prisão é legal ou ilegal interligando-se ao aspecto humanitário.

4. Fisicamente, contribui para a diminuição de excesso de presos em penitenciárias.

É só para prisão em flagrante? Prisão preventiva, temporária e Prisão definitiva. Ampliou-se para outras prisões.

Prazo para audiência de custódia: 24 (vinte e quatro) horas da prisão. A doutrina tem entendido 24 horas após o encerramento da prisão em flagrante.

Competência: o juiz da audiência de custódia apenas analisará o aspecto protetivo e se deve ou não manter a clausura, ou seja, não será analisado o fato em si, no tocante ao juízo de culpabilidade. Portanto, não se trata como juiz natural do fato e outro juiz irá analisar o mérito do processo.

Consequências da não realização da audiência de custódia?

Decisões do STJ, diz que prisão em flagrante não podem ser consideradas ilegais se não houver audiências de custódias.

Na prática, não poderia haver o contraditório, nem mesmo ampla defesa em audiência de custódia, devendo apenas o juiz analisar quanto a legalidade e a necessidade da prisão, conforme exposto. E por este motivo, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que se não realizada a audiência de custódia, nenhum prejuízo terá ao acusado.

Importância: tem sido essencialmente necessária aplicação de audiências de custódias na prática e a presença do advogado nestas audiências, seguramente enriquecerá para análise de uma eventual prisão ilegal e desnecessária que o Estado, por vezes não conseguiu enxerga-lo.

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ENTENDA O DESAFIO DE SEPERAR OS INTERESSES E BENS DE PESSOAS FISICAS E JURÍDICAS

          Vivenciamos numa crise que ainda perdura por algum tempo em nosso País. No entanto, não significa que fatores fora dos efeitos que a crise possa afetar as empresas, mas também, a fatores internos que possa corroborar e, logicamente estamos falando em gestão e estratégia.

          Ledo engano de quem pensa que o aspecto jurídico fique de fora de uma boa gestão empresarial, pois, para que uma empresa colha bons frutos, obviamente, deverá ter harmonização com as outras áreas, como a contabilidade e recursos humanos.

          A completa separação do patrimônio pertencente a pessoa física do sócio e jurídica é de conhecimento de muitos dos empresários, só que na prática  a confusão patrimonial ainda persiste e este erro deve ser corrigido.

          A regra de ouro para a separação de bens da empresa e dos sócios faz-se com a segregação corpórea, sendo listados tais bens como veículos automotores, dinheiro, conta bancárias e etc.

Vale a mesma regra a separação quanto ao aspecto pessoal. Levar aspectos essencialmente emocionais para o ambiente corporativo é um dos maiores riscos de um negócio. Citamos exemplos, como contratar a esposa para trabalhar em determinado setor, um amigo de longa data ou mesmo um parente, ainda que distante.

Ainda sobre a aspecto pessoal, deverá ser eliminada a questão emocional, cabendo aprender a lidar com pressões de natureza interna e externa, como o exibicionismo, demonstração de poder, o ego, entre outras situações que possam contaminar, gerando reflexos negativos para a empresa e atividade por esta exercida.

Quanto aos bens da empresa, aquisição e manutenção de tais bens devem ser devem ser de uso exclusivo da empresa para a consecução do desenvolvimento das atividades.

Ao aspecto de bens não corpóreo, o administrador deverá estabelecer uma rotina regrada por horários preestabelecidos capazes de coordenar e atender os interesses da empresa.

Outro ponto de grande relevo diz respeito a recursos provenientes de empréstimos em nome da empresa. O maior dos erros, dos mais comuns, a utilização de contas correntes para gastos de despesas pessoais do empresário, bem como fazer empréstimos para finalidades pessoais.

Importante também, os recursos provenientes da empresa, especialmente aos lucros, devem retornar ao caixa da empresa, de modo que, auxilie num crescimento para futuro investimento. Gastar lucros sem mesmo pagar dívidas é um grande erro e com ajuda da contabilidade, podem-se evitar grandes rombos de ordem financeira. Os ganhos salariais do Presidente, Administrador e Empresário, deverão estar em consonância com a capacidade financeira da corporação, nunca aquém. Exemplo disso, aquele que obtém mais lucros do que a própria empresa permite, seguramente irá deixar a empresa a “passar fome”, financeiramente.

A eficiência de compra e venda de produtos ou mesmo serviços possam corroborar numa boa e harmoniosa gestão empresarial. Jamais sacrificar barateando seus produtos/serviços perante o mercado exercido, pois quem irá sofrer com isso, seguramente, será o caixa da empresa.

Em linhas finais passa-se um breve retrato acima, quanto às dicas ou aconselhamentos de uma boa gestão empresarial, devendo ao administrador trazer à prática tais regras de outro para o sucesso profissional.

Para que détem maiores dificuldades para comportar-se empresarialmente, recomenda-se de uma assessoria jurídica, no qual poderá trabalhar preventivamente e auxiliando ao crescimento da empresa. E para aquelas empresas já de sucesso que desejam manter ou ir um pouco mais além, também se recomenda uma boa gestão, regada com aconselhamentos jurídicos evitando-se riscos. Em todo e qualquer caso a interdependência de setores permitem um sucesso e a sabedoria prática é a palavra chave.

#LuizFernandoPereiraAdvocacia #Advogado 

Vídeo: Livramento Condicional de Pena: breves noções

https://youtu.be/eDlNRj0kn44