PRECISO DE ADVOGADO PARA COMPRAR OU VENDER UM IMÓVEL?

  

Quem pensa que é dispensável ter um advogado para realização de contratos de compra e venda de imóveis já tem em mente as seguintes respostas:

“Por que eu contrataria um advogado para fazer um contrato de compra e venda, sendo que tem modelos pela internet?” 

“Se tenho um corretor imobiliário, para que mais gastos?”

As frases acima não fazem sequer sentido quando estamos a falar de transações imobiliárias em geral, não somente num contrato de compra e venda de imóveis.

O primeiro de todos os erros, dos mais comuns hoje em dia, que as pessoas pensam que apenas ter um modelo de contrato já são o suficiente para realização de uma transação imobiliária efetiva. Quem faz uso de modelinhos de contratos, não sabe o quão grande a emboscada está entrando!

Uma transação imobiliária é muito mais complexa, principalmente nos dias atuais, que inclusive por questões econômicas em nosso País podem fazer com que negócios sejam desfeitos ou mesmo não concluídos, isto não somente por uma das partes na relação negocial.

Além disso, nem toda transação imobiliária se exige que se faça com intermédio de corretor de imóveis que, por vezes poderá ocorrer pela venda direta, sendo tudo negociado entre comprador e vendedor.

Na venda direta, seguramente a economia é maior, pois não haverá o pagamento dos percentuais devidos na transação ao corretor de imóveis, mas, se houver intermediação do profissional, tais valores a serem pagos deverão estar presentes de forma explicita no contrato firmado.

Se houve a intermediação do corretor de imóveis, não restam dúvidas que os valores em percentuais da venda serão devidos, entanto, por questões de economia, as partes de um futuro contrato, por certa comodidade, prefere não contratar um profissional da área jurídica entendendo que somente o corretor já seria suficiente.

É importante frisar que, uma pessoa que realiza um negócio sem a devida assessoria jurídica, consequentemente, poderá perder o valor investido se não agisse preventivamente. Justamente, o advogado irá auxiliar nos tramites, evitando-se com o risco da transação imobiliária.

E quais as principais funções do advogado?

A resposta desta pergunta acima já foi dito, mas não custa frisar, ausente de uma assessoria jurídica as chances de problemas futuros serão grandes.

O profissional jurídico contratado deverá atuar para que problemas futuros ocorram. É interessante frisar que o referido profissional deverá não somente elaborar um contrato e suas clausulas, assim como, observar pontos de grande importância como, por exemplo:

a)   Requerer certidões judiciais para saber se o imóvel possui ações, assim como, verificar se existem ações judiciais contra o comprador ou mesmo o vendendo;

b) Preparação de documentos para o financiamento, assim como, traçar um planejamento de opções de financiamento com o cliente acerca do imóvel;

c) Buscar informações em órgãos públicos quanto ao uso do imóvel, verificando se possuem débitos fiscais, não podendo esquecer se existem ações trabalhistas e inventário, sendo que estes dois últimos serão analisados por meio de certidões, conforme dito.

d) Por fim, instruir ao cliente quanto a etapa de execução prática do contrato, demonstrando a este os prazos e as implicações jurídicas referente a direitos e obrigações firmados no contrato e na legislação em vigor.

Diante da breve exposição, não restam dúvidas que, mesmo diante da era da informação e de seu acesso fácil, podendo qualquer pessoa ter acesso a qualquer modelo de contrato ou mesmo um dado informativo, o advogado nos contratos de compra e venda é imprescindível, atuando como elementar devendo a sociedade compreender e valorar esta atuação, pois se evitam transtornos após a transação imobiliária (e podem as partes interessadas dormem sossegadas).

"MEU FINANCIAMENTO DO IMÓVEL NÃO FOI APROVADO PELO BANCO, O QUE FAZER?"

É a rotina que se repete cada vez mais em diversos lugares pelo país afora, quando estamos a tratar sobre a não aprovação de financiamento de imóvel. O risco de crédito, salário incompatível com a renda apresentada, nome inserido em cadastro de inadimplentes (vulgarmente, nome sujo), são uns dos diversos motivos da rejeição de financiamento pelo banco.

Em verdade, os fatores de segurança ou insegurança de mercado decorrente de risco da concessão de crédito a determinada pessoa será capaz de valorar, se o banco irá conceder referido crédito e isto, na prática, se faz por meio de análise cadastral.

Após a análise documental, a instituição financeira realiza a avaliação do imóvel por meio de um intermediário, geralmente empresa de engenharia.

A etapa seguinte dos tramites de financiamento serão decorrentes na elaboração contratual entre comprador e vendedor, no qual deve ambas as partes interessadas assinar e, por fim, haverá a liberação dos valores do imóvel ao vendedor que será pago pelo banco, ao passo que, cumprirá ao comprador a obrigação de pagar quanto as prestações do imóvel perante o banco.

Diante deste cenário, pode acontecer a negativa de financiamento por parte do banco. É esse ponto que devemos tecer breves considerações.

Interessante colocarmos que, realizadas todas as etapas anteriormente tratadas, inclusive a etapa contratual, por meio de promessa de compra e venda e ainda o financiamento não ter sido aprovado por parte do banco, todos os valores pagos ao comprador deverão ser devolvidos em sua integralidade, inclusive entrada ou sinal, taxa de corretagem e todos os custos inerentes a transação.

O fundamento legal a devolução integral dos valores está relacionado ao enriquecimento ilícito de quem detém a posse do dinheiro dado em garantia por meio de sinal, mas, a responsabilidade será solidária, ou seja, tanto o banco quanto o vendedor terão a responsabilidade de devolver ao comprador.

Além disso, trata-se de relação de consumo devendo-se aplicar ao Código de Defesa ao Consumidor, sendo caracterizada prestação de serviços, enquadrando-se fornecedora, bem como a própria instituição bancária[1], devendo, inclusive inverter o ônus da prova, sendo insuficiente ao consumidor arcar sozinho com o risco do negócio.

Vale frisar que a aprovação de financiamento, sob a ótica do Código Civil Brasileiro, caracteriza-se como evento futuro e incerto[2], que por si só, não lhes confiaria dizer que se tornaria direito adquirido, haja vista a frustração sem negócio juridicamente ineficaz[3] como nunca fosse existido.

Assim, seria uma vantagem exagerada de quem reteve os valores de um financiamento que, via de consequência, tornou-se frustrado e juridicamente negócio jurídico sem validade.

Se aplicarmos o Código de Defesa ao Consumidor, podemos afirmar que existe um dispositivo legal que estabelece nula clausula contratual que transfiram responsabilidades a terceiros, estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, incompatíveis com a boa-fé ou a equidade e se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso[4].

Interessante pontuarmos que, o Superior Tribunal de Justiça editou importante sumula ao estabelecer que, Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento[5].

Conclusão: Proposta de solução

Diante de toda a exposição acima descrita quanto aos argumentos jurídicos podemos concluir que, caberá sim ao comprador fazer jus ao ressarcimento dos valores integrais que pagou durante todo o período do contrato, tendo em vista que o negócio jurídico restou-se frustrado decorrente da não aprovação do financiamento bancário.

Neste sentido, pode o comprador promover uma ação judicial com o objetivo principal rescindir o contrato, assim como requerer a devolução do sinal realizado, taxa de corretagem, boletos pagos e todos os custos inerentes ao contrato.

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[1] Não podemos nos esquecer da existência da Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”.

[2] CC/02.Art. 121. Considera-se condição a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto.

[3] CC/02. “Art. 125. Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa.”

[4] CDC. Art. 51

[5] Súmula do C. STJ nº 543.

USUCAPIÃO DE FILHO QUE MORA EM IMÓVEL DA MÃE: AFINAL, É POSSÍVEL?

          Diante de diversos casos complexos que lido em minha vida profissional, tive que escrever este breve artigo a ponto de querer ainda mais aprofundar-se à temática, no qual tive como inspiração.

          É inegável que o acesso à informação por meio da internet é algo positivo para a sociedade. No entanto, é preciso evitar informações errôneas e precipitadas, como aquela velha frase “eu ouvi dizer”, ou “me contaram que eu tenho direito”. Não é bem assim!

          O caso inspirador deste artigo: Uma mãe que há mais de 16 anos entregou um de seus imóveis para seu que seu filho morasse, autorizado por seus irmãos.

Ocorre que, a mãe por problemas financeiros e por saber que seu filho já havia comprado um imóvel financiado em seu nome resolve pedir a posse amigável para seu filho, no entanto, para sua surpresa, ele diz: “não devolverei o imóvel, pois possuo o direito sobre ele a Senhora perdeu ele pelo desuso. Vou entrar com usucapião e pronto!”.

Entristecida com a reação de seu filho busca apoio jurídico-profissional. E qual a solução? Existe mesmo o direito do filho de obter o imóvel por meio de usucapião? Vejamos as respostas, conforme uma análise mais técnica.

O que a usucapião[1]?

A Usucapião é a forma de aquisição da propriedade, que se inicia devido o lapso temporal de prescrição aquisitivo do direito de propriedade, da forma originária. Explico: o possuidor adquire o direito real sobre o bem imóvel em decorrência do tempo, conforme previsão legal[2].

Em resumo, para que alguém tenha direito a usucapião imobiliária, deverá preencher todos os requisitos previstos em lei, conforme também suas espécies.

No tocante as espécies e requisitos, temos:

A usucapião ordinária, no qual deverá o interessado provar por meio de ação judicial, o justo título, boa-fé, e 10 (dez) anos de posse no imóvel e, haverá a redução de prazo para cinco anos, se o imóvel houver sido adquirido onerosamente com base no registro de cartório, entretanto, desde que o referido registro esteja cancelado. O possuidor deverá estabelecer moradia ou realizar investimentos de interesse social e econômico.

O justo título poderá ser qualquer documento hábil, como por exemplo, uma escritura pública, compromisso de compra e venda. Em relação à boa-fé, não deverá haver qualquer desconhecimento de vício possessório.

A usucapião extraordinária independe de justo título e boa-fé, basta que o interessado possa agir como se dono fosse, adquirindo a propriedade mediante prazo 15 (quinze) anos sem interrupção e sem oposição perante terceiros. Excepcionalmente este prazo de quinze anos poderá ser reduzido para 10 (dez) anos, se o possuidor usar o imóvel para sua moradia habitual, realizado obras ou serviços de caráter produtivo (social e/ou econômico).

Exemplo de usucapião extraordinária, “A” falece e deixa imóvel para “B”, sem escritura pública e sem inventário ou testamento a mais de dez anos. Alias, este exemplo, na prática foi base de uma jurisprudência recentíssima do Superior Tribunal de Justiça no REsp n. 1631859, ao afirmar que Herdeiro pode pleitear usucapião extraordinária de imóvel objeto de herança[3].

           A usucapião especial rural tem critérios específicos para aquisição do bem imóvel, como: posse por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição, Não pode ser proprietário de imóvel rural ou urbano e seja produtiva para seu trabalho ou sua moradia.

Além disso, a legislação estabelece que a área de terra em zona rural não supere a 50 (cinquenta) hectares.

A usucapião especial urbano ou constitucional, assim como as outras espécies, tem requisitos específicos, como: a posse por 05 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição perante terceiros; em hipótese alguma poderá ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural e área urbana de até 250 (duzentos e cinquenta metros) quadrados, devendo ser considerada a área construída juntamente com o terreno.

A finalidade do imóvel deverá ser para moradia ou de sua família e não poderá ser proprietário de outro imóvel, seja urbano ou rural.

A usucapião especial familiar se estabelece para aquele que manteve-se na residência e detenha o direito ao bem imóvel, em sua integralidade. Claro que, a legislação prevê também requisitos específicos, como: a posse do bem imóvel pelo período de 2 (dois) anos, de posse direita e exclusiva de imóvel urbano de 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados, devendo ser adquirida de forma integral, sendo de forma ininterrupta, sem oposição perante terceiro e que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Interessante e último requisito é que a propriedade deverá ter sido abandonada por ex cônjuge ou ex companheiro.

Por fim, temos a usucapião especial estatutária ou coletiva[4], no qual tem por objetivo tutelar a dignidade da pessoa humana e ao direito à moradia, ambos direitos previstos em nossa Constituição Federal de 1988.

Normalmente fazem jus os ocupantes de imóveis por pessoas de baixa renda, desde que preenchidos os requisitos previstos em lei, como: área Urbana com mais de 250 (duzentos e cinquenta metros) quadrados, ocupados pelo prazo de 5 (cinco) anos, de forma ininterrupta e sem oposição, que não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, nem mesmo sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Feitas todas as considerações iniciais acerca de cada espécie ou tipologia das usucapiões existentes, podemos retomar ao tema, afinal, quem tem o direito? A mãe, que emprestou o imóvel ao seu filho? Ou o filho, o direito de promover a ação de usucapião?

Vale responder tais questionamentos![5].

Em primeiro lugar, não vislumbro sequer uma possiblidade (nem mesmo a mínima) de direito por parte do filho que pretendia adquirir o imóvel por meio de usucapião, seja quais espécies fossem!.

Detenção e posse são coisas distintas. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. A detenção é aquela situação em que alguém conserva a posse em nome de outro e em cumprimento às suas ordens e instruções[6].

No caso, o filho possuía apenas a detenção sobre o bem imóvel, pois a relação jurídica entre mãe e filho caracterizou-se como comodato[7] (empréstimo), ainda que ausente de formalidade, por escrito, sendo válido verbalmente. De fato, a proprietária transferiu a posse direta e manteve como indireta, sendo, portanto, ausente, ao filho "animus domini", devido à posse precária.

É muito diferente se a mãe vier a falecer no futuro e o filho ainda residir no imóvel, no qual poderá obter o direito de aquisição da propriedade por meio de usucapião extraordinário, conforme já tratamos, no entanto, os prazos começarão a contar a partir que preenchidos os requisitos previstos em lei.

Neste sentido, conclui-se que a mãe apenas empresou o imóvel e o filho detém o imóvel, mas não é possuidor do bem, não obtendo o direito a promover nenhum tipo de usucapião.

Respondidas tais questões, agora qual a conclusão de tudo isso?

Na defesa dos interesses da dona legitima do imóvel, a solução ideal seria notificar o filho para sair do imóvel com prazo previamente estabelecido e, descumprido o prazo, promover ação de reintegração de posse sobre o imóvel a favor da mãe.

Caso a mãe pense antes de promover a referida ação, deixando o seu filho no imóvel, o caminho é instrumentalizar com o um documento especifico, afim de proteger seu bem imóvel contra problemas futuros.

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[1] Vale a primeira dica em nota de rodapé: escreve-se “A usucapião” , do latim usucapio: "adquirir pelo uso"; palavra do gênero feminino e não masculino, conforme já li alguns artigos sobre o tema.

[2] Esta conceituação foi extraída do meu texto no blog, no qual fiz um “tira dúvidas”: https://drluizfernandopereira.blogspot.com/2016/11/tire-suas-duvidasusucapiao-aspectos.html

[3]http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Herdeiro-pode-pleitear-usucapi%C3%A3o-extraordin%C3%A1ria-de-im%C3%B3vel-objeto-de-heran%C3%A7a

[4] Art. 10 da Lei 10.257/2002,  denominado como o Estatuto da Cidade.

[5] Depois que o leitor teve o apanhado geral das espécies de usucapião, não custa nada ter pelo menos uma resposta ou um ponto de vista, após ter lido tanto, não é mesmo?

[6] É o exato texto normativo, conforme prevê o artigo 1.196, do Código Civil de 2002.

[7] O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis, conforme leitura do artigo 579 do Código Civil de 2002.

A IMPORTÂNCIA DO ADVOGADO NAS QUESTÕES IMOBILIÁRIAS

          É muito difícil afirmarmos a importância do advogado (profissional habilitado) nas questões relacionadas à imóveis, sem  a parcialidade adequada (sou advogado), no entanto, diante da prática profissional, deve-se considerar de vital importância a presença do advogado em alguns casos.

          Desta forma, o presente artigo irá fazer uma breve inclinação, obviamente, desta importância, haja vista que nas transações imobiliárias há alguns anos, tornaram-se cada vez mais complexas, pois, tanto regras comportamentais promovidas pela sociedade, como também, regras jurídicas, proveniente de leis, são capazes de tornar ainda mais robusto o cenário propício destas relações.

Sem sombra de dúvidas, é um grande erro pensar que o setor imobiliário é muito simples e requer apenas modelos de contratos e gestões sem muita clareza e objetividade, fazendo com que, num futuro deste contrato ou mesmo diante a vigência contratual, os problemas possam surgir e assim, demandas judiciais ocorrerão. Podemos citar como exemplo, contratos de compra e venda e de locações, que precisam ser modernizados em face deste aspecto evolutivo, ou seja, sem uma personalização menos problemas irão ocorrer e o judiciário não poderá intervir nas relações entre particulares.

Importante frisar que, um contrato ainda que bem elaborado não seja suficiente. É fundamental uma análise documental da propriedade imobiliária e, com esta análise prévia evitam-se rescisões contratuais, riscos com o negócio, levando efeito para ambas as partes da relação contratual.

Noutro ponto de vital interesse diz respeito à fase pré-contratual, especialmente, no sinal que a parte compradora irá dar ao vendedor e todo este aspecto negocial. O compromisso com o sinal pelo comprador é importante, entanto, o pagamento sem uma prévia análise documental é um dos maiores erros, pois a dificuldade de reaver os valores pagos acaba sendo um grande peso para o comprador, inclusive quando já houve o pagamento de comissão do corretor de imóveis.

Por parte do vendedor, toda e qualquer documentação do imóvel precisa ser devidamente apresentada ao comprador, de modo, a trazer maior segurança ao comprador para que o negócio seja prontamente finalizado. Em síntese, a segurança é a palavra chave para uma transação completa e sem riscos de prejuízos, não fugindo os mesmos aconselhamentos para as questões relacionadas a locações.

Em relação ao corretor de imóvel, necessário frisar que cumpre o papel de mediação, seja na venda, compra, locação ou qualquer questão relacionada a sua atividade. Conforme a legislação em vigor, deverá fornecer a todos os clientes a segurança e o risco do negócio, sob  pena de responder por perdas e danos aos prejuízos que assim causarem, seja direta ou indiretamente, ou seja, pela conduta culposa ou dolosa (art. 723, do Código Civil de 2002). Neste ponto, poderá o corretor de imóveis socorrer-se de um advogado para resguardá-lo de eventuais riscos do negócio quanto a sua responsabilização.

Assim, uma assessoria jurídica promoverá a redução de riscos do negócio para todas as partes como comprador, vendedor, intermediários, como imobiliárias e corretores de imóveis, locador e locatário. Na medida do possível, devemos alertar o cenário atual do “copia e cola” dos contratos instantâneos e  sem o respaldo necessário para melhor execução do trabalho de um profissional habilitado. 

         

* Cite a fonte deste breve texto.

TIRE SUAS DÚVIDAS:USUCAPIÃO, ASPECTOS MATERIAIS E PROCESSUAIS (DE ACORDO COM O NOVO CPC)

Em nosso Direito Brasileiro, destacam-se três principais formas de aquisição da propriedade imobiliária: a transcrição do título, a acessão e a usucapião.

         

      A transcrição do título é uma forma ordinária de aquisição de propriedade imobiliária, que se dá com a transcrição do título aquisitivo na matrícula do imóvel. Pode se dar por meio de via negocial ou como exercício do direito real do promitente comprador do imóvel.

         Distintamente, a acessão se dará por ato humano ou artificialmente, a aquisição da propriedade, por meio físico ampliando o objeto de domínio, sendo lhes acrescido por força da natureza, por exemplo: formação de ilhas, aluvião, avulsão, álveo abandonado, ou, por ação humana, como por exemplo, a construção e a plantação.

         Já na usucapião, objeto deste estudo, é a forma de aquisição da propriedade, que se inicia devido o lapso temporal de prescrição aquisitivo do direito de propriedade, da forma originária. Explico: o possuidor adquire o direito real sobre o bem imóvel em decorrência do tempo, conforme previsão legal.

         Desta forma, detém sua característica dúplice: ao mesmo tempo em que o possuidor adquire o domínio da propriedade, o proprietário perde.

     
    Para a obtenção da usucapião, será necessária a exigência da posse mansa, pacifica e continuada, isto é, sem oposição perante terceiros.

         Há diversas hipóteses previstas em lei, de que tratam sobre Usucapião, sendo que cada uma terá suas características especiais. São:

·        Ordinária: artigo 1.242 do Código Civil de 2002;

·        Extraordinária: artigo 1.238 do Código Civil de 2002;

·        Especial urbana: artigo 183 da Constituição Federal de 1088; artigo 1.240 do Código Civil de 2002;

·        Especial rural: artigo 1.239 do Código Civil de 2002;

·        Especial Familiar: artigo 1.240-A do Código Civil de 2002;

·        Estatutária ou Coletiva: artigo 10 da Lei n. 10.257/2001, “Estatuto da Cidade”.

Usucapião Ordinária

A legislação exige além do lapso temporal aquisitivo outros requisitos, como justo título, boa-fé, e 10 (dez) anos. O justo título poderá ser qualquer documento hábil, como por exemplo, uma escritura pública, compromisso de compra e venda. Em relação à boa-fé, entende-se que não deverá haver qualquer desconhecimento de vício possessório.

Será reduzido para 5 (cinco) anos, se o imóvel houver sido adquirido onerosamente com base no registro de cartório, entretanto, será cancelado. O possuidor deverá estabelecer moradia ou realizar investimentos de interesse social e econômico.

Usucapião Extraordinária

Tem por requisitos principais:

·        15 (quinze) anos ininterruptos e sem oposição;

·        Agir como se dono fosse, adquirindo a propriedade mediante lapso de tempo;

·        Independente de justo título e de boa fé;

·        Pode ser propriedade imóvel particular de natureza, rural ou urbano;

Há também a exceção, de modo, a reduzir o lapso temporal para 10 (dez) anos, se o possuidor usar o imóvel para sua moradia habitual, realizado obras ou serviços de caráter produtivo (social e/ou econômico).

Nesta espécie de usucapião, podemos citar, por exemplo: “A” falece e deixa imóvel para “B”, sem escritura pública e sem inventário ou testamento a mais de dez anos.

         Em relação a usucapião especial, podemos elenca-los:

a)     Usucapião Especial Rural;

b)    Usucapião Especial Urbana;

c)     Usucapião Especial Familiar

d)    Usucapião Especial Estatutária ou Coletiva.

Usucapião Especial Rural (art. 191, da CF/88; art. 1.239 do CC/02).

Tem por requisitos primordiais, segundo a legislação civil pátria:

a)     Que esteja na posse por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição;

b)    Não pode ser proprietário de imóvel rural ou urbano;

c)     Área de terra em zona rural não superior a 50 (cinquenta) hectares;

d)    Seja produtiva para seu trabalho ou sua moradia;

Usucapião Especial Urbano ou Constitucional 

(art. 183 da CF; artigo 1.240 do CC/02)

Podemos elencar tais requisitos, como:

a)     Na posse por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição perante terceiros;

b)    Não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;

c)     Área urbana de até 250 (duzentos e cinquenta metros) quadrados, devendo ser considerada a área construída e o terreno;

d)    Que a propriedade seja para moradia ou de sua família;

e)     Não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;

f)      Não pode usucapir mais de uma vez;

Usucapião Especial Familiar (art. 1.240-A do CC).

A preservação do seio familiar é a extensão existência deste instituto jurídico, de modo, a colocar-se na posição do direito de propriedade pertinente a produção de tempo, para que, aquele que manteve em na residência, detenha o direito ao bem imóvel.

Requisitos necessários:

a)     Na posse do bem imóvel pelo período de 2 (dois) anos.

b)    De forma ininterrupta e sem oposição;

c)     Posse direita e exclusiva de imóvel urbano de 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados;

d)    Cuja propriedade abandonada por ex cônjuge ou ex companheiro;

e)     Deve ser adquirida de forma integral;

f)      Desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Usucapião Especial Estatutária ou Coletiva (art. 10 da Lei 10.257/2002, Estatuto da Cidade).

         Nesta modalidade de usucapião especial, preserva-se ao princípio da dignidade da pessoa humana e ao direito à moradia, ambos previstos constitucionalmente.

Trata-se de imóveis ocupados por população de baixa renda, no qual deverão obedecer aos seguintes requisitos:

a)     Área Urbana com mais de 250 (duzentos e cinquenta metros) quadrados;

b)    Ocupados pelo prazo de 5 (cinco) anos, de forma ininterrupta e sem oposição;

c)     Que não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor;

d)    Não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
  

Aspectos Processuais sobre a Ação de Usucapião

        

         Podemos elencar contornos processuais necessários para ingresso da ação de Usucapião, conforme o Novo Código de Processo Civil, mas, para que seja adequado traçar tais contornos será fundamental a aplicação do artigo 319 deste Diploma Legal, “in verbis”:

Art. 319. A petição inicial indicará:

I - o juízo a que é dirigida;

II - os nomes, os prenomes, o estado civil, a existência de união estável, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, o endereço eletrônico, o domicílio e a residência do autor e do réu;

III - o fato e os fundamentos jurídicos do pedido;

IV - o pedido com as suas especificações;

V - o valor da causa;

VI - as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados;

VII - a opção do autor pela realização ou não de audiência de conciliação ou de mediação.

§ 1o Caso não disponha das informações previstas no inciso 

II, poderá o autor, na petição inicial, requerer ao juiz diligências necessárias a sua obtenção.

§ 2o A petição inicial não será indeferida se, a despeito da falta de informações a que se refere o inciso II, for possível a citação do réu.

§ 3o A petição inicial não será indeferida pelo não atendimento ao disposto no inciso II deste artigo se a obtenção de tais informações tornar impossível ou excessivamente oneroso o acesso à justiça.

        

         Conforme o artigo acima, o Autor da Ação deverá utilizar-se de meios de provas como embasamento da verdade dos fatos alegados.

Desta forma, os elementos probatórios da petição inicial da Ação de Usucapião, serão: certidão de registro de imóvel e certidão negativa de existência de ações possessórias sobre o bem. Assim, a propriedade não deverá ter nenhuma ação de reintegração de posse, manutenção de posse e interdito proibitório, pois se houver, o Autor da ação não terá o direito de usucapir sobre o bem.

Além disso, como fiscal da lei, a intervenção do Ministério Público será necessária no caso de Usucapião Especial Coletivo. Entretanto, nada impede quanto a intervenção do MP em casos de interesse público e para a preservação da ordem jurídica, como interessado.

No tocante a citação, em de regra, é pessoal. Surge a excepcionalidade no caso de usucapião de unidade autônoma de prédio em condomínio, nos termos artigo 246, §3° do NCPC/15.

Em se tratando de procedimento, será pelo rito comum e a sentença terá efeitos declaratórios e constitutivos do direito do proprietário de uso e gozo sobre o bem imóvel, se procedente a ação.

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