26/04/2019

"MEU FINANCIAMENTO DO IMÓVEL NÃO FOI APROVADO PELO BANCO, O QUE FAZER?"



É a rotina que se repete cada vez mais em diversos lugares pelo país afora, quando estamos a tratar sobre a não aprovação de financiamento de imóvel. O risco de crédito, salário incompatível com a renda apresentada, nome inserido em cadastro de inadimplentes (vulgarmente, nome sujo), são uns dos diversos motivos da rejeição de financiamento pelo banco.

Em verdade, os fatores de segurança ou insegurança de mercado decorrente de risco da concessão de crédito a determinada pessoa será capaz de valorar, se o banco irá conceder referido crédito e isto, na prática, se faz por meio de análise cadastral.

Após a análise documental, a instituição financeira realiza a avaliação do imóvel por meio de um intermediário, geralmente empresa de engenharia.

A etapa seguinte dos tramites de financiamento serão decorrentes na elaboração contratual entre comprador e vendedor, no qual deve ambas as partes interessadas assinar e, por fim, haverá a liberação dos valores do imóvel ao vendedor que será pago pelo banco, ao passo que, cumprirá ao comprador a obrigação de pagar quanto as prestações do imóvel perante o banco.

Diante deste cenário, pode acontecer a negativa de financiamento por parte do banco. É esse ponto que devemos tecer breves considerações.

Interessante colocarmos que, realizadas todas as etapas anteriormente tratadas, inclusive a etapa contratual, por meio de promessa de compra e venda e ainda o financiamento não ter sido aprovado por parte do banco, todos os valores pagos ao comprador deverão ser devolvidos em sua integralidade, inclusive entrada ou sinal, taxa de corretagem e todos os custos inerentes a transação.

O fundamento legal a devolução integral dos valores está relacionado ao enriquecimento ilícito de quem detém a posse do dinheiro dado em garantia por meio de sinal, mas, a responsabilidade será solidária, ou seja, tanto o banco quanto o vendedor terão a responsabilidade de devolver ao comprador.

Além disso, trata-se de relação de consumo devendo-se aplicar ao Código de Defesa ao Consumidor, sendo caracterizada prestação de serviços, enquadrando-se fornecedora, bem como a própria instituição bancária[1], devendo, inclusive inverter o ônus da prova, sendo insuficiente ao consumidor arcar sozinho com o risco do negócio.

Vale frisar que a aprovação de financiamento, sob a ótica do Código Civil Brasileiro, caracteriza-se como evento futuro e incerto[2], que por si só, não lhes confiaria dizer que se tornaria direito adquirido, haja vista a frustração sem negócio juridicamente ineficaz[3] como nunca fosse existido.
Assim, seria uma vantagem exagerada de quem reteve os valores de um financiamento que, via de consequência, tornou-se frustrado e juridicamente negócio jurídico sem validade.

Se aplicarmos o Código de Defesa ao Consumidor, podemos afirmar que existe um dispositivo legal que estabelece nula clausula contratual que transfiram responsabilidades a terceiros, estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, incompatíveis com a boa-fé ou a equidade e se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso[4].

Interessante pontuarmos que, o Superior Tribunal de Justiça editou importante sumula ao estabelecer que, Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento[5].

Conclusão: Proposta de solução

Diante de toda a exposição acima descrita quanto aos argumentos jurídicos podemos concluir que, caberá sim ao comprador fazer jus ao ressarcimento dos valores integrais que pagou durante todo o período do contrato, tendo em vista que o negócio jurídico restou-se frustrado decorrente da não aprovação do financiamento bancário.

Neste sentido, pode o comprador promover uma ação judicial com o objetivo principal rescindir o contrato, assim como requerer a devolução do sinal realizado, taxa de corretagem, boletos pagos e todos os custos inerentes ao contrato.


*Consulte sempre um advogado.

*Preserve os direitos autorais, cite a fonte:



Contatos:
Instagram:
LUIZFERNANDOPE

[1] Não podemos nos esquecer da existência da Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”.

[2] CC/02.Art. 121. Considera-se condição a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto.

[3] CC/02. “Art. 125. Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa.”
[4] CDC. Art. 51
[5] Súmula do C. STJ nº 543.

Nenhum comentário:

A EXTRADIÇÃO: CONFORME A LEI DE MIGRAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA (Lei 13.445/2017)

         Trata-se de um dos temas mais explorados em concursos públicos, pouco debatido no campo acadêmico e em questões práticas r...

Comente sobre o blog:

Contato

Nome

E-mail *

Mensagem *