É a rotina que se repete cada vez mais em diversos lugares
pelo país afora, quando estamos a tratar sobre a não aprovação de financiamento
de imóvel. O risco de crédito, salário incompatível com a renda apresentada,
nome inserido em cadastro de inadimplentes (vulgarmente, nome sujo), são uns
dos diversos motivos da rejeição de financiamento pelo banco.
Em verdade, os fatores de segurança ou insegurança de
mercado decorrente de risco da concessão de crédito a determinada pessoa será
capaz de valorar, se o banco irá conceder referido crédito e isto, na prática,
se faz por meio de análise cadastral.
Após a análise documental, a instituição financeira realiza
a avaliação do imóvel por meio de um intermediário, geralmente empresa de
engenharia.
A etapa seguinte dos tramites de financiamento serão
decorrentes na elaboração contratual entre comprador e vendedor, no qual deve
ambas as partes interessadas assinar e, por fim, haverá a liberação dos valores
do imóvel ao vendedor que será pago pelo banco, ao passo que, cumprirá ao
comprador a obrigação de pagar quanto as prestações do imóvel perante o banco.
Diante deste cenário, pode acontecer a negativa de financiamento
por parte do banco. É esse ponto que devemos tecer breves considerações.
Interessante colocarmos que, realizadas todas as etapas
anteriormente tratadas, inclusive a etapa contratual, por meio de promessa de
compra e venda e ainda o financiamento não ter sido aprovado por parte do
banco, todos os valores pagos ao comprador deverão ser devolvidos em sua integralidade,
inclusive entrada ou sinal, taxa de corretagem e todos os custos inerentes a
transação.
O fundamento legal a devolução integral dos valores está
relacionado ao enriquecimento ilícito de quem detém a posse do dinheiro dado em
garantia por meio de sinal, mas, a responsabilidade será solidária, ou seja,
tanto o banco quanto o vendedor terão a responsabilidade de devolver ao
comprador.
Além disso, trata-se de relação de consumo devendo-se
aplicar ao Código de Defesa ao Consumidor, sendo caracterizada prestação de
serviços, enquadrando-se fornecedora, bem como a própria instituição bancária[1],
devendo, inclusive inverter o ônus da prova, sendo insuficiente ao consumidor
arcar sozinho com o risco do negócio.
Vale frisar que a aprovação de financiamento, sob a ótica
do Código Civil Brasileiro, caracteriza-se como evento futuro e incerto[2],
que por si só, não lhes confiaria dizer que se tornaria direito adquirido, haja
vista a frustração sem negócio juridicamente ineficaz[3]
como nunca fosse existido.
Assim, seria uma vantagem exagerada de quem reteve os
valores de um financiamento que, via de consequência, tornou-se frustrado e
juridicamente negócio jurídico sem validade.
Se aplicarmos o Código de Defesa ao Consumidor, podemos
afirmar que existe um dispositivo legal que estabelece nula clausula contratual
que transfiram responsabilidades a terceiros, estabeleçam obrigações consideradas
iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, incompatíveis com a boa-fé ou a equidade
e se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a
natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias
peculiares ao caso[4].
Interessante pontuarmos que, o Superior Tribunal de Justiça
editou importante sumula ao estabelecer que, Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa
do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento[5].
Conclusão: Proposta
de solução
Diante de toda a
exposição acima descrita quanto aos argumentos jurídicos podemos concluir que,
caberá sim ao comprador fazer jus ao
ressarcimento dos valores integrais que pagou durante todo o período do
contrato, tendo em vista que o negócio jurídico restou-se frustrado decorrente
da não aprovação do financiamento bancário.
Neste sentido, pode o comprador promover uma ação judicial
com o objetivo principal rescindir o contrato, assim como requerer a devolução
do sinal realizado, taxa de corretagem, boletos pagos e todos os custos
inerentes ao contrato.
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[1] Não podemos nos esquecer da existência
da Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”.
[2]
CC/02.Art. 121. Considera-se condição a
cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o
efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto.
[3]
CC/02. “Art. 125. Subordinando-se a
eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta se não
verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa.”
[4]
CDC. Art. 51
[5] Súmula
do C. STJ nº 543.
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