PRECISO DE ADVOGADO PARA COMPRAR OU VENDER UM IMÓVEL?

  

Quem pensa que é dispensável ter um advogado para realização de contratos de compra e venda de imóveis já tem em mente as seguintes respostas:

“Por que eu contrataria um advogado para fazer um contrato de compra e venda, sendo que tem modelos pela internet?” 

“Se tenho um corretor imobiliário, para que mais gastos?”

As frases acima não fazem sequer sentido quando estamos a falar de transações imobiliárias em geral, não somente num contrato de compra e venda de imóveis.

O primeiro de todos os erros, dos mais comuns hoje em dia, que as pessoas pensam que apenas ter um modelo de contrato já são o suficiente para realização de uma transação imobiliária efetiva. Quem faz uso de modelinhos de contratos, não sabe o quão grande a emboscada está entrando!

Uma transação imobiliária é muito mais complexa, principalmente nos dias atuais, que inclusive por questões econômicas em nosso País podem fazer com que negócios sejam desfeitos ou mesmo não concluídos, isto não somente por uma das partes na relação negocial.

Além disso, nem toda transação imobiliária se exige que se faça com intermédio de corretor de imóveis que, por vezes poderá ocorrer pela venda direta, sendo tudo negociado entre comprador e vendedor.

Na venda direta, seguramente a economia é maior, pois não haverá o pagamento dos percentuais devidos na transação ao corretor de imóveis, mas, se houver intermediação do profissional, tais valores a serem pagos deverão estar presentes de forma explicita no contrato firmado.

Se houve a intermediação do corretor de imóveis, não restam dúvidas que os valores em percentuais da venda serão devidos, entanto, por questões de economia, as partes de um futuro contrato, por certa comodidade, prefere não contratar um profissional da área jurídica entendendo que somente o corretor já seria suficiente.

É importante frisar que, uma pessoa que realiza um negócio sem a devida assessoria jurídica, consequentemente, poderá perder o valor investido se não agisse preventivamente. Justamente, o advogado irá auxiliar nos tramites, evitando-se com o risco da transação imobiliária.

E quais as principais funções do advogado?

A resposta desta pergunta acima já foi dito, mas não custa frisar, ausente de uma assessoria jurídica as chances de problemas futuros serão grandes.

O profissional jurídico contratado deverá atuar para que problemas futuros ocorram. É interessante frisar que o referido profissional deverá não somente elaborar um contrato e suas clausulas, assim como, observar pontos de grande importância como, por exemplo:

a)   Requerer certidões judiciais para saber se o imóvel possui ações, assim como, verificar se existem ações judiciais contra o comprador ou mesmo o vendendo;

b) Preparação de documentos para o financiamento, assim como, traçar um planejamento de opções de financiamento com o cliente acerca do imóvel;

c) Buscar informações em órgãos públicos quanto ao uso do imóvel, verificando se possuem débitos fiscais, não podendo esquecer se existem ações trabalhistas e inventário, sendo que estes dois últimos serão analisados por meio de certidões, conforme dito.

d) Por fim, instruir ao cliente quanto a etapa de execução prática do contrato, demonstrando a este os prazos e as implicações jurídicas referente a direitos e obrigações firmados no contrato e na legislação em vigor.

Diante da breve exposição, não restam dúvidas que, mesmo diante da era da informação e de seu acesso fácil, podendo qualquer pessoa ter acesso a qualquer modelo de contrato ou mesmo um dado informativo, o advogado nos contratos de compra e venda é imprescindível, atuando como elementar devendo a sociedade compreender e valorar esta atuação, pois se evitam transtornos após a transação imobiliária (e podem as partes interessadas dormem sossegadas).

LEI ALTERA IDADE MÍMINA PARA CRIANÇAS E ADOLESCENTES POSSAM VIAJAR

A Lei 13.812/19 alterou a idade mínima de 12 para 16 anos, para que possam viajar sem os pais ou responsáveis, sem expressa autorização judicial.

          A referida Lei proíbe que crianças ou adolescentes menores de 16 anos possam viajar para fora da comarca onde reside desacompanhado dos pais ou de seus responsáveis sem expressa autorização e voos nacionais.

          Em termos práticos, a lei assim previne que, em nosso País tenhamos menos crianças e adolescentes desaparecidos ou mesmo sequestrados, de modo que, a autorização do juiz é uma espécie de controle, agindo como se fosse um fiscal, como uma função em prol da proteção do menor e do adolescente.

          Há situações que não serão necessárias a autorização do juiz, como:

a)    Tratar-se de comarca contígua à da residência da criança ou do adolescente menor de 16 (dezesseis) anos, se na mesma unidade da Federação, ou incluída na mesma região metropolitana;

b)    Quando a autoridade judiciária, a pedido dos pais ou responsável, conceder autorização válida por dois anos

c)    Se a criança ou o adolescente menor de 16 (dezesseis) anos estiver acompanhado de ascendente ou colateral maior, até o terceiro grau, comprovado documentalmente o parentesco; ou de pessoa maior, expressamente autorizada pelo pai, mãe ou responsável.

d)    Será desnecessária a autorização judicial, se a viagem for para o exterior de criança e do adolescente estiver acompanhado de ambos os pais ou responsáveis;

e)    Se viajar na companhia de um dos pais, autorizado de forma expressa pelo outro por meio de documento com forma reconhecida.

         

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Consta nos autos que a incorporadora alterou a composição das garagens do condomínio – destinado a fins comerciais –, as quais deixaram de ser área comum da edificação e passaram a ser unidade autônoma, pertencentes à incorporadora, que implantou sistema de estacionamento no local.

Incorporadora não pode se "apropriar" de garagens de condomínio para transformá-las em unidade autônoma e implantar sistema de estacionamento. É o que entendeu a 28ª câmara de Direito Privado do TJ/SP ao condenar empresa a indenizar condomínio por aluguéis recebidos e contas de consumo para manutenção da garagem explorada economicamente por ela e custeadas pelo autor.

O condomínio requereu, na Justiça, a nulidade da retificação da incorporação do empreendimento. Também pleiteou indenização pelos aluguéis recebidos pela incorporadora. A sentença julgou os pedidos parcialmente procedentes.

Ao analisar recurso, o relator no TJ/SP, desembargador Cesar Lacerda pontuou que a lei de incorporações imobiliárias (4.591/64) "funciona como norma protetiva do direito dos compradores das unidades em construção contra eventuais desmandos do incorporador".

Para o magistrado, conforme os autos, não houve aprovação unânime dos interessados em relação à incorporação das vagas do condomínio, "tampouco a incorporadora demonstrou que a alteração se deu em face de exigência legal", restando claro que a retificação é nula.

"De rigor, portanto, o acolhimento do inconformismo, para declarar que as garagens, denominadas “bolsões”, devem ser consideradas como áreas comuns, de uso exclusivo da edificação, sendo indevida a sua “apropriação” pela incorporadora."

Assim, ao seguir o voto do relator à unanimidade, a 28ª câmara de Direito Privado do TJ/SP condenou a incorporadora a indenizar o condomínio pelos aluguéis recebidos no triênio anterior ao ajuizamento da ação e durante a tramitação do processo, "além das respectivas contas de consumo para a manutenção da garagem explorada economicamente pela ré e custeadas pelo autor, tudo a ser devidamente apurado em sede de liquidação".
Fonte:Migalhas.com

EXIGIR ANTECEDENTES CRIMINAIS PARA VAGA DE EMPREGO É ATO DISCRIMINATÓRIO

A exigência de certidão de antecedentes criminais de candidato a emprego, sem a observância de alguns critérios, não é legítima e caracteriza discriminação. Com esse entendimento, a 1ª Turma do Tribunal Superior do Trabalho deferiu indenização de R$ 5 mil por danos morais a um operador de serigrafia que, para ser admitido, teve de apresentar o documento.

Na reclamação trabalhista, o operador sustentou que a conduta da empresa havia violado sua intimidade e dignidade e representado “flagrante critério discriminatório para a admissão de seus empregados”.

O juízo de primeiro grau e o Tribunal Regional do Trabalho da 13ª Região julgaram improcedente o pedido de indenização. Para o TRT, a certidão de antecedentes criminais é documento de domínio público, obtido no site do órgão emissor sem restrições de qualquer natureza, o que afastaria os argumentos de invasão de privacidade, violação da intimidade ou ato lesivo à honra.

Para o TRT, “ainda que se considere eventual dissabor ou aborrecimento experimentado pelo trabalhador”, a apresentação da certidão é uma exigência formal, e o não cumprimento dessa formalidade não impede a contração, como ocorreu no caso, em que houve a admissão.

Ao examinar o recurso de revista do empregado no TST, o relator, ministro Walmir Oliveira da Costa, destacou que a Subseção I Especializada em Dissídios Individuais (SDI-1), órgão responsável pela uniformização da jurisprudência do TST, no julgamento de incidente de recurso repetitivo envolvendo a mesma empresa ré (IRR 243000-58.2013.5.13.0023), tratou exatamente desse tema.

Nessa decisão, a SDI-1 firmou a tese jurídica de que a exigência da certidão de candidatos a emprego, quando traduzir tratamento discriminatório ou não se justificar em razão de previsão em lei, da natureza do ofício ou do grau especial de fidúcia exigido, não é legítima e caracteriza lesão moral, independentemente de ter ocorrido a admissão. Com informações da Assessoria de Imprensa do TST.

Clique aqui para ler a decisão.

RR 207000-56.2013.5.13.0024

RECUPERAÇÃO JUDICIAL

Recuperação judicial - O prazo de 180 dias de suspensão das execuções contra a empresa em recuperação judicial – o chamado stay period –, previsto no parágrafo 4º do artigo 6º da Lei 11.101/2005, deve ser contado em dias corridos, mesmo após as novas regras do Código de Processo Civil de 2015. Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um banco credor para determinar que o prazo usufruído pela empresa em recuperação seja de 180 dias corridos, reservada ao juízo competente a possibilidade de prorrogação, se necessária. A decisão unifica a posição do STJ sobre o tema, pois a Quarta Turma já havia se manifestado no mesmo sentido.
(STJ, 12.6.19. REsp 1698283)

CARDIOPATIA GRAVE AFASTA INCIDÊNCIA DO IMPOSTO DE RENDA SOBRE PROVENTOS DE APOSENTADORIA.

A 8ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1), de forma unânime, deu provimento à apelação de um aposentado que objetivava afastar a incidência do imposto de renda sobre seus proventos de aposentadoria em razão de cardiopatia grave e a devolução dos valores pagos indevidamente com correção monetária. O recurso foi contra a sentença, do Juízo Federal da 6ª Vara da Seção Judiciária do Distrito Federal, que julgou improcedente o pedido e condenou o autor ao pagamento das custas e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 4º, do Código de Processo Civil (CPC).

Em sua apelação, sustentou o aposentado que o laudo pericial produzido nos autos não deve ser adotado isoladamente, uma vez que a documentação juntada permite o reconhecimento da presença de moléstia grave para ensejar o deferimento do pedido de isenção, de acordo com a Lei nº 7.713/1988.

O relator, desembargador federal Marcos Augusto de Sousa, ao analisar a questão, reconheceu o pedido explicando que os documentos juntados (exames médicos, atestados, relatórios) revelam que o autor necessita de uso contínuo de medicação e acompanhamento médico em razão de ele ter cardiopatia grave e outras enfermidades não controladas.

Nessa perspectiva, “tendo sido constatada a moléstia grave do autor, deve ser reconhecido seu direito à isenção do imposto de renda incidente sobre os proventos de aposentadoria pagos a teor do previsto no inciso XIV do art. 6º da Lei nº 7.713/1988”, destacou o magistrado.

Em relação aos valores pagos indevidamente, o desembargador federal explicou que devem ser compensados com aqueles eventualmente já restituídos por ocasião da declaração de ajuste anual do imposto de renda, sob pena de se configurar excesso de execução.

Nesses termos, o Colegiado, acompanhando o voto do relator, deu provimento à apelação para, reformando a sentença, julgar parcialmente procedente o pedido para reconhecer o direito à isenção de imposto de renda desde a data do diagnóstico da enfermidade e condenar a União a restituir os valores indevidamente descontados, observada a prescrição quinquenal.


Fonte: TRF

PROFESSORA MUNICIPAL TEM DIREITO A INCORPORAR GRATIFICAÇÃO RECEBIDA POR DEZ ANOS DESCONTÍNUOS A INCORPORAÇÃO VISA GARANTIR A ESTABILIDADE FINANCEIRA.

Uma professora do município de Mogi Mirim (SP) teve reconhecido o direito à incorporação de função gratificada exercida por mais de dez anos de forma não contínua. A Terceira Turma do Tribunal Superior do Trabalho fundamentou a decisão no princípio da estabilidade financeira, que protege o empregado de eventual supressão da gratificação a fim de evitar a redução salarial e a queda no seu poder aquisitivo.

Funções gratificadas

A professora informou, na reclamação trabalhista, que foi contratada por concurso público e que, por mais de dez anos, sua remuneração foi composta do salário base acrescido de vantagens pessoais, entre elas diversas funções gratificadas que exerceu no período. Após ser exonerada da última função, deixou de receber o valor correspondente à gratificação.

Cargos em comissão

O município, em sua defesa, sustentou que, durante cinco anos, a professora havia exercido cargos em comissão, que não poderiam ser confundidos com funções gratificadas e não poderiam ser computados para alcançar o período que daria direito à incorporação.

O Tribunal Regional do Trabalho da 15ª Região (Campinas/SP) manteve a sentença que havia indeferido o pedido à incorporação, ao acolher os argumentos do município. Segundo o TRT, de acordo com a legislação municipal, a gratificação de função é paga ao servidor do quadro efetivo pelo exercício de atividades de maior complexidade e responsabilidade, e o cargo em comissão pode ser exercido por qualquer um que preencha os requisitos mínimos para tanto, independentemente de fazer parte do quadro do Município, mediante nomeação por ato do prefeito. Trata-se, assim, de posto de livre provimento e exoneração.

Estabilidade financeira

O relator do recurso de revista da professora, ministro José Roberto Pimenta, explicou que o TRT contrariou o entendimento pacificado pelo TST no item I da Súmula 372, apesar de reconhecer que a empregada havia recebido gratificação de função ou pelo exercício de cargo em comissão por mais de dez anos. De acordo com o relator, em observância ao princípio da estabilidade financeira, o fato de o empregado não ter recebido a gratificação de forma contínua não é suficiente para a afastar o direito à incorporação. Desde que tenha sido paga por mais de dez anos, a parcela se incorpora aos salários no valor equivalente à média atualizada dos últimos dez anos.

A decisão foi unânime.


Fonte: TST