ITBI x “Valor de Referência”: base correta, quando o Município pode arbitrar e como reaver o que foi pago a maior
A base do ITBI é o valor de transação. Tabelas unilaterais (“valor de referência”) não podem substituir automaticamente o preço do negócio.
1) Conceito e competência
O ITBI é imposto municipal que incide sobre a transmissão inter vivos, a título oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis (CF, art. 156, II). A competência é do Município onde o imóvel está localizado. O núcleo do fato gerador é a circulação patrimonial onerosa — não a propriedade em si (que é objeto do IPTU).
2) Fundamentos constitucionais e do CTN
Constituição Federal
- Art. 150, I: legalidade estrita — base de cálculo não pode ser criada por ato infralegal que presuma fraudes.
- Art. 145, §1º: capacidade contributiva — afastar bases fictas sem aderência ao negócio.
- Art. 5º, LIV e LV: devido processo legal e contraditório no arbitramento.
CTN
- Art. 97: apenas a lei pode definir base de cálculo e critérios gerais de apuração.
- Art. 148: arbitramento é excepcional e fundamentado, com participação do contribuinte.
- Arts. 165 e 168: repetição de indébito e prazo quinquenal para restituição.
3) Base correta: preço do negócio e ônus da prova
A regra é adotar o valor de transação — o preço efetivamente pactuado e pago — como base do ITBI. Essa referência só se afasta quando o Fisco prova a inidoneidade do preço (simulação, subfaturamento, fraude), por meio de processo administrativo com avaliação técnica e contraditório. Ônus probatório: quem pretende desconsiderar o preço deve demonstrar, com lastro objetivo, que ele não reflete a realidade econômica.
Regra de ouro: sem prova técnica e processo válido, a Administração não pode impor base abstrata à revelia do contrato.
4) Pauta fiscal (“valor de referência”) x arbitramento
“Valor venal de referência” é uma pauta fiscal para facilitar o cálculo, mas não substitui automaticamente o preço do negócio. Usá-la como base obrigatória presume fraude generalizada e contraria legalidade, capacidade contributiva e devido processo. Já o arbitramento do CTN é caso a caso, com rito, laudo e contraditório: institutos diferentes.
5) ITBI x IPTU x ITCD: por que são diferentes
IPTU: imposto real e periódico; pode usar planta genérica (valor venal cadastral) por ser tributo continuado.
ITBI: fato gerador pontual; não comporta base padronizada. Deve refletir o preço desta transação.
ITCD/ITCMD: transmissão causa mortis e doação; bases e critérios próprios, distintos do ITBI.
6) Quando o arbitramento é válido (checklist técnico)
- Indícios concretos (não basta “tabela”): amostras comparáveis, peculiaridades do imóvel, ônus, estado de conservação.
- Processo administrativo regular, com intimação, defesa e recursos.
- Laudo de avaliação transparente (metodologia, fotos, comparáveis, ajustes, memória de cálculo).
- Decisão motivada, explicitando por que o preço não é idôneo.
Sem esse rito, a exigência majorada é ilegal e passível de anulação, com devolução do indébito.
7) Estratégia probatória e gestão de risco
- Boa-fé documental: contrato completo, aditivos, comprovantes (TED/PIX/cheques), e-mails de negociação.
- Prova técnica: laudo independente (comparáveis ajustados por estado, ocupação, benfeitorias, ônus reais, infiltrações, reformas necessárias).
- Fotos e vistorias datadas; relatórios de corretoras/bancos; certidões de ônus que afetem valor.
- Risco calculado: se precisar registrar logo, pagar sob ressalva (quando disponível) e judicializar a diferença depois.
8) Reflexos em IRPF e pessoas jurídicas
Em IRPF, cuidado para não confundir ITBI com ganho de capital/fato gerador federal: são matérias distintas. Em PJ, a orientação é manter escrituração que demonstre o preço real, evitando reflexos indevidos em tributos sobre a renda/contribuição (o ITBI, em si, é municipal e incide sobre a transmissão onerosa).
9) Prazos, decadência e restituição
Para reaver valores pagos a maior, aplica-se, como regra, o prazo de 5 anos para a repetição de indébito (contado do pagamento). Quanto antes reunir documentação e laudo, maior a segurança e a atualização monetária recuperável.
10) Modelos práticos de pedido
Impugnação administrativa (trecho útil):
“Requer-se a adoção do valor de transação como base de cálculo do ITBI, nos termos da legalidade e da capacidade contributiva, afastando-se pauta fiscal automática. Caso entenda necessário, que o Município instaure processo de arbitramento com laudo técnico e contraditório, nos moldes do CTN, art. 148, oportunidade em que o contribuinte apresentará prova documental e técnica (contrato, pagamentos, laudo independente e fotos), reafirmando a idoneidade do preço.”
Ação de repetição (trecho de pedido):
“Pede-se a declaração de nulidade da exigência baseada em ‘valor de referência’ e a condenação do Município à restituição da diferença indevidamente paga, com correção e juros, ante a ausência de arbitramento válido (rito, laudo, contraditório) e a prevalência do preço de transação como base do ITBI.”
FAQ
O Município pode usar a planta genérica do IPTU para o ITBI? Não como base automática. ITBI é pontual; deve refletir o preço da transação.
Quando a Administração pode arbitrar? Só com indícios concretos, laudo e contraditório em processo administrativo regular.
Já paguei pela pauta. Dá para reaver? Sim. Via repetição/compensação, com prova do preço idôneo e da ausência de arbitramento válido.
Conclusão e consulta
Em síntese: ITBI deve espelhar o preço real do negócio. “Valor de referência” automático é atalho ilegal. Sem processo válido que prove inidoneidade, a majoração é anulável, com direito à restituição.
Atuação técnica desde o protocolo (prova robusta + estratégia) reduz custo, acelera matrícula e evita litígios longos.
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