Do
sentido da existência da ação renovatória
Para fins comerciais (empresariais), destaca-se quanto
a importância no que confere ao plano de existência haja vista a possibilidade
da promoção da ação renovatória. A sua aceitação consubstancia-se como elemento
protecionista capaz ao empresário/sociedade empresária a mantença do ponto
empresarial ou fundo de comércio.
Tecendo uma breve consideração ao
conceito ponto empresarial ou fundo de comércio, pode-se afirmar como o local
físico que o empresário ou sociedade empresarial realiza suas atividades
econômicas organizada para a produção de bens ou de serviços (art. 966 do
Código Civil), ao passo que, por questões de tempo conquista seu espaço, valorizando-se,
obtendo o sucesso e adquirindo clientes.
Questão de
Ordem Pública
Sob a égide ao aspecto protecionista, conforme tópico
anterior, podemos afirmar que a legislação em plena vigência, Lei 8.245/91,
denominada Lei do Inquilinato, é matéria de ordem pública, portanto, seu status normatizado, apesar de tratar
quanto ao elo entre normas suas relações privadas, tais partes não podem optar
em não exercê-lo. Portanto, não pode haver sua renuncia de forma antecipatória,
como por exemplo, uma eventual claúsula contratual que expresse quanto à
renuncia do direito de ação renovatória enseja abuso de direito.
Enquadramento
normativo de taxatividade
Efetuando uma leitura do artigo 51 da
Lei 8.245/91, é capaz de observarmos tais exposições tidas necessárias capazes
efetuar vozes quanto o leque previsto em lei. Vejamos:
Nas locações
de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do
contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por
escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos
prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo
ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser
exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação
total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo
sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário
utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta
passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser
exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um
dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação,
desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se
às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente
constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não
propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo,
anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Da
decadência do direito de ação renovatória
O instituto decadência ou caducidade refere-se ao
perecimento do direito de promoção da ação renovatória, pois houve
inobservância ao cumprimento do lapso temporal.
Na inteligência do artigo 51, parágrafo
5º da Lei n. 8.245/91, a ação renovatória deve ser proposta
até, no máximo de 1 (um) ano e no mínimo de 06 (seis) meses antes da data de finalização
do contrato em vigência.
Para melhor compreensão da
obrigatoriedade do cumprimento do artigo acima exposto,vejamos as decisões
jurisprudenciais a seguir:
TJ-DF -
Apelação Cível APL 1669025620098070001 DF 0166902-56.2009.807.0001 (TJ-DF)
Data de publicação: 12/05/2011
Ementa: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO RENOVATÓRIA - LOCAÇÃO NA
RESIDENCIAL - PRAZO PARA A JUIZAMENTO - DECADÊNCIA. 1. O DIREITO À AÇÃO RENOVATÓRIA DEVE SER EXERCIDO NO PRAZO UM ANO, NO MÁXIMO, E DE ATÉ SEIS MESES, NO MÍNIMO,
ANTERIORES À DATA DA FINALIZAÇÃO DO PRAZO DO CONTRATO A PRORROGAR, SOB PENA DE DECADÊNCIA (ART. 51 , § 5º DA
LEI 8.245 /91). 2. RECURSO NÃO PROVIDO.
Outro julgado de relevo:
APELAÇAO
CÍVEL. AÇAO RENOVATÓRIA DE LOCAÇAO DE IMÓVEL COMERCIAL. PRAZO PARA AJUIZAMENTO.
DECADÊNCIA. ART. 51, DA LEI Nº 8.245/91. 1 - A Ação Renovatória de locação deve ser ajuizada no prazo ex vi do art.
51, 5º, da Lei nº 8.245/91, ou seja, com antecedência de, no máximo um ano, e,
no mínimo, seis meses anteriores ao término do contrato em vigência, sob pena
de decadência. 2- No caso em tela, o contrato de locação expirou em
01.02.2007 e a ação renovatória só fora ajuizada em 25.05.2009, razão pela qual
reconhece a decadência do direito
vindicado. 3- Recurso Improvido, à unanimidade.
(TJ-PI - AC:
201000010070317 PI , Relator: Des. José James Gomes Pereira, Data de
Julgamento: 22/03/2011, 2a. Câmara Especializada Cível)
DIREITO
CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO
RENOVATÓRIA. DECADÊNCIA. PRAZO. CRITÉRIO PARA SUA CONTAGEM. Se as partes
fixaram termo para o início e o término de contrato de locação comercial, a
aferição do curso do prazo a que alude o § 5o do artigo 51 da Lei
n"8.245/91, para se avaliar a procedência de preliminar de decadência da ação
renovatória proposta, se conta do interregno de um ano, no máximo, até seis
meses, no mínimo, em relação a data ajustada para a expiração do lapso
contratual ajustado. Decadência
caracterizada, posto que a demanda foi ajuizada meses depois de vencida a data
convencionada para a vigência do contrato.Preliminar acolhida. Ação julgada
extinta com resolução do mérito. Recurso improvido.
(TJ-SP - APL:
992060268173 SP , Relator: Antonio Maria, Data de Julgamento: 23/02/2010, 27ª
Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/03/2010)
Assim, decorrido este prazo prescrito em lei, por
conseguinte, a ação será julgada extinta sem resolução de mérito.
Provas
de Obrigações Contratuais: necessidade
No proveito necessário para a promoção
da ação, o autor deverá não somente
observar quanto aos requisitos previstos em lei, bem como apresentará elementos
probatórios no qual atesta que o autor da ação durante todo o contrato seguiu
religiosamente as obrigações previstas contratualmente, como pagamento de
contas (por exemplo gás, luz, água, condomínio, etc).
Conforme entendimento jurisprudencial,
a prova é elemento necessário e indispensável para a propositura da ação.
Vejamos:
Agravo de
instrumento. Ação renovatória de contrato de locação. Carência de ação. Documentos
juntados com a inicial comprovam, em princípio, o cumprimento das obrigações
contratuais. Decadência do direito de ação. Inteligência dos artigos 263 do CPC
e 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91. Simples distribuição da inicial estanca a
contagem do prazo. Idoneidade financeira do fiador. Desnecessidade de
demonstração liminar. Fiador primitivo. Idoneidade presumida. Fixação de
aluguel provisório. Necessidade de aguardar a produção de prova pericial.
Recurso improvido, com observação.
(TJ-SP - AI:
149024120128260000 SP 0014902-41.2012.8.26.0000, Relator: Nestor Duarte, Data
de Julgamento: 25/06/2012, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação:
29/06/2012)
Legitimidade
para Propositura da Ação Renovatória
Importante salientar, para que uma relação jurídica
seja instaurada, faz-se necessário estar devidamente qualificada a legitimidade
para a propositura da ação, ou seja, aquele que tem o direito de promover ação, fazer parte.
Assim, apresentaremos abaixo os
seguintes legitimados:
a) Empresário, Sócio ou Sociedade Empresária: aquele que
se manteve no imóvel exercendo suas atividades empresárias por período inferior
nunca superior que três anos;
b) Cessionário da locação: define-se aquele no qual a
locação foi transferida pelo antigo proprietário, desde que previsto
contratualmente (consentimento por escrito é obrigatório);
c) Sublocatário: aquele que aluga o imóvel, seja no todo
ou em parte (consentimento por escrito obrigatório);
d) Adquirente do estabelecimento que tenha sucedido pelo
antigo titular da locação.
Da Defesa do
Proprietário (exceção de retomada): Possibilidades práticas
Sendo citado para defender-se, o proprietário poderá
tomar como escudo em contrariedade dos argumentos promovidos da ação da
seguinte forma:
a)
Opor-se a
renovação compulsória via judicial, de modo, a apontar que foram preenchidos os
requisitos legais, como por exemplo, prazo decadência;
b)
Opor-se quanto ao
valor oferecido na ação, devendo apresentar contraproposta. Neste caso, poderá
ser requerido mediante defesa processual, o arbitramento de valores dos
alugueis provisoriamente, desde que não seja superior a 80 % (oitenta
percentuais) do valor proposto pelo locador.
Assim, serão arbitrados tais valores até que seja
julgada a sentença em definitivo;
c)
Justificativa, por meio de prova documental
via proposta apresentada por terceiro, devendo estarem expostos de forma clara
os valores e a especificação da atividade empresarial a ser desenvolvida. Esta
proposta deverá conter a firma (assinatura) do ofertante e por duas testemunhas;
d)
Em face do
interesse público, o imóvel será requerido pelo ente em prol da coletividade.
Nesta situação, deverá estar assinado por engenheiro habilitado;
e)
Decorrente de
transferência de fundo de comércio cuja existência proveniente seja há mais de
1 (um) ano, desde que o detentor de maioria de capital do locador, seu cônjuge,
ascendente ou descendente.
Salienta-se que tais motivos expostos acima deverão
estar acompanhados pelo elemento moral da presunção de veracidade, devendo o
locatário promove-los num lapso temporal (prazo) de 3 (três) meses e, se não comprovada a finalidade no qual
reivindicou o imóvel, deverá indenizar o locatário por prejuízos causados, bem
como lucros cessantes decorrentes da alteração do estabelecimento comercial
(empresarial).
Bibliografia
Coelho, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Comercial.
Volume 1. 11. Ed. – São Paulo: Saraiva 2007. p. 109.
____________Manual de Direito Comercial; 20. Ed. – São
Paulo: Saraiva, 2008. p. 60.
Mamede, Gladston. Manual de Direito Empresaria, 4. Ed. – São Paulo: Atlas, 2009. p. 265.
Teixeira, Tarcisio. Direito Empresarial Sistematizado.
São Paulo: Saraiva: 2011. p. 49.
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