VALE A PENA COMPRAR IMÓVEL EM LEILÃO JUDICIAL?

          Todos os dias os leilões de bens imóveis são realizados, sejam presenciais ou online. Neste breve artigo compartilharemos informações de grande importância, ao qual devemos compreender sobre a dinâmica do leilão para que possamos responder o título, afinal, “vale a pena comprar imóvel em leilão?”.

                   O leilão judicial ocorre quando já uma autorização de venda de determinado imóvel proveniente de uma ação judicial. Os imóveis, objeto do leilão são decorrentes de dívidas não pagas por proprietários que, devido a este não pagamento gerou a execução judicial, podendo ser originária de uma dívida contratual, trabalhista, tributária ou mesmo obrigacional, não estando presente em contrato, mas proveniente de lei, como por exemplo, as indenizações (moral e material).

          Na prática, o leiloeiro apresentará a oferta pública por meio de um edital, determinando dia e hora para a realização da primeira e segunda praça, conforme o lance mínimo e não havendo interessados, o valor do lance mínimo corresponderá à 50% sobre o valor da avaliação do imóvel. Também, poderá tratar de forma diferenciada, em caso se houver incapaz no processo, no qual o valor será de 80% sobre o valor da avaliação.

          No tocante a prazos, seguirá de acordo com a natureza do processo, por exemplo, num processo cujo objeto são tributos, a Lei de Execução Fiscal estabelece o prazo de vinte a trinta dias, antes de cumprido o leilão para que seja realizado o edital.

Quanto ao pagamento do bem imóvel arrematado, será de forma imediata ao arrematante, via depósito judicial. Para quem desconhece, a legislação em vigor trouxe a possibilidade de parcelamento em até 30 vezes do valor do imóvel, desde que haja proposta de pagamento à vista e previsão no edital. Assim, havendo a possiblidade de parcelamento do bem imóvel, deverá o arrematante efetuar o pagamento com um sinal de 25 % (vinte e cinco percentuais). A legislação também estabeleceu sanção em caso de atrasos de 10 % (dez) percentuais do saldo devedor (art. 891, do CPC/15).

Interessante citarmos que, é desnecessária ação autônoma para lavratura de auto de arrematação, sendo que será emitido o referido documento na posse do adquirente, considerado perfeita, acabada e irretratável com assinatura do juiz, arrematante e leiloeiro, conforme o artigo 903, do Código de Processo Civil de 2015.

Feitas breves considerações acerca do leilão judicial e de seus procedimentos, nas próximas linhas apresentaremos a resposta principal, tema deste texto, afinal, “vale a pena comprar imóvel em leilão judicial?”

É perfeitamente possível afirmar sim. Vale muito a pena adquirir um imóvel via leilão judicial, por diversos fatores, como por exemplo, a lucratividade ao comprar um bem abaixo dos índices de mercado.

No entanto, é preciso ter todo cuidado é necessário!

Para melhor compreensão, apresentaremos em tópicos, os principais cuidados, tanto para iniciantes, quanto para os mais experientes em leilões judiciais, para não se esquecerem.

1)    Saber sempre aonde está “pisando”

Thomas Edison afirmava que, “muitos dos fracassos da vida são pessoas que não perceberam o qual perto elas estavam do êxito quando elas desistiram”.

Quando um investidor arrematante encontra a oportunidade grande, seguramente não irá deixar de escapar, mas, esquece que na prática, o desconhecimento do que se compra levará ao insucesso na aquisição do bem imóvel arrematado.

A solução para evitar o fracasso na participação de um leilão judicial de bens imóveis será saber o que realmente está comprando, inclusive antecipar-se quanto aos riscos, como por exemplo, se aquele leilão arrematado possa ser objeto de uma anulação.

Além do mais, visitar o imóvel fisicamente com profissionais poderá trazer uma maior segurança, pois desta forma saberá o que está realmente comprando (e pisando).

2)    Saiba o valor de mercado do imóvel antes mesmo de arrematar

Na mesma linha de raciocínio anterior, ou seja, sabendo aonde está pisando, consequentemente, as questões financeiras irão prosperar tendo em vista que, o levantamento prévio sobre o valor de mercado do imóvel fará que se evite pagar um valor mais alto do que vale.

Desta forma, mesmo que tais apontamentos acima numerados não sejam de ordem jurídica, sem sombra de dúvidas, não podem ser esquecidos na prática, mas no que diz respeito aos riscos, uma avaliação jurídica prévia colaborará em muito uma aquisição de imóvel efetiva.

3)    Verificar quanto a existência de dívidas e se houver, defender-se judicialmente para futura venda.

Apesar que os imóveis deverão estar livres e desembaraçados de dívidas, na prática, algumas dívidas como de impostos em atraso poderão ser cobrados pelo ente público (IPTU do exercício anterior, por  exemplo).

Assim, após adquirir o imóvel poderá o novo proprietário entrar com ação anulatória de débitos fiscais de dívidas existentes.

“Perfeito! Comprei o imóvel por meio de leilão judicial. Qual o próximo passo?”

          Feitas todas as etapas de documentações em consonância ao previsto no edital a próxima etapa é a consolidação com a posse do imóvel.

          E o imóvel ocupado, é sinônimo de problemas?

          Por vezes, numa visão de investimento o arrematante prefira adquirir o imóvel já ocupado com moradores por ser mais baixo o valor.

          Neste ponto, não significa afirmar que o imóvel adquirido em leilão judicial, ciente que pessoas moram no imóvel possa ocasionar problemas.

          Se imóvel estiver ocupado, o arrematante deverá requerer a imissão de posse no mesmo processo do leilão. Será por meio de advogado para defesa de seus interesses.

          Posteriormente, desocupado o imóvel o arrematante terá pleno domínio, podendo vender, morar, alugar, doar, empresar, enfim, a posse na sua integralidade.

           

PRECISO DE ADVOGADO PARA COMPRAR OU VENDER UM IMÓVEL?

  

Quem pensa que é dispensável ter um advogado para realização de contratos de compra e venda de imóveis já tem em mente as seguintes respostas:

“Por que eu contrataria um advogado para fazer um contrato de compra e venda, sendo que tem modelos pela internet?” 

“Se tenho um corretor imobiliário, para que mais gastos?”

As frases acima não fazem sequer sentido quando estamos a falar de transações imobiliárias em geral, não somente num contrato de compra e venda de imóveis.

O primeiro de todos os erros, dos mais comuns hoje em dia, que as pessoas pensam que apenas ter um modelo de contrato já são o suficiente para realização de uma transação imobiliária efetiva. Quem faz uso de modelinhos de contratos, não sabe o quão grande a emboscada está entrando!

Uma transação imobiliária é muito mais complexa, principalmente nos dias atuais, que inclusive por questões econômicas em nosso País podem fazer com que negócios sejam desfeitos ou mesmo não concluídos, isto não somente por uma das partes na relação negocial.

Além disso, nem toda transação imobiliária se exige que se faça com intermédio de corretor de imóveis que, por vezes poderá ocorrer pela venda direta, sendo tudo negociado entre comprador e vendedor.

Na venda direta, seguramente a economia é maior, pois não haverá o pagamento dos percentuais devidos na transação ao corretor de imóveis, mas, se houver intermediação do profissional, tais valores a serem pagos deverão estar presentes de forma explicita no contrato firmado.

Se houve a intermediação do corretor de imóveis, não restam dúvidas que os valores em percentuais da venda serão devidos, entanto, por questões de economia, as partes de um futuro contrato, por certa comodidade, prefere não contratar um profissional da área jurídica entendendo que somente o corretor já seria suficiente.

É importante frisar que, uma pessoa que realiza um negócio sem a devida assessoria jurídica, consequentemente, poderá perder o valor investido se não agisse preventivamente. Justamente, o advogado irá auxiliar nos tramites, evitando-se com o risco da transação imobiliária.

E quais as principais funções do advogado?

A resposta desta pergunta acima já foi dito, mas não custa frisar, ausente de uma assessoria jurídica as chances de problemas futuros serão grandes.

O profissional jurídico contratado deverá atuar para que problemas futuros ocorram. É interessante frisar que o referido profissional deverá não somente elaborar um contrato e suas clausulas, assim como, observar pontos de grande importância como, por exemplo:

a)   Requerer certidões judiciais para saber se o imóvel possui ações, assim como, verificar se existem ações judiciais contra o comprador ou mesmo o vendendo;

b) Preparação de documentos para o financiamento, assim como, traçar um planejamento de opções de financiamento com o cliente acerca do imóvel;

c) Buscar informações em órgãos públicos quanto ao uso do imóvel, verificando se possuem débitos fiscais, não podendo esquecer se existem ações trabalhistas e inventário, sendo que estes dois últimos serão analisados por meio de certidões, conforme dito.

d) Por fim, instruir ao cliente quanto a etapa de execução prática do contrato, demonstrando a este os prazos e as implicações jurídicas referente a direitos e obrigações firmados no contrato e na legislação em vigor.

Diante da breve exposição, não restam dúvidas que, mesmo diante da era da informação e de seu acesso fácil, podendo qualquer pessoa ter acesso a qualquer modelo de contrato ou mesmo um dado informativo, o advogado nos contratos de compra e venda é imprescindível, atuando como elementar devendo a sociedade compreender e valorar esta atuação, pois se evitam transtornos após a transação imobiliária (e podem as partes interessadas dormem sossegadas).

LEI ALTERA IDADE MÍMINA PARA CRIANÇAS E ADOLESCENTES POSSAM VIAJAR

A Lei 13.812/19 alterou a idade mínima de 12 para 16 anos, para que possam viajar sem os pais ou responsáveis, sem expressa autorização judicial.

          A referida Lei proíbe que crianças ou adolescentes menores de 16 anos possam viajar para fora da comarca onde reside desacompanhado dos pais ou de seus responsáveis sem expressa autorização e voos nacionais.

          Em termos práticos, a lei assim previne que, em nosso País tenhamos menos crianças e adolescentes desaparecidos ou mesmo sequestrados, de modo que, a autorização do juiz é uma espécie de controle, agindo como se fosse um fiscal, como uma função em prol da proteção do menor e do adolescente.

          Há situações que não serão necessárias a autorização do juiz, como:

a)    Tratar-se de comarca contígua à da residência da criança ou do adolescente menor de 16 (dezesseis) anos, se na mesma unidade da Federação, ou incluída na mesma região metropolitana;

b)    Quando a autoridade judiciária, a pedido dos pais ou responsável, conceder autorização válida por dois anos

c)    Se a criança ou o adolescente menor de 16 (dezesseis) anos estiver acompanhado de ascendente ou colateral maior, até o terceiro grau, comprovado documentalmente o parentesco; ou de pessoa maior, expressamente autorizada pelo pai, mãe ou responsável.

d)    Será desnecessária a autorização judicial, se a viagem for para o exterior de criança e do adolescente estiver acompanhado de ambos os pais ou responsáveis;

e)    Se viajar na companhia de um dos pais, autorizado de forma expressa pelo outro por meio de documento com forma reconhecida.

         

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Consta nos autos que a incorporadora alterou a composição das garagens do condomínio – destinado a fins comerciais –, as quais deixaram de ser área comum da edificação e passaram a ser unidade autônoma, pertencentes à incorporadora, que implantou sistema de estacionamento no local.

Incorporadora não pode se "apropriar" de garagens de condomínio para transformá-las em unidade autônoma e implantar sistema de estacionamento. É o que entendeu a 28ª câmara de Direito Privado do TJ/SP ao condenar empresa a indenizar condomínio por aluguéis recebidos e contas de consumo para manutenção da garagem explorada economicamente por ela e custeadas pelo autor.

O condomínio requereu, na Justiça, a nulidade da retificação da incorporação do empreendimento. Também pleiteou indenização pelos aluguéis recebidos pela incorporadora. A sentença julgou os pedidos parcialmente procedentes.

Ao analisar recurso, o relator no TJ/SP, desembargador Cesar Lacerda pontuou que a lei de incorporações imobiliárias (4.591/64) "funciona como norma protetiva do direito dos compradores das unidades em construção contra eventuais desmandos do incorporador".

Para o magistrado, conforme os autos, não houve aprovação unânime dos interessados em relação à incorporação das vagas do condomínio, "tampouco a incorporadora demonstrou que a alteração se deu em face de exigência legal", restando claro que a retificação é nula.

"De rigor, portanto, o acolhimento do inconformismo, para declarar que as garagens, denominadas “bolsões”, devem ser consideradas como áreas comuns, de uso exclusivo da edificação, sendo indevida a sua “apropriação” pela incorporadora."

Assim, ao seguir o voto do relator à unanimidade, a 28ª câmara de Direito Privado do TJ/SP condenou a incorporadora a indenizar o condomínio pelos aluguéis recebidos no triênio anterior ao ajuizamento da ação e durante a tramitação do processo, "além das respectivas contas de consumo para a manutenção da garagem explorada economicamente pela ré e custeadas pelo autor, tudo a ser devidamente apurado em sede de liquidação".
Fonte:Migalhas.com

EXIGIR ANTECEDENTES CRIMINAIS PARA VAGA DE EMPREGO É ATO DISCRIMINATÓRIO

A exigência de certidão de antecedentes criminais de candidato a emprego, sem a observância de alguns critérios, não é legítima e caracteriza discriminação. Com esse entendimento, a 1ª Turma do Tribunal Superior do Trabalho deferiu indenização de R$ 5 mil por danos morais a um operador de serigrafia que, para ser admitido, teve de apresentar o documento.

Na reclamação trabalhista, o operador sustentou que a conduta da empresa havia violado sua intimidade e dignidade e representado “flagrante critério discriminatório para a admissão de seus empregados”.

O juízo de primeiro grau e o Tribunal Regional do Trabalho da 13ª Região julgaram improcedente o pedido de indenização. Para o TRT, a certidão de antecedentes criminais é documento de domínio público, obtido no site do órgão emissor sem restrições de qualquer natureza, o que afastaria os argumentos de invasão de privacidade, violação da intimidade ou ato lesivo à honra.

Para o TRT, “ainda que se considere eventual dissabor ou aborrecimento experimentado pelo trabalhador”, a apresentação da certidão é uma exigência formal, e o não cumprimento dessa formalidade não impede a contração, como ocorreu no caso, em que houve a admissão.

Ao examinar o recurso de revista do empregado no TST, o relator, ministro Walmir Oliveira da Costa, destacou que a Subseção I Especializada em Dissídios Individuais (SDI-1), órgão responsável pela uniformização da jurisprudência do TST, no julgamento de incidente de recurso repetitivo envolvendo a mesma empresa ré (IRR 243000-58.2013.5.13.0023), tratou exatamente desse tema.

Nessa decisão, a SDI-1 firmou a tese jurídica de que a exigência da certidão de candidatos a emprego, quando traduzir tratamento discriminatório ou não se justificar em razão de previsão em lei, da natureza do ofício ou do grau especial de fidúcia exigido, não é legítima e caracteriza lesão moral, independentemente de ter ocorrido a admissão. Com informações da Assessoria de Imprensa do TST.

Clique aqui para ler a decisão.

RR 207000-56.2013.5.13.0024

RECUPERAÇÃO JUDICIAL

Recuperação judicial - O prazo de 180 dias de suspensão das execuções contra a empresa em recuperação judicial – o chamado stay period –, previsto no parágrafo 4º do artigo 6º da Lei 11.101/2005, deve ser contado em dias corridos, mesmo após as novas regras do Código de Processo Civil de 2015. Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um banco credor para determinar que o prazo usufruído pela empresa em recuperação seja de 180 dias corridos, reservada ao juízo competente a possibilidade de prorrogação, se necessária. A decisão unifica a posição do STJ sobre o tema, pois a Quarta Turma já havia se manifestado no mesmo sentido.
(STJ, 12.6.19. REsp 1698283)

CARDIOPATIA GRAVE AFASTA INCIDÊNCIA DO IMPOSTO DE RENDA SOBRE PROVENTOS DE APOSENTADORIA.

A 8ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1), de forma unânime, deu provimento à apelação de um aposentado que objetivava afastar a incidência do imposto de renda sobre seus proventos de aposentadoria em razão de cardiopatia grave e a devolução dos valores pagos indevidamente com correção monetária. O recurso foi contra a sentença, do Juízo Federal da 6ª Vara da Seção Judiciária do Distrito Federal, que julgou improcedente o pedido e condenou o autor ao pagamento das custas e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 4º, do Código de Processo Civil (CPC).

Em sua apelação, sustentou o aposentado que o laudo pericial produzido nos autos não deve ser adotado isoladamente, uma vez que a documentação juntada permite o reconhecimento da presença de moléstia grave para ensejar o deferimento do pedido de isenção, de acordo com a Lei nº 7.713/1988.

O relator, desembargador federal Marcos Augusto de Sousa, ao analisar a questão, reconheceu o pedido explicando que os documentos juntados (exames médicos, atestados, relatórios) revelam que o autor necessita de uso contínuo de medicação e acompanhamento médico em razão de ele ter cardiopatia grave e outras enfermidades não controladas.

Nessa perspectiva, “tendo sido constatada a moléstia grave do autor, deve ser reconhecido seu direito à isenção do imposto de renda incidente sobre os proventos de aposentadoria pagos a teor do previsto no inciso XIV do art. 6º da Lei nº 7.713/1988”, destacou o magistrado.

Em relação aos valores pagos indevidamente, o desembargador federal explicou que devem ser compensados com aqueles eventualmente já restituídos por ocasião da declaração de ajuste anual do imposto de renda, sob pena de se configurar excesso de execução.

Nesses termos, o Colegiado, acompanhando o voto do relator, deu provimento à apelação para, reformando a sentença, julgar parcialmente procedente o pedido para reconhecer o direito à isenção de imposto de renda desde a data do diagnóstico da enfermidade e condenar a União a restituir os valores indevidamente descontados, observada a prescrição quinquenal.


Fonte: TRF