INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Noções

Trata-se de um contrato mediante o qual o incorporador se obriga a construir unidades habitacionais autônomas de edifício construído sob o regime de condomínio especial com o objetivo de satisfazer os interesses dos respectivos adquirentes ou compromissários compradores.

Deverá ser regido mediante via contratual, em que deverá haver um consenso entre as partes, sendo oneroso, comutativo, sinalagmático, formal e de execução deferida.

Em relação aos deveres das partes, a obrigação da incorporadora imobiliária é de resultado, efetivando-se com a entrega da unidade construída.

De outro lado, aquele que compra as unidades habitacionais autônomas pode ser tanto pessoa física ou jurídica.

Mas, tratando-se de legitimidade para ser contratualmente incorporador, elencam-se tais sujeitos, conforme Roberto Senise Lisboa:

a)     Proprietário do terreno (por óbvio, não se pode dizer que é seu aquilo que não é, no plano dos fatos).

b)    O promitente comprador do terreno, com clausula de irretratabilidade;

c)     O construtor, formalmente autorizado por meio de instrumento de mandato irrevogável, pelo proprietário ou pelo promitente comprador;

d)    O Corretor de imóveis, formalmente autorizado por meio de instrumento de submandato irrevogável, fornecido pelo construtor.

Constituição da incorporação

 Somente se efetiva a construção mediante atos que se incorporador as prevê. Antes mesmo da elaboração contratual, deverá o incorporador obter autorização para realização do empreendimento, ao qual cumpre ao município do terreno autorizar a atividade. Deverá apresentar os documentos como: o registro do imóvel com indicação de seu proprietário, projeto do empreendimento, descrição das unidades habitacionais autônomas e das áreas comuns do futuro condomínio, certidões de inexistência de débito tributário ou previdenciário do incorporador, etc.

Como o contrato de incorporação imobiliária é uma forma de aquisição de propriedade imóvel é necessário o registro no cartório onde se encontra o imóvel, assim, depois de registrado tornará possível ao incorporador efetivar ao público acerca do empreendimento, para fins de alienação ou promessa de venda das unidades habitacionais autônomas, conforme o projeto apresentado pelo município da localidade.

No contrato de incorporação, deverá conter:

a)     A alienação da fração ideal do terreno, distinguindo a área útil e a área comum;

b)    Seja por empreitada ou mesmo por administração, a incorporadora imobiliária torna-se obrigada a construir o edifício, bem como deverá constituir o condomínio predial.

Quanto ao objeto contratual, deverá expor a construção de edificações coletivas, conforme o estabelecimento de unidades autônomas, daí dizer que na incorporação imobiliária ser regida pela teoria da afetação, pois trata-se de uma universalidade de direito, devendo-se por meio dele realizar determinada função econômica e sobretudo, social, mas sem confronto ao direito subjetivo do incorporador proprietário, atribuindo o poder-dever sobre a propriedade, eliminando por completo possíveis prejuízos que os adquirentes ou promitentes compradores podem vir a ter.

Obrigação do incorporador

São de natureza, da lei ou mesmo do contrato, assim, a titulo de didática sobre o tema elencaremos algumas obrigações, como:

a)     Inscrição da incorporação no registro imobiliário.

b)    Fixar expressamente eventual prazo de carência.

c)     Deverá confirmar as vendas em até 60 dias, depois de concluído o prazo final de carência adotado.

d)    Indicar no instrumento da incorporação o número de registro, os responsáveis pelo custeio da incorporação, os ônus fiscais e reais, a forma de pagamento do preço e o custo da fração ideal do bem.

e)     Caberá por iniciar as obras de forma regular, sendo que não deverá paralisar por um período além dos 30 (trinta) dias ou de forma excessiva, pois caso haja contrariamente, será notificado judicialmente para retomar as obras, por no mínimo 30 dias, sob pena de desconstituição da incorporação.

f)      Averbar a incorporação

g)     Elaborar o condomínio

Contratualmente, são obrigações do incorporador: a transferência da fração ideal alienada; subscrever a escritura de alienação da unidade, sob pena de adjudicação compulsória, se verificada a quitação; construir o edifício em unidades habitacionais autônomas, em observância ao projeto de obra e seu respectivo cronograma e entregar as unidades alienadas e averbadas.

Responsabilidade do incorporador

Em seu modo de agir, o incorporador é responsável por perdas e danos em relação a responsabilidade civil, tanto contratualmente ou extracontratualmente. Entretanto, na seara do direito consumeirista, o incorporador pessoa jurídica responde independente de culpa, além disso, como as responsabilidades em nosso ordenamento jurídico são fatiadas, há que ressaltar a existência de pena privativa de liberdade no âmbito penal pelo crime de falsa constituição de condomínio.

Direito de arrependimento do incorporador

O incorporador poderá arrepender-se, deixando de realizar a incorporação como forma de retratação da oferta ao público, no período em que venha a consignar com a documentação registrada no cartório imobiliário, em até 180 dias. Nesta situação, será responsabilizado por publicidade enganosa.

Extinção da incorporação

 Podemos aqui elencar as formas de extinção, como:

a)     pela execução regular do contrato;

b)     pelo descumprimento da obrigação, em que a parte prejudicada se valer de clausula resolutória expressa ou tácita (pacto comissório);

c)     Pelo distrato;

d)    Em caso fortuito ou força maior.

Referências bibliográficas:

BRITO, Rodrigo Azevedo Toscano de. Incorporação imobiliária à luz do CDC. São Paulo: Saraiva, 2002.

CHALUB, Melhim Nemen. Da incorporação imobiliária. Rio de Janeiro: Renovar, 2003.

LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil, V.4. ed. 4. São Paulo: Saraiva 2009.

PROVA DE CONDIÇÃO DE FILHO

          

      

            No Direito Civil Brasileiro, a prova de condição de filho se dá por meio de certidão do termo de nascimento, inscrito no registro civil, conforme trata o art. 1.603 do Código Civil de 2002.

            Ademais, o art. 1.605, do Novel Código, reconhece-se duas hipóteses de prova de reconhecimento de filho:

“Na falta, ou defeito, do termo de nascimento, poderá provar-se a filiação por qualquer modo admissível em direito:

I - quando houver começo de prova por escrito, proveniente dos pais, conjunta ou separadamente;

II - quando existirem veementes presunções resultantes de fatos já certos”.

            No inciso primeiro, a prova por escrito é essência de uma promoção da norma em materializar sempre os fatos via documental, enquanto no inciso II, diz respeito a existência de presunção de fatos já certos. Para melhor compreensão deste inciso, mister se faz a atenção dos ensinamentos doutrinários pois a presunção é algo dedutivo em que é necessária a constatação de três elementos, como:

 Nome: quando o filho tem o apelido do pai.

Trato: quando é tratado como filho pelo pai e pala mãe e por eles educado.

Fama ou reputação: é havido por filho na família e pelos vizinhos.

     

Breves entendimentos sobre Parentesco

Parentesco: é a relação que vincula entre si as pessoas que descendem do mesmo tronco ancestral.

Parentesco biológico ou consangüíneo

Temos em linha reta e em linha colateral.

Linha reta: é infinito, contado por graus.

1° grau: pai e filho

2° grau: avô e neto

3° grau: bisavô e bisneto

Ascedentes: pais, avós, bisavós

Descendentes: filhos, netos, bisnetos

Linha paterna: parentesco como genitor e com os ascendentes deles, como avôs e bisavós paternos.

Linha materna: diz respeito aos pais e avós da mãe, como avós e bisavós maternas.

Filhos: afora do Direito existe uma classificação quanto à origem dos filhos, pois que distingui-los perante a norma jurídica é inconstitucional. Assim temos:

a)      por estirpe: se tem os mesmos pais, ou, se são filhos de um só deles;

b)      bilaterais ou germanos: filhos do mesmo casal;

c)      irmãos unilaterais: que tem em comum somente um os genitores, são tidos como meio-irmãos.

Linha colateral: são vínculos de parentesco que igualmente se estabelecem entre duas pessoas devido a existência de um ancestral comum, daí dizer que provém de um tronco comum, encerrando-se até o 4° grau, conforme previsão do art. 1.592, do CC:

           

“São parentes em linha colateral ou transversal, até quarto grau, as pessoas provenientes de um só tronco, sem descenderem uma da outra”

A contagem de grau segue nesta ordem:

2° grau: irmãos

3° grau: tios e sobrinhos

4° grau: sobrinhos-netos, tios-avós e primos

Parentes com vinculo de afinidade

Constitui-se com o casamento ou união estável e vincula o cônjuge ou  o companheiro aos parentes do outro.

Importante destacar que, não se equiparam aos parentes consangüíneos, mas existe simetria no do que diz respeito às linhas, graus e espécies.

Não se pode casar com parentes com vinculo de afinidade, sob condição de não haver impedimento previsto em lei e de ordem moral para evitar-se a aquisição de algum direito ou vantagem em face da aproximação afetiva que ocorre entre as famílias.

Parente por afinidade:

Em linha reta: Inexiste limite. São: sogro, genro, nora.

Em linha colateral: restringe-se aos cunhados, não passando a afinidade do segundo grau.

PERDA DA PROPRIEDADE IMÓVEL

            A palavra “perda” pode ser definir das mais diversas formas em nossa língua portuguesa. Para fins do Direito, afirma-se: É ato ou efeito de perder ou de ser privado de algo que possuía.

A perda da propriedade imóvel em nosso ordenamento civil se dá por diversas formas e com previsão taxativa em lei (art. 1.275, I a V, 1.276 e 1.228, §§ 3°, 4° e 5° do CC.

            Há diversas formas da perda da propriedade imóvel:

1)      Alienação;

2)      Abandono;

3)      Renúncia;

4)      Perecimento do imóvel;

5)      Desapropriação administrativa por necessidade ou utilidade pública ou interesse social;

6)      Direito de requisição da propriedade particular;

7)      Desapropriação judicial baseada na posse pro labore ou posse-trabalho;

8)      Usucapião;

9)      Acessão;

10)  Implemento de condição resolutiva;

11)  Confisco.

Apresentadas das diversas formas de perda da propriedade imóvel esmiuçaremos cada um destes institutos abaixo.

1)      Alienação: trata-se de forma de extinção subjetiva de domínio, pois o titular por vontade própria, transmite a outrem seu direito sobre a coisa (art. 1.275, I). Para tanto, a transmissão de direitos a outrem sobre a coisa pode ser por diversas formas: como a título gratuito, como doação, ou onerosamente, como compra e venda, troca, dação em pagamento. Assim, para que seja transferida a propriedade imóvel a outrem, faz-se necessária a formalidade do assento do titulo aquisitivo no Registro Imobiliário competente (art. 1.275, parágrafo único).

2)      Abandono: é ato unilateral em que o titular do domínio desfaz de bem imóvel, de forma voluntária, pois não quer mais ser seu dono. Trata-se de uma presunção absoluta (juris et de jure) que cessados os atos da posse, portanto, como exemplo temos o dono que deixa de satisfazer os encargos fiscais e de seus tributos que recaem sobre o imóvel.

3)      Renúncia: é ato unilateral em que o titular declara, de forma expressa, a intenção de não ter o direito sobre a coisa imóvel, em prol de terceiro que não precisa manifestar sua aceitação. Diz-se de forma expressa, porque o ato de renúncia de seu titular subordina-se ao registro do titulo no Registro de Imóveis (art. 1.275, parágrafo único).

4)      Perecimento do imóvel: decorre de ato involuntário, como acontecimentos naturais (terremoto, raio, incêndio, etc.) ou de ato voluntário, como no caso de uma destruição por seu titular.

5)      Desapropriação Administrativa por necessidade ou utilidade pública ou interesse social: trata-se de um procedimento administrativo em que Poder Público, de forma compulsória, por ato unilateral, despoja alguém de uma propriedade e a adquire para si, mediante indenização, desde que fundada em interesse público. A indenização deverá ser prévia, justa, pagável em dinheiro ou se o sujeito passivo concordar poderá ser pago em titulo de dívida pública com clausula de correção monetária. No caso de desapropriação de propriedade imóvel rural, ressalva-se esta regra quando não esteja cumprindo a função social. Se não houver explicita sua finalidade social, de modo, a desviar a destinação denomina-se o instituto da retrocessão.

6)      Direito de requisição da propriedade particular: é ato pelo qual o Estado, em prol do interesse público, constitui alguém, de modo unilateral e autoexecutório, na obrigação de prestar um serviço ou ceder, mesmo que de forma transitória, a utilização de uma coisa, obrigando a indenização pelos prejuízos que arcar ao obrigado. É permitido que a autoridade competente use, provisoriamente a propriedade particular até onde o bem público exigir , em caso de perigo iminente, como guerra ou comoção intestina, como em caso de necessidade de promover atividade urbanística, como numa implantação de um traçado viário, equipamentos urbanos e ao parcelamento do solo, constituindo em instrumento coadjuvante de política habitacional popular.

7)      Desapropriação judicial baseada na posse pro labore ou posse-trabalho: é promovido quando o proprietário é privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, desde que tenha mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, sendo que estas tenham, conjuntamente ou separadamente, realizadas obras e serviços que, pelo juiz como considerados de interesse social e econômico relevante, fixando o magistrado inclusive a justa indenização devida ao proprietário, assim, pago o preço, terá como validade de um titulo para registro imobiliário com o nome de seus possuidores. Está claro que este instituto ter fundamento na função social da propriedade, dando inclusive, a proteção especial à posse-trabalho que, como prescreve normativamente, é a posse ininterrupta e de boa-fé por mais de cinco anos de uma extensa área alheia. (art. 1.228, §§ 4° e 5° do CC).

8)      Usucapião: é uma forma de perda da propriedade imóvel, pois, se de um lado um adquire o direito real de propriedade e de outros direitos, por outro lado, o seu antigo titular perde a propriedade por um conjunto de motivos, como o descuido e desleixo, como também não cumprir a sua função social.

9)      Acessão: Assim como a usucapião, na acessão a dois sujeitos também, aquele que adquire propriedade imóvel nas suas formas, como: por formação de ilhas; por aluvião; por avulsão; por abandono de álveo e por plantações ou construções (art. 1.248, CC)

10)  Implemento de condição resolutiva:  decorre quando a propriedade é resolúvel, extinguindo o direito pela verificação, transmitindo a outrem.

11)  Confisco: é ato do Estado de forma unilateral, sem indenização, devido o cultivo ilegal de plantas psicotrópicas (art. 243, da Constituição Fedeal).